隨著國(guó)內(nèi)一些城市房?jī)r(jià)開(kāi)始些微下跌及住房銷(xiāo)售嚴(yán)重下降，及其所帶來(lái)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)量過(guò)剩，預(yù)期國(guó)內(nèi)樓市宏觀調(diào)控政策將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)向的言論開(kāi)始大行其道。特別是北京、上海等地重新調(diào)整一般商品房標(biāo)準(zhǔn)，及一些城市頭套住房按揭貸款利率開(kāi)始回歸到基準(zhǔn)利率等，被一些人認(rèn)為是國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)政策“預(yù)調(diào)、微調(diào)”的開(kāi)始。

　　2012年樓市宏觀調(diào)控政策是否會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向或終止？其實(shí)，這個(gè)問(wèn)題的答案是十分簡(jiǎn)單的。只要看看政府文件及溫總理多次說(shuō)話(huà)就可以知道，讓住房市場(chǎng)價(jià)格回歸理性，堅(jiān)決遏制住房投資投機(jī)需求及轉(zhuǎn)變住房市場(chǎng)性質(zhì)應(yīng)該是政府一項(xiàng)長(zhǎng)期政策而不是臨時(shí)政策。也就是說(shuō)，2012年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不僅不會(huì)退出或轉(zhuǎn)向，而且會(huì)進(jìn)一步推出嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作的住房政策。
　　
　　頭先是對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的判斷?？梢哉f(shuō)，從2010年國(guó)十條以來(lái)，盡管樓市調(diào)控取得了一定成效，但與調(diào)控目標(biāo)差距很大。從2011年公布的住房市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論是住房投資開(kāi)發(fā)和資金流入，還是住房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額，其增長(zhǎng)仍然處于歷史較高水平，只不過(guò)，其增長(zhǎng)幅度比2009年要低而已。
　　
　　二是這次樓市調(diào)控政策目標(biāo)十分清楚，就是要嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作，擠出房地產(chǎn)泡沫，讓住房回歸到居民消費(fèi)為主的市場(chǎng)。就當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，即從“量降價(jià)滯”或2011年住房?jī)r(jià)格并沒(méi)有下跌只是漲幅減小情況來(lái)看，不僅“量降價(jià)滯”現(xiàn)象說(shuō)明當(dāng)前住房市場(chǎng)投機(jī)炒作性，而且投機(jī)炒作者與住房消費(fèi)者對(duì)住房出價(jià)水平完全不同，那么這個(gè)市場(chǎng)要發(fā)生轉(zhuǎn)變，就得看到住房投機(jī)炒作者退出并有大量住房消費(fèi)進(jìn)入。如果這種情況沒(méi)有出現(xiàn)，那么國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)性質(zhì)說(shuō)發(fā)生轉(zhuǎn)變是不可能的。
　　
　　三是既然住房政策調(diào)整目標(biāo)是向消費(fèi)為主的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，那么房?jī)r(jià)下降并非是誰(shuí)說(shuō)多少的問(wèn)題，它應(yīng)該由市場(chǎng)來(lái)決定。因此，房?jī)r(jià)到底下降多少，應(yīng)取決于當(dāng)前居民購(gòu)購(gòu)住房的支付能力，而不取決于這種房?jī)r(jià)變化對(duì)某些行業(yè)之影響。在不同的城市，其情況是完全不一樣的。同時(shí)，既然一些城市的住房?jī)r(jià)格完全是由投機(jī)炒作來(lái)推高，那么這些城市的住房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行全面調(diào)整將是必然的。有人以為通過(guò)政府樓市調(diào)控政策逆轉(zhuǎn)來(lái)保住這個(gè)被吹得巨大的泡沫，那是不現(xiàn)實(shí)的，而如果是那樣的話(huà)，給整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)就將會(huì)更高。這方面，美國(guó)與日本的經(jīng)典案例早就擺在那里。對(duì)此，政策是十分明確的。
　　
　　面對(duì)上述情況，為了打破當(dāng)前所謂的住房問(wèn)題僵局，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、住房投機(jī)炒作者及地方政府都把希望放在所謂放開(kāi)住房“剛性需要”的優(yōu)惠政策上?？吹缴虡I(yè)銀行按揭貸款利率發(fā)生一點(diǎn)變化，就認(rèn)為是當(dāng)前樓市調(diào)控政策開(kāi)始“預(yù)調(diào)、微調(diào)”。其實(shí)，這只是一廂情愿而已。
　　
　　個(gè)人住房按揭貸款差別化政策包括了三個(gè)層次的內(nèi)容。層含義是禁止本地居民購(gòu)購(gòu)第三套以上的住房按揭貸款及有條件地禁止居民異地購(gòu)購(gòu)套住房的按揭貸款。也就是說(shuō)，無(wú)論是本地居民還是外地居民，要想通過(guò)使用按揭貸款購(gòu)購(gòu)第三套住房是不可能的。同時(shí)禁止居民異地購(gòu)購(gòu)套住房的按揭貸款。層含義是規(guī)定本地居民購(gòu)購(gòu)套住房的頭付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。第三層含義是套住房貸款頭付比重不得低于30%，但貸款利率由商業(yè)銀行自行根據(jù)商業(yè)原則來(lái)確定。
　　
　　也就是說(shuō)，當(dāng)前個(gè)人住房差別化信貸政策較為核心的方面就是把住房投資投機(jī)炒作與住房消費(fèi)作出嚴(yán)格區(qū)分。這些文件不僅規(guī)定嚴(yán)厲禁止用貸款購(gòu)購(gòu)第三套以上的住房（也就是說(shuō)完全禁止用銀行貸款進(jìn)行住房投機(jī)炒作），而且也把購(gòu)購(gòu)套住房杠桿率降低、利率提高。并通過(guò)這種方式把住房投機(jī)炒作作了一個(gè)嚴(yán)格的事前限制。在這種情況下，住房投機(jī)炒作者想通過(guò)銀行貸款進(jìn)入住房市場(chǎng)并非易事。即使是可以套住房方式進(jìn)入，但其成本與代價(jià)是相當(dāng)高昂的。在這種情況下，投機(jī)炒作者會(huì)逐漸退出市場(chǎng)。
　　
　　在這些信貸政策下，對(duì)于購(gòu)購(gòu)套住房的居民，不管他們是投資還是消費(fèi)（因?yàn)橘?gòu)購(gòu)一套住房也可作投資），其影響應(yīng)該也是巨大的。對(duì)住房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前這種高房?jī)r(jià)的情況下，想誘導(dǎo)他們進(jìn)入并非易事。因?yàn)樗麄儧](méi)有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。對(duì)住房投機(jī)炒作者來(lái)說(shuō)，盡管當(dāng)前高房?jī)r(jià)不是他們較為關(guān)注的問(wèn)題，他們關(guān)注的是其購(gòu)購(gòu)之后有沒(méi)有人來(lái)接手。如果考慮到?jīng)]有人來(lái)接手，他們是不愿意進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的。按揭貸款利率方面的些許變化，對(duì)于購(gòu)購(gòu)套住房者或是沒(méi)有支付能力進(jìn)入者來(lái)說(shuō)，是沒(méi)有什么吸引力的，更談不上樓市政策正在發(fā)生多少變化，更何況個(gè)人住房按揭貸款差別化政策并非是一種短期政策，而是一種長(zhǎng)期政策，它對(duì)住房市場(chǎng)的影響力無(wú)論如何不能加以低估。再結(jié)合溫總理較近提出的要嚴(yán)格和逐步完善遏制住房投機(jī)炒作需求的政策措施來(lái)看，差別化的信貸政策對(duì)住房市場(chǎng)的影響作用將更會(huì)發(fā)揮得。

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