深發(fā)展房貸“點按揭”雖已被緊急叫停，但各家銀行有關(guān)房貸的促銷并沒有停止。記者從工行、中行、農(nóng)行等了解到，各家銀行近期或推出創(chuàng)新品種的房貸，目標直指“置換新房資金燃眉之急”；或發(fā)布各種類型的貸款省錢攻略，目的在于用更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)爭取客戶。

　　“置換寶”優(yōu)惠多多

　　記者從上海中行獲悉，為解“置換新房資金燃眉之急”，該行近期力推“理想之家·置換寶”住房貸款。

　　張先生結(jié)婚3年，現(xiàn)夫婦在上海有一套二室房，信用狀況良好。隨著孩子的出生，現(xiàn)有住房已無法滿足需求。較近，張先生夫婦看中了一套非常滿意的大三室住房，但賣家要求盡快獲得房款。張先生夫婦被三個問題困擾著：一是手頭沒有足夠的資金，在短期內(nèi)無法確定能賣掉現(xiàn)有住房購置現(xiàn)房；二是倉促間賣出原住房不可能賣出較為理想的價格；三是即使賣掉現(xiàn)在的住房，鐘愛的新房如果已經(jīng)出售，就會兩頭落空，連住的地方都沒有了。

　　一位相熟的朋友向張先生介紹了上海中行的這款個人住房按揭貸款產(chǎn)品———“理想之家·置換寶”。在朋友的幫助下，張先生夫婦頭先向中國銀行申請“置換寶”業(yè)務(wù)，將原住房抵押給銀行申請一筆較長為兩年的短期貸款，用于新購房的臨時資金之需。其次，確定新房購購意向后，再申請一筆按揭貸款，達到不搬離原房屋也能實現(xiàn)置換的目的。這樣一來，在原住房貸款到期前，張先生可采取售出原住房，或自行籌款的方式，用以歸還短期貸款。

　　據(jù)中行相關(guān)人士介紹，“理想之家·置換寶”住房貸款解決客戶上述困擾的同時還具有諸多優(yōu)點，如短期貸款利率享受與新購住房一致的優(yōu)惠貸款利率；除傳統(tǒng)的等額本息還款法、等額本金還款法外，對于符合中行優(yōu)質(zhì)客戶標準在2年貸款期限內(nèi)，還可給予還款寬限期，寬限期較長1年（降低置換頭年現(xiàn)金流壓力），寬限期內(nèi)按月還息，寬限期后按月還本付息；貸款期限一年以內(nèi)（含），還可選擇到期一次性歸還本息；按揭貸款可以選擇3個月或6個月的利率浮動周期，在降息通道中盡早享受低利率優(yōu)惠等。

　　房貸還款假日計劃

　　存和貸是一對矛盾。對于房貸客戶而言，鑒于存款利率總是低于貸款利率，一般會把存款用盡。上海農(nóng)行嘗試解決這對矛盾，推出了“存貸雙贏房貸理財賬戶”。

　　“存貸雙贏房貸理財賬戶”是農(nóng)行為幫助個人住房貸款借款人有效運用資金、節(jié)省貸款利息支出而提供的服務(wù)。理財賬戶與借款人名下的一筆個人住房貸款相關(guān)聯(lián)，農(nóng)行根據(jù)借款人理財賬戶存款情況和貸款情況，按照約定為借款人計付理財收益。此業(yè)務(wù)有三大優(yōu)勢，客戶在農(nóng)行的存款賬戶和貸款賬戶勾連起來，存款賬戶中超過一定額度（暫定5萬元）的部分，農(nóng)行將按一定比例視同提前還款，參照貸款利率為客戶計付理財收益；理財收益按日計算，每日節(jié)省利息支出；視同提前還款的部分資金仍保留在活期存款賬戶內(nèi)，可以隨時提用。

　　除了“存貸雙贏房貸理財賬戶”外，農(nóng)行還推出了“房貸還款假日計劃”。房貸客戶可申請在一段時期內(nèi)（較長24個月）暫時不歸還貸款本金，僅按期歸還貸款利息。此外，在部分提前還款后，房貸客戶還可以申請在一段時期內(nèi)（較長12個月）暫時停止歸還貸款本息。對于因出差、出國等造成短期內(nèi)不方便按時還款的客戶特別合適，可以提前還款后申請在一段時間內(nèi)暫停還款。

　　據(jù)悉，“房貸還款假日計劃”具有手續(xù)簡便，審批流程快捷，可多次申請，反復(fù)使用等多種優(yōu)勢。當“房貸還款假日計劃”結(jié)束，恢復(fù)至原來的還款計劃后，每月還款額會發(fā)生變化。農(nóng)行會根據(jù)剩余貸款本金和期限重新計算每月還款額。

　　“氣球貸”雙低齊享

　　繼深發(fā)展之后，農(nóng)行也推出了“氣球貸”。

　　在傳統(tǒng)還款方式下，想適用較低利率，必須縮短貸款期限，則月供壓力加大；想減小月供壓力，必須延長貸款期限，則適用利率提高。低利率與低月供不可兼得。而選擇農(nóng)行推出的“氣球貸”則既能享受低利率，又擁有低月供。貸款者可選擇較短的貸款期限（如5年），但可以選擇一個較長的期限（如10年、20年、30年）來計算月供，減少月供壓力。

　　例如，貸款者選擇了5年貸款期限（60個月），可享受5年貸款低利率，在支付月供時，貸款者可選擇較長30年的還款期限，此時，貸款者每月實際支付月供將大大減少。而等到5年貸款到期時，也就是第60個還款月，貸款者就必須將剩余的所有貸款本金一次付清。值得提醒的是個人住房“氣球貸”到期有一筆較大的本金需要一次償還，因而適合資金實力較強的客戶。不過，對于還款期間信用記錄良好，貸款到期不能一次性償還剩余貸款本金的貸款者，可提前向農(nóng)行申請再融資。

　　要關(guān)注還貸細節(jié)

　　由于房貸利率調(diào)整以后，市民每個月的還款金額也許會有所變化。考慮到市民個人很難計算出準確的還款金額，而一旦銀行扣款時，市民還款賬戶中的金額不足，就會在自己的信用記錄中留下“污點”，工行的理財專家建議，在打印出新的還款計劃之前，市民較好按照之前的還款金額償還，這樣銀行會在扣款后，將剩余的資金留在市民的還款賬戶中。市民一定要在打印出新的還款計劃以后，再按照新的金額還款。

　　此外，工行理財專家還提醒房貸客戶，提前還貸并非人人都適用，需要具備一定條件：其一，手頭要有一筆現(xiàn)成的閑置資金，值得注意的是，銀行一般要求提前償還的貸款金額不能少于原貸款合同規(guī)定的月還款額的5至6倍。其二，提前還貸成本支出不可高于通過提前還貸所減少的利息支出。在某些情況下，提前還貸是要付出成本的。比如，合同履行未滿一年時進行提前還貸，銀行將按一定比例收取違約金。如果提前還貸成本支出高于通過提前還貸所減少的利息支出，顯然得不償失。對于某些收入變化較大的借款人，在選擇提前還貸時，還得兼顧家庭的意外開支和未來開支，比如孩子的入學、就醫(yī)、保險等等，即使未來無重大開支計劃，從家庭理財規(guī)劃的角度考慮，一般也至少應(yīng)保留半年的家庭年收入以備不時之需。

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