房地產(chǎn)是一個特殊的產(chǎn)業(yè)，它既與百姓生活休戚相關(guān)，又與經(jīng)濟發(fā)展緊密相連；既關(guān)系到萬千居民的安居夢，又涵蓋著50多個行業(yè)的龐大產(chǎn)業(yè)群。

房地產(chǎn)市場是消費為主導(dǎo)的市場

2009年的房地產(chǎn)市場，政府已經(jīng)為房地產(chǎn)市場基本定調(diào)，就是中國的房地產(chǎn)市場是一個居民住房消費市場，房地產(chǎn)市場的發(fā)展就是改善全體人民基本居住條件為目的的。因此，未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展，它的支柱性是與它的消費性、與全體居民住房條件的改善性聯(lián)系在一起的，如果絕大多數(shù)人的住房條件都十分不好，或房地產(chǎn)成為少數(shù)人炒作獲利的工具，那么房地產(chǎn)業(yè)的支柱性自然喪失。

當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求是否能夠釋放出來，或房地產(chǎn)市場能否成為擴大內(nèi)需的動力，在于房地產(chǎn)市場的價格能夠適應(yīng)絕大多數(shù)居民實際支付能力。因此，2009年的房地產(chǎn)市場價格的調(diào)整可能成為絕大多數(shù)居民住房需求能否釋放出來的關(guān)鍵。一些房地產(chǎn)開發(fā)商希望政府出臺有利他們的政策把房價托在房地產(chǎn)投機者所定位的價格上是不可能的。而且，這里大家也應(yīng)該看到，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定并不是讓價格穩(wěn)定在某個高位，而且要讓房地產(chǎn)消費需求釋放出來，讓這個市場供求關(guān)系達到平衡。只有房地產(chǎn)供求關(guān)系實現(xiàn)平衡，才能夠保證房地產(chǎn)市場投資與需求穩(wěn)定。

房地產(chǎn)內(nèi)需擴大的基點要放在居民的自住性消費上，放在房地產(chǎn)市場發(fā)展是改善全體居民的基本居住條件上。無論是保障性住房，還是商品性自住性購購的各種優(yōu)惠政策都表明了這一點。

否則讓房地產(chǎn)又成為炒作的市場，即有不少開發(fā)商希望的那樣，放開房地產(chǎn)投機市場，那么這個市場不僅不能夠擴大內(nèi)需，也無法造就中國繁榮，反之又會把中國帶入房地產(chǎn)泡沫泛濫的深淵。

如何發(fā)展房地產(chǎn)消費市場

房地產(chǎn)作為一個消費的市場，它可以通過兩種方式來達到，保障性方式及市場方式。保障性的方式就是政府安居工程及政府對保障性住房的巨大投入。市場的方式就是讓絕大多數(shù)居民通過商品房市場來解決。在達到這目的，一個方面是政府采取各種優(yōu)惠政策來減輕居民購購住房的負擔(dān)，另一方面是房地產(chǎn)市場的價格調(diào)整或回歸理性，出臺優(yōu)惠政策，讓絕大多數(shù)居民有支付能力。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)變化了的市場環(huán)境，以理性合理的價格讓其手中住房銷售出去。這樣絕大多數(shù)居民的住房消費需求才能釋放出來。在這種情況下，房地產(chǎn)市場不僅能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，成為中國經(jīng)濟增長之動力，也是房地產(chǎn)市場繁榮，發(fā)揮房地產(chǎn)擴大內(nèi)需作用的關(guān)鍵。

1．落實保障性住房建設(shè)

國務(wù)院總理 在3月5日所做的《政府工作報告》（下稱《報告》）中提出，“爭取用三年時間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題?！倍饲疤岢龅哪繕藙t為解決747萬戶城市低收入住房困難家庭的保障問題。

同時， 還明確提出，今年將安排430億元用于補助低保住房困難家庭的實物廉租房建設(shè)，并選擇一些有條件的地區(qū)進行試點，把部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房建設(shè)，幫助進城農(nóng)民工解決住房困難問題，擴大農(nóng)村危房改造試點范圍等。也就是說，加大保障性住房投入，是今年擴大房地產(chǎn)居民消費頭要任務(wù)。這些都是早幾年沒有的內(nèi)容，今年則通過具體的財政安排完全落實了下來。

針對既不符合保障性住房供應(yīng)條件又無力購購普通商品住房的“夾心層”群體， 提出“發(fā)展公共租賃住房”。去年開始，全國一些城市已經(jīng)開展了“發(fā)展公共租賃住房”的相關(guān)試點。其中，北京今年將建設(shè)20萬平方米政策性租賃房，建設(shè)部今年也計劃出臺《公共租賃住房指導(dǎo)意見》，對相關(guān)問題進行規(guī)范。

2．支持購購自住性住房

對于鼓勵居民的自住性住房消費，報告中提出了通過住房公積金安排，信貸優(yōu)惠及稅收優(yōu)惠安排來支持居民購購自住性和改善性住房。在這里，特別提出了對符合條件的套普通自住房購購者，比照執(zhí)行頭次貸款購購普通自住房的優(yōu)惠政策。對于這些都是在131號文件中已經(jīng)確定了政策。在這里進一步細化。請注意，盡管這些政策比2007年房地產(chǎn)大繁榮時期在寬松得多，但是有一條沒有改變，就是對于購購住房者所有的優(yōu)惠，基本上只是保證個人住房自房性購購，而且這種住房的自住性購購都給出了一定的限制條件，因此，對于早幾年把房地產(chǎn)市場炒得火勢的投機性購購，政府的政策并沒有放松。

報告仍然對二套住房條件放開給了明確的限制，只有是自住性的普通住房才能夠比較頭次房貸的優(yōu)惠條件。而且，不僅對二套住房限制放開限定了條件，更為重要的是，在整個房地產(chǎn)市場的價格進入下行通道，二套住房優(yōu)惠政策放開可能會增加商業(yè)銀行的風(fēng)險并收益不高，由于二套房放開的掌握在商業(yè)銀行手上，商業(yè)銀行對此政策的積極性是不確定的，關(guān)鍵看商業(yè)銀行對二套住房購購者及整個行業(yè)下行風(fēng)險的判斷。

促進房價理性回歸

房地產(chǎn)市場必須由投資為主導(dǎo)的市場向以消費為主導(dǎo)的市場的轉(zhuǎn)變，而兩個市場價格定位及價格水平是根本上不同的，房地產(chǎn)的價格就得由絕大多數(shù)居民實際支付能力來決定。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)該等待政府出臺再什么政策來保證以投資為主導(dǎo)的價格水平不改變，而是要積極應(yīng)對這種市場形勢與環(huán)境的變化，重新對房地產(chǎn)市場價格定位。這是房地產(chǎn)企業(yè)走出目前困境較為根本的一步，也是房地產(chǎn)市場重新繁榮的關(guān)鍵。

可以預(yù)期，2009年的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)全面理性調(diào)整，將出現(xiàn)全面的房價理性回歸，或房地產(chǎn)市場必然會由投資為主導(dǎo)的市場向消費為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變。但是，由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，全國的房地產(chǎn)市場是一個個分割的市場，因此，2009年全國房價的調(diào)整或理性回歸，肯定會表現(xiàn)為較大差異性。早期房價上漲快、上漲面廣泛的地方，2009年調(diào)整的幅度與范圍就會大；而早期上漲較小、上漲幅度不大的地方，調(diào)整的幅度較會小一些。但是，大家必須注意，房地產(chǎn)市場由投資為主導(dǎo)向消費為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變是誰也改變不了的。

在全球經(jīng)濟衰退的周期性調(diào)整的大背景下，2009年的房地產(chǎn)將出現(xiàn)全面的價格調(diào)整或價格回歸理性，這是誰也改變不了的事實。因為房地產(chǎn)政策根本改變了、金融市場的環(huán)境變化了、居民對房地產(chǎn)投資意識不同了，在這種情況下，地方政府要順勢而為，不要過多干預(yù)，否則只會延長房地產(chǎn)市場調(diào)整時間。

房地產(chǎn)開發(fā)商要認清當前房地產(chǎn)市場的形勢與政府的房地產(chǎn)政策。如果房地產(chǎn)開發(fā)商能夠順應(yīng)全球經(jīng)濟的周期性調(diào)整，降低房地產(chǎn)企業(yè)利潤預(yù)期，重新定價，讓其產(chǎn)品價格調(diào)整到消費者購購能力上來，那么房地產(chǎn)市場的需要就能夠釋放出來。而且房地產(chǎn)需求釋放大小，就要看房地產(chǎn)企業(yè)房價調(diào)整的深度。在這種情況下，房地產(chǎn)才能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

2009年各地的房地產(chǎn)市場，哪個地方能否重新走上繁榮就在于當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否順勢而為，能否適應(yīng)這種變化了的市場形勢。而且不同地方的房價理性調(diào)整早晚及快慢也就決定了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場能否走出當前困境的關(guān)鍵。

(作者：庾莉萍)