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【調(diào)控】樓市調(diào)控還沒(méi)有“見(jiàn)底” 下半年房?jī)r(jià)難顯著反彈
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 519 次
樓市調(diào)控的高壓不但沒(méi)有放松,而且還在持續(xù)加碼——
8月13日和8月21日,國(guó)務(wù)院副總理 8天內(nèi)在兩地重復(fù)強(qiáng)調(diào):要繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策,堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為。新華社前天刊文稱,“這給敏感時(shí)期的樓市猶如注入了一針‘清醒劑’。 ”
眾多開(kāi)發(fā)商都把市場(chǎng)回暖的希望寄托在了“金九銀十”這一傳統(tǒng)銷售旺季身上。是否真是如此,開(kāi)發(fā)商們會(huì)否如愿?記者昨天對(duì)上海樓市展開(kāi)了一番調(diào)查后發(fā)現(xiàn),這一美好的愿望注定要泡湯。
成交量大跌,價(jià)格跌得不明顯
房地產(chǎn)市場(chǎng)較近真的很“忙”——
繼央行、住建部、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土部等部門紛紛出來(lái)表示不會(huì)輕易放松房地產(chǎn)調(diào)控后,8月,銀監(jiān)會(huì)也加入進(jìn)來(lái),要求商業(yè)銀行對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲地區(qū)暫停發(fā)放第三套房貸;銀監(jiān)會(huì)還要求銀行做房?jī)r(jià)下跌60%的壓力測(cè)試;隨后國(guó)土部公布了閑置土地名單和處置情況,刮起又一輪調(diào)控風(fēng)暴。在上海,公積金第三套房貸和裝修貸款被全面叫停,意味著從到地方的地產(chǎn)銀根全面收緊;而在北京、西安等地,政府推出了商品房預(yù)售款監(jiān)管制度,使得開(kāi)發(fā)商的資金更加緊張。
更重要的,來(lái)自較高管理層的“敲打”,令近期成交量不斷回升的樓市看似即將由陰轉(zhuǎn)晴的美好愿望化為一池泡影——短短8天之內(nèi), 副總理在不同場(chǎng)合兩次重申,堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作,鞏固調(diào)控的初步成果。
分析人士指出, 的這一表態(tài)沿續(xù)了前段時(shí)間國(guó)家的相關(guān)口徑,即繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行4月17日出臺(tái)的“新國(guó)十條”。
就在此之前,以“樓市應(yīng)該不會(huì)再有更嚴(yán)厲的調(diào)控了”為代表性觀點(diǎn)的“調(diào)控終結(jié)論”、“見(jiàn)底論”籠罩在業(yè)內(nèi)的上空,一定程度上影響著部分人對(duì)未來(lái)調(diào)控的走向及房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期。
所謂“調(diào)控終結(jié)論”,其核心內(nèi)容就是“政策松動(dòng)論”,其主要觀點(diǎn)是宣稱,此輪房地產(chǎn)調(diào)控將一如以往的多次調(diào)控一樣再次中途“夭折”,房地產(chǎn)調(diào)控政策將松動(dòng)。后來(lái),由于銀監(jiān)會(huì)、住建部等機(jī)構(gòu)公開(kāi)避謠,相繼表示調(diào)控政策不會(huì)松動(dòng),將堅(jiān)定不移地將調(diào)控進(jìn)行到底,于是,“調(diào)控終結(jié)論”便偃旗息鼓。而隨后,便是“見(jiàn)底論”開(kāi)始浮出水面。
房地產(chǎn)評(píng)論人士陳真誠(chéng)認(rèn)為,所謂“見(jiàn)底”,一種是“房?jī)r(jià)見(jiàn)底”,主要是指市場(chǎng)成交量下降進(jìn)而房?jī)r(jià)下降已經(jīng)“見(jiàn)底”,其后將出現(xiàn)報(bào)復(fù)性返彈。另一種是“政策見(jiàn)底”,其主要觀點(diǎn)是此輪調(diào)控及地方政府的政策已經(jīng) “見(jiàn)底”,將不會(huì)繼續(xù)出臺(tái)或不應(yīng)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策。在陳看來(lái),二者釋放的信號(hào)是一樣的——即此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整步入了階段性底部。
“當(dāng)前,全國(guó)和上海樓市就像一潭死水?!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示,“全國(guó)市場(chǎng)低迷,上海更為慘淡。 ”
由楊紅旭提供的一份數(shù)據(jù)顯示,從成交量上分析,“新國(guó)十條”4月中旬出臺(tái),5月開(kāi)始,一手商品住宅市場(chǎng)成交量就變得很難看了。5-7月,上海商品住宅(剔除拆遷安置房)成交面積分別為30、42、43萬(wàn)平方米——處于近幾年來(lái)的歷史低谷。 2008年較低迷的9-10月,還尚有近50萬(wàn)平方米的成交量。
另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),在4月17日“新國(guó)十條”出臺(tái)后的一周,即4月19日至4月25日,在該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中,21個(gè)城市成交量環(huán)比下跌。一線城市全線下跌,二線城市中杭州跌幅,環(huán)比下跌72.55%。此后的5-7月,各地成交量繼續(xù)大幅下滑,但是價(jià)格并沒(méi)有明顯下跌。
樓盤打折熱銷致折扣減少
正是在這樣的一種“量跌價(jià)不跌”的制衡狀態(tài)中,8月,部分一線城市卻意外出現(xiàn)了成交量復(fù)蘇的跡象。
昨天,中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的較新數(shù)據(jù)顯示,上周(8月16日-8月22日),上海全市商品住宅的成交量達(dá)到16.49萬(wàn)平方米,創(chuàng)下 “新國(guó)十條”新政頒布17周以來(lái)的較高水平;受到成交量持續(xù)大幅回升的帶動(dòng),開(kāi)發(fā)商也增加了供應(yīng),上周共有11個(gè)樓盤推出23.3萬(wàn)平方米,是前周4.7萬(wàn)平方米供應(yīng)量的近5倍。上周成交面積前10名的樓盤中也未見(jiàn)大幅降價(jià)的樓盤。
佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟還透露,上周,上海市商品住宅成交均價(jià)為20095元/平方米,環(huán)比微漲1%,再度突破兩萬(wàn)元,這也是上海市連續(xù)三周出現(xiàn)的量漲價(jià)穩(wěn)情況。
同為一線城市的北京和廣州,也延續(xù)著相同的軌跡。據(jù)廣州房管部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,8月1日-8月16日,廣州十區(qū)二縣一手住宅成交面積為32.5萬(wàn)平方米,已達(dá)到7月46.3萬(wàn)平方米的70%,成交套數(shù)為3177套,更達(dá)到7月3690套的86%,以此計(jì)算,8月份廣州成交極有可能重上50萬(wàn)平方米水平,成交出現(xiàn)明顯回暖。而一手住宅成交均價(jià)為11102元/平方米,與7月份成交均價(jià)相比大幅反彈近8%。
近期的量漲價(jià)穩(wěn)的現(xiàn)象,被外界認(rèn)為是部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)所致。然而數(shù)據(jù)則顯示,部分降價(jià)樓盤獲得市場(chǎng)追捧,基本上沒(méi)有出現(xiàn)三成這樣的顯著優(yōu)惠,一般是10%-20%的優(yōu)惠就會(huì)引起熱銷。這還是相對(duì)于4月前后的預(yù)推價(jià)格,若與2009年底的實(shí)際銷售價(jià)格相比,基本上沒(méi)有任何優(yōu)惠。而在2008年下半年降價(jià)潮中,很多舊盤新推房源價(jià)格,較前期出現(xiàn)三成下跌的大有盤在。
而據(jù)記者的調(diào)查,市場(chǎng)實(shí)際情況是,部分樓盤打折后賣得相當(dāng)不錯(cuò),甚至重新出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象,這就使企業(yè)不愿意增加促銷力度,有些樓盤價(jià)格折扣呈減小態(tài)勢(shì)。
“去年,(上海樓市)幾乎每個(gè)月都是供不應(yīng)求,而今年每個(gè)月都是供大于求。 ”楊紅旭分析指出,近三個(gè)月開(kāi)發(fā)商不敢輕易開(kāi)盤,如果照常推盤,則供大于求的情況會(huì)更為突出。當(dāng)然,在這一總體不景氣的情況下,少數(shù)樓盤和產(chǎn)品賣得還不錯(cuò),主要是開(kāi)發(fā)商賣力促銷的緣故。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,今4-5月,商品住宅成交均價(jià)曾攀高至24000多元/平方米,6-7月下滑至20000元/平方米上下,基本上回到了去年底今年初的水平。除了部分樓盤價(jià)格確有下跌外,主要與高端樓盤在成交結(jié)構(gòu)中所占比重下滑有關(guān)。市場(chǎng)上,綠地、萬(wàn)科、保利等企業(yè)的部分樓盤進(jìn)行降價(jià)促銷,幅度在5%-20%之間,也有個(gè)別樓盤的降幅達(dá)到近三成。
但值得關(guān)注的是,很多樓盤降價(jià)即出現(xiàn)熱銷,機(jī)敏的開(kāi)發(fā)商再推房源時(shí)就適當(dāng)提高了一點(diǎn)價(jià)格,如此反復(fù)試探購(gòu)房者的承受能力,部分剛性需求開(kāi)始有點(diǎn)被動(dòng)了??稍谡{(diào)控政策依然“緊咬牙關(guān)”的情況下,今年下半年房?jī)r(jià)注定難以顯著反彈,正所謂“進(jìn)退兩難”。
開(kāi)發(fā)商“從良”卻暫緩降價(jià)
無(wú)疑,下一階段的房地產(chǎn)調(diào)控,向左還是向右,陷入了一種被楊紅旭稱之為“糾結(jié)”的狀態(tài)。
正當(dāng)樓市成交量在如此 “糾結(jié)”中不斷萎縮之時(shí),樓市新政卻在進(jìn)一步細(xì)化——消除原來(lái)存在的灰色空間,使得政策越來(lái)越清晰化,而開(kāi)發(fā)商們也在政策的高壓下,拋出了“從良”論,但是對(duì)于降價(jià)、降幅之說(shuō),卻依舊閃爍其詞。
作為“從良”論的創(chuàng)造者,華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在8月19日商界名家午餐會(huì)對(duì)于房?jī)r(jià)下跌給予了這樣的評(píng)價(jià):“就像運(yùn)動(dòng)員似的,很吃力地舉杠鈴,能輕輕放嗎?不能。一下就掉下來(lái)了。我們現(xiàn)在北京市財(cái)政收入因?yàn)榉康禺a(chǎn),下滑的幅度是非常大的,去年我們15%是靠房地產(chǎn),今年下降到12%。沒(méi)有一個(gè)政府能受得了,所以到時(shí)候我說(shuō),房?jī)r(jià)如果跌20%、30%,政府比我們急。指望開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢了,指望大跌的門兒都沒(méi)有。 ”
而市人大代表、上海望源房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)季寶紅也贊同此觀點(diǎn)。他表示,目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌的可能性幾乎沒(méi)有。 “現(xiàn)在的新開(kāi)樓盤,根據(jù)目前的市場(chǎng)進(jìn)行定價(jià),雖然有可能比早前預(yù)期有所下調(diào),但是你說(shuō)他是降價(jià)了,他說(shuō)只是一次合理的定價(jià)。 ”對(duì)于一些老樓盤推新房源是否會(huì)降價(jià)的情況,他也指出,這種降價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)性很大,如降價(jià)的話,對(duì)之前購(gòu)房的業(yè)主將如何交代。 “這會(huì)造成一些問(wèn)題,給后期銷售帶來(lái)很多不利的影響。 ”
對(duì)于目前外界評(píng)論較多的開(kāi)發(fā)商資金鏈壓力大的問(wèn)題。季寶紅笑言,這個(gè)已經(jīng)被夸大了,其實(shí)開(kāi)發(fā)商目前并不存在資金壓力大的情況,就算是一些中小房企,季寶紅也表示,這些房企實(shí)際上的資金足夠支撐一段時(shí)間的。 “在2009年樓市火爆期間,這些中小房企爭(zhēng)不過(guò)大房企,基本上沒(méi)有什么拿地的情況,使得各自的資金鏈保持了一個(gè)健康的狀態(tài)。而大型房企更是在2009年收益頗豐,足夠支撐過(guò)今年?!奔緦毤t如是說(shuō)。
據(jù)記者采訪獲悉,目前雖然即將進(jìn)入9月,面對(duì)“較后一季度”銷售期,眾多開(kāi)發(fā)商卻并不急于推出降價(jià)促銷活動(dòng),而部分在8月獲得不錯(cuò)成績(jī)的樓盤已經(jīng)醞釀提價(jià)計(jì)劃。一位開(kāi)發(fā)商的銷售經(jīng)理向記者道出了其中原因:“現(xiàn)在剛需似乎要出動(dòng)了,我們就占著主動(dòng)了,等著看量出價(jià)嘍。 ”
房地產(chǎn)調(diào)控三次“糾結(jié)”
次“糾結(jié)”是去年12月啟動(dòng)調(diào)控后,今年3月地價(jià)房?jī)r(jià)卻重新反彈,政策是否應(yīng)進(jìn)一步緊縮擺在了決策層的面前,后來(lái)新華社連發(fā)六篇評(píng)論反映了這一動(dòng)態(tài)。其結(jié)果是,4月展開(kāi)了新一輪更為嚴(yán)厲的調(diào)控。
次“糾結(jié)”出現(xiàn)在7月上旬。5、6兩個(gè)月部分城市商品房成交量極度低迷,6月70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比下跌,于是業(yè)界有種聲音,認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn)。而部分商業(yè)銀行個(gè)人房貸持續(xù)下滑,也想增加一些業(yè)務(wù)量,還有部分地方政府不愿嚴(yán)格落實(shí)政策,于是輿論面和實(shí)操面皆出現(xiàn)政策放松的動(dòng)向。在這一背景下,住建部、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)資委等出面重申,調(diào)控政策不能放松,還得嚴(yán)格落實(shí)“國(guó)十條”。
第三次“糾結(jié)”就發(fā)生在當(dāng)下。當(dāng)前的情況比前兩次更加復(fù)雜。從外部環(huán)境分析,二季度GDP增幅回落至10.3%,三四季度還將繼續(xù)回落,提出要處理好經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期三者的關(guān)系,下半年繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。這就意味著,宏觀經(jīng)濟(jì)政策將保持相對(duì)寬松的格局,已與一季度情況明顯不同。
“金九銀十”注定成色不足
“與傳統(tǒng)‘金九銀十’相比,今年注定成色不足。 ”上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏認(rèn)為,由于8月基數(shù)太低,9月供應(yīng)量一定會(huì)穩(wěn)步釋放,而快速釋放的可能基本沒(méi)有。這主要是由于,從實(shí)際供應(yīng)層面到房企心態(tài)兩個(gè)方面都不具備供求迅速反彈的條件。自2008年以來(lái)由于受到金融危機(jī)影響,房企放慢了開(kāi)發(fā)速度,使得商品住宅供應(yīng)節(jié)奏出現(xiàn)放緩的跡象,2008年竣工
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作者介紹
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