看空派

巨頭出局之日全面見(jiàn)底之時(shí)

盡管2009年一開(kāi)年，1月份成交數(shù)據(jù)甚為可喜，但樓市真正全面見(jiàn)底卻尚未到來(lái)。

目前之樓市下滑，仍過(guò)于和風(fēng)細(xì)雨，樓市的全面見(jiàn)底必將經(jīng)一番水深火熱的洗禮后方能到來(lái)---必然有一大批中小開(kāi)發(fā)商倒下，甚至必須在幾個(gè)大巨頭倒閉重組后，樓市的新一輪上行發(fā)展才能由此生發(fā)。

回顧廣州樓市發(fā)展20多年的歷程，在江湖交椅上坐穩(wěn)20強(qiáng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，只有為數(shù)不多的幾個(gè)是從較早的樓市動(dòng)蕩中走來(lái)的。如今，街頭上仍有一棟棟的爛尾樓，在20年的風(fēng)吹雨打中老去。它們的滄桑將那曾經(jīng)的生死搏擊化作了平靜的"墓志銘"。殘酷的商業(yè)規(guī)則必然如此。

而在目前的樓市調(diào)整期中，當(dāng)下顯然正處于較殘酷的生死關(guān)頭之中。2008年，廣州有309間房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及375間分支機(jī)構(gòu)退出市場(chǎng)舞臺(tái)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，小開(kāi)發(fā)商已有過(guò)半轉(zhuǎn)手或者倒閉。這一年多的暴風(fēng)雨，讓一大批不諳商業(yè)生存法則的角色被淘汰。2009年，更深度的調(diào)整即將到來(lái)。這一年中，必然會(huì)有某些房地產(chǎn)巨頭也將出局。當(dāng)品牌開(kāi)發(fā)商也重組倒閉，巨頭神話也宣告結(jié)束的時(shí)候，樓市的全面見(jiàn)底才將真正來(lái)臨。

商業(yè)世界里不會(huì)粉飾太平，它的考驗(yàn)對(duì)所有人都是平等的。神話與奇跡將在經(jīng)歷過(guò)暴風(fēng)雨洗禮后的成功者嘴里道出，而當(dāng)初，它的殘酷，只有當(dāng)事人知道。

去年，"下金蛋"的中華廣場(chǎng)轉(zhuǎn)手；接二連三不利于大集團(tuán)的退地傳聞……這些或僅為暴風(fēng)雨之前夕。2009年，是否將有更刺激的消息傳出？我們拭目以待。

中間派

觸底兩大節(jié)點(diǎn)---今年5月？明年初？

樓市的底就如女人的心一樣難測(cè)。如果誰(shuí)真的能準(zhǔn)確預(yù)計(jì)到底在哪里、何時(shí)會(huì)見(jiàn)底，估計(jì)他(她)也會(huì)像美女甚至巴菲特一樣，有人排隊(duì)等著約吃飯，且心甘情愿地購(gòu)單。

正如美女多難追也有人追、巴菲特多難約也有人要約一樣，樓市的底難測(cè)也得要測(cè)。特別是那些手頭上有點(diǎn)錢、正準(zhǔn)備購(gòu)房的人，自己要看看樓市何時(shí)觸底，還要看看別人預(yù)測(cè)何時(shí)觸底。如果真能抄底成功，省下來(lái)的錢動(dòng)輒幾萬(wàn)元，甚至十來(lái)20萬(wàn)元，那等于中了一次大彩票！在股票仍縮水大半、年終獎(jiǎng)大幅縮水甚至渺無(wú)影蹤、工資增長(zhǎng)無(wú)望的時(shí)候，能省十來(lái)20萬(wàn)元，何妨花時(shí)間來(lái)自己猜猜何時(shí)觸底，又何妨聽(tīng)聽(tīng)我的觸底意見(jiàn)？

在賣方市場(chǎng)，判斷何時(shí)觸底，供求關(guān)系是重要的因素，甚至于地價(jià)、建安成本這些也是考慮的因素之一。但進(jìn)入到購(gòu)方市場(chǎng)之后，這些再也不是重要的因素了，重要的是購(gòu)家的信心。購(gòu)家信心從何而來(lái)？經(jīng)濟(jì)環(huán)境！對(duì)國(guó)內(nèi)及全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)判，基于經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的收入、房?jī)r(jià)變化的預(yù)判。只有國(guó)內(nèi)甚至全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的基本面好轉(zhuǎn)，市民對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)判從悲觀轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂(lè)觀甚至樂(lè)觀，對(duì)未來(lái)收入、房?jī)r(jià)持上升觀點(diǎn)占市場(chǎng)主流時(shí)，樓市才會(huì)觸底。反之，則會(huì)繼續(xù)走向下滑的深淵。

基于這一核心觀點(diǎn)，可以預(yù)測(cè)，如果廣州樓市能夠階段性觸底，那么節(jié)點(diǎn)只會(huì)有兩個(gè)：一個(gè)在今年5月，另一個(gè)在明年初。

無(wú)論哪一個(gè)節(jié)點(diǎn)，主要還是和金融海嘯有關(guān)(廣州甚至珠三角以外向型經(jīng)濟(jì)為主，全球經(jīng)濟(jì)對(duì)其影響甚于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，廣州以及珠三角城市從拉動(dòng)內(nèi)需中獲益不大)。早在去年底，《貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)》作者宋鴻兵就預(yù)測(cè)"2009年夏天，波金融海嘯將爆發(fā)，且強(qiáng)度是波的三倍"。面對(duì)歐美大型銀行近期股價(jià)暴跌，香港金融管理局總裁任志剛也在日前舉行的外匯基金業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上警告說(shuō)，波金融海嘯正在形成，由于新興市場(chǎng)的"底子"已較波金融海嘯時(shí)變?nèi)酰ê[的傳染性，會(huì)較波金融海嘯還要厲害。無(wú)論金融海嘯會(huì)否再來(lái)波，在今年5月都能見(jiàn)多少蹤影，屆時(shí)如果金融海嘯沒(méi)有蔓延至珠三角或者沖擊甚小，那么購(gòu)家的信心會(huì)有所恢復(fù)，在銀行貸款放松的情況下，開(kāi)發(fā)商也能緩過(guò)勁來(lái)，樓市將在僵持中緩慢上升，局部的、階段性的底將會(huì)形成。

如果情況如宋鴻兵或者任志剛所言，那么樓市必將繼續(xù)下泄，房?jī)r(jià)可能不止是"保9"或"保8"的問(wèn)題，而是"7"能否保?。荒壳八奈迨f(wàn)平方米的月均成交量，也有可能還要萎縮。等金融海嘯正面襲擊過(guò)去，廣州為亞運(yùn)會(huì)、拉動(dòng)內(nèi)需的投資發(fā)生功效，形成和金融海嘯有一定抗衡能力時(shí)，必定要到2010年初。

所以，現(xiàn)在購(gòu)房，除了要關(guān)注廣州樓市本身，也應(yīng)該放眼"量量"歐美日以及全球的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，站在更高的角度、更高層次上考量廣州樓市，才能得出更準(zhǔn)確的樓市底！

全國(guó)人民都不怎么購(gòu)房時(shí)，就是底

上周五，滬指輕松站上2300點(diǎn)。即使在公認(rèn)的股市熊市中，這兩周時(shí)間，只要是手里還持有股票的，心情都不錯(cuò)。難過(guò)的有兩類人：一類是去年跌到1800點(diǎn)時(shí)割肉出局者；一類是早已離場(chǎng)休息、在去年底像大多數(shù)人一樣不相信行情已經(jīng)啟動(dòng)、在觀望中按兵不動(dòng)者。事實(shí)上，在去年11月，當(dāng)所有人都談股色變，所有人都不愿看報(bào)價(jià)表，絕大多數(shù)人都失去信心，人人都稱退場(chǎng)休息的時(shí)候，采取"進(jìn)取"策略，只要購(gòu)進(jìn)任何一只不是垃圾公司的股票，現(xiàn)在都有50%-100%的回報(bào)，上漲一倍以上的個(gè)股比比皆是。"人進(jìn)我退，人退我進(jìn)"的原理，再一次得到應(yīng)驗(yàn)。

購(gòu)房是同樣的道理。當(dāng)大部分人都準(zhǔn)備"退"、不想購(gòu)房的時(shí)候，人們并不知道，不知不覺(jué)中，樓市的"底"就已經(jīng)悄然到來(lái)了。房地產(chǎn)專家指出，購(gòu)房，看大多數(shù)人的行動(dòng)，也是判斷底部的方式之一。潘石屹有一句名言：永遠(yuǎn)不做大多數(shù)。這也適宜于賣房或購(gòu)房。

《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》執(zhí)行總經(jīng)理肖勇談自己的經(jīng)歷，"我是從2003年開(kāi)始，深圳樓市一片低迷、沒(méi)人愿意購(gòu)的時(shí)候在深圳購(gòu)房，同樣也在2005年開(kāi)始在北京購(gòu)房，2007年到2008年，把大部分房子賣掉了，除了自住的以外。順便說(shuō)一句，我的股票在2007年也出掉了，沒(méi)有再進(jìn)。"他說(shuō)， 2003年在深圳購(gòu)房的時(shí)候，號(hào)召同事朋友們一起購(gòu)，且?guī)椭胰私o他們打折，但響應(yīng)者不多。有幾個(gè)跟著購(gòu)的，都賺大了。也就是說(shuō)，如果全國(guó)人民都購(gòu)，我就賣；如果全國(guó)人民都不購(gòu)，我就去購(gòu)。

現(xiàn)在的情形就好像是"全國(guó)人民都不怎么購(gòu)"，該怎么辦？不遠(yuǎn)處的深圳，一個(gè)例子可以說(shuō)明問(wèn)題。2002年，深圳紅樹(shù)灣和香蜜湖一帶出現(xiàn)了大批豪宅，多家媒體幾乎所有的專業(yè)人士都在叫"豪宅堵車"、"狼來(lái)了"，只有個(gè)別房地產(chǎn)專業(yè)人士判斷深圳豪宅會(huì)大漲，主要原因是中國(guó)財(cái)富的大崛起。后來(lái)的事實(shí)是，深圳的豪宅漲得較快，較高。

因此，對(duì)于判斷樓價(jià)之"底"的問(wèn)題，在房地產(chǎn)市場(chǎng)有所斬獲的經(jīng)驗(yàn)豐富人士指出，對(duì)一些價(jià)格調(diào)整比較充分的樓盤(pán)，可以考慮出手了。不要自信你能抄到"底"，如同不要自信你一定能逃頂一樣。更常見(jiàn)的情況是，大多數(shù)人既抄不到底，也逃不了頂。多數(shù)人都認(rèn)同的機(jī)會(huì)未必是好機(jī)會(huì)，多數(shù)人不看好的也未必就不好。

回到股市的話題，可以再重復(fù)一次"人進(jìn)我退，人退我進(jìn)"的觀點(diǎn)：為什么要在6000點(diǎn)購(gòu)進(jìn)，而在2000點(diǎn)以下觀望呢？

看多派

老城樓價(jià)已見(jiàn)底

先說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題：一，是不是樓價(jià)的谷底，得有個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的連續(xù)數(shù)據(jù)作為依據(jù)，經(jīng)過(guò)對(duì)比才可見(jiàn)這個(gè)數(shù)據(jù)是否是特定時(shí)間段的較低點(diǎn)，而我們都不是神，無(wú)法預(yù)測(cè)真正底部的那個(gè)點(diǎn)在哪里，因此，"底部范圍"是比較科學(xué)的說(shuō)法。在這個(gè)范圍內(nèi)的樓價(jià)，可謂已經(jīng)逼近底部。二，這里說(shuō)的老城區(qū)，是說(shuō)越秀、老荔灣這兩個(gè)傳統(tǒng)城區(qū)。

筆者認(rèn)為，目前老城區(qū)的樓價(jià)已經(jīng)在底部范圍，下降空間相當(dāng)有限，至于說(shuō)反彈，在經(jīng)濟(jì)沒(méi)有很好的振作態(tài)勢(shì)下，也難有輕松的反彈---今年，老城區(qū)樓價(jià)在底部區(qū)域停穩(wěn)的可能性較大。

查閱房管局2008年全年的交易登記記錄可見(jiàn)，從去年1月至今年1月共13個(gè)月份里，只有3個(gè)例外的典型：去年2月、3月荔灣區(qū)成交均價(jià)分別為9509元/平方米和8510元/平方米，去年8月越秀區(qū)的成交均價(jià)為7188元/平方米，業(yè)內(nèi)專家分析過(guò)，這是由于特殊盤(pán)源大宗成交導(dǎo)致。除此外的所有月份，越秀和荔灣兩區(qū)的成交均價(jià)均在1萬(wàn)元/平方米以上，前者較高為去年9月的15810元/平方米，后者較高也是去年9月的13429元/平方米。

2008年樓市的困難形勢(shì)眾所周知，在此等不景氣的環(huán)境下，老城區(qū)五位數(shù)的均價(jià)卻能保持得相對(duì)平穩(wěn)，且成交量也并沒(méi)有出現(xiàn)大幅震蕩，月均成交維持在2.5萬(wàn)平方米左右，都可說(shuō)明這些價(jià)位在市場(chǎng)上獲得了較好的支撐。

再看2008年新盤(pán)發(fā)售時(shí)的狀況。自2007年12月，萬(wàn)科金色康苑以1.38萬(wàn)元/平方米售價(jià)、1.4萬(wàn)元/平方米的均價(jià)發(fā)售贏得滿堂紅以來(lái)，去年年中，中山七、西關(guān)等板塊的樓盤(pán)如富邦名寓、和黃逸翠灣、富力廣場(chǎng)"皇座"、雅居樂(lè)荔尚國(guó)際、美荔心筑等開(kāi)盤(pán)價(jià)均在1.4萬(wàn)-1.7萬(wàn)元/平方米之間波動(dòng)，銷售得不錯(cuò)；至去年9月后，由于尾貨、節(jié)日促銷等原因，這些樓盤(pán)的價(jià)格便主要集中在1.2萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米的幅度，一直保持至今。其中，還不乏像方圓江灣水戀、保利中環(huán)廣場(chǎng)等"日光盤(pán)"再現(xiàn)，在陽(yáng)光家緣的簽約前中，終于有了老城區(qū)樓盤(pán)的名字。

成交量的穩(wěn)定，便是均價(jià)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。老城區(qū)的資本，就在于其完善的生活教育資源、以稀為貴的土地以及不斷擴(kuò)容的**、新規(guī)劃等市政價(jià)值，西關(guān)地區(qū)近萬(wàn)元/平方米的拆遷補(bǔ)償款，便是老城土地價(jià)值的寫(xiě)照之一。2009年中介統(tǒng)計(jì)中，老城區(qū)雖然有十幾二十個(gè)新盤(pán)陸續(xù)面市，但總供應(yīng)預(yù)計(jì)只有15%即6000套左右，對(duì)市場(chǎng)難以形成沖擊，故言，樓價(jià)維穩(wěn)可能性極大。

這個(gè)底部范圍，當(dāng)然會(huì)包括有重大節(jié)假日的促銷，比如較快的"五一"假期，老城樓盤(pán)的促銷價(jià)大有可能為1.1萬(wàn)元/平方米左右。有經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)家會(huì)說(shuō)，我們不指望抄底，只希望能以靠近底部的價(jià)格購(gòu)到樓，就不錯(cuò)了。

一家之言

韓世同：樓價(jià)砍半才算見(jiàn)底

房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，今年廣州樓市仍在下行，目前可以說(shuō)是進(jìn)入了下行通道中的穩(wěn)定發(fā)展階段，如果經(jīng)濟(jì)危機(jī)持續(xù)的話，樓價(jià)完全可能"攔腰"砍一半，也就是說(shuō)到5000多元/平方米左右才算見(jiàn)底。

韓世同認(rèn)為，歷史經(jīng)驗(yàn)表明，樓價(jià)見(jiàn)底是一個(gè)很漫長(zhǎng)的過(guò)程。從上一輪來(lái)看，1998年是較高峰，直到2003年才見(jiàn)較低點(diǎn)，一路下滑，持續(xù)5年的時(shí)間。這一輪調(diào)整從2007年底至今，也才一年多一點(diǎn)的時(shí)間，調(diào)整時(shí)間還不夠。如果這一次的經(jīng)濟(jì)危機(jī)惡化，樓價(jià)應(yīng)該是要"攔腰"砍一半的。2007年較高價(jià)是11574元/平方米，如果歷史重演，跌一半就只有5600元/平方米的水平。鄰近的香港市場(chǎng)已經(jīng)證明，從1993年到2003年，樓價(jià)砍一半完全是可能的，而中國(guó)的股市調(diào)整了70%都不敢言底。從2003年

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