在過去的2009年，東莞樓市回暖，成交量上漲，樓盤問題也頻頻出現(xiàn)。

“3·15”消費(fèi)者權(quán)益日即將到來，東莞市消委會(huì)公布了房地產(chǎn)業(yè)三大潛規(guī)則，提醒消費(fèi)者購房小心謹(jǐn)慎；東莞市建設(shè)局也表示，將定期公布不良企業(yè)名單。

文/記者蔣幸端、張玉云

焦點(diǎn)一

質(zhì)量通病

投訴較多

數(shù)據(jù)顯示，2009年東莞市建設(shè)局受理房地產(chǎn)類的投訴158宗，比2008年的198宗減少22.2％，其中涉及商品房質(zhì)量問題的投訴86宗，占投訴比重為54.4%。

東莞市建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，質(zhì)量通病的產(chǎn)生，究其原因，主要是建設(shè)各方追求進(jìn)度管理不到位造成的。

解決方法：

影響使用功能開發(fā)商負(fù)責(zé)

東莞市建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)的消費(fèi)維權(quán)主要以銷售合同維權(quán)和質(zhì)量問題維權(quán)為主。前者多數(shù)是延遲交樓、裝修標(biāo)準(zhǔn)不符、建筑面積不足、建筑層高不足等情況；后者多數(shù)是交付的房屋存在質(zhì)量問題，這些問題有的是影響使用功能或裝飾效果的，有的是不影響使用功能和裝飾效果的。一般來說，對(duì)于影響使用功能或裝飾效果的問題，發(fā)展商都有義務(wù)和責(zé)任處理好。

焦點(diǎn)二

虛假廣告

夸大宣傳

東莞市建設(shè)局介紹，房地產(chǎn)廣告作為房地產(chǎn)信息發(fā)布的重要方式，對(duì)促進(jìn)商品房銷售起到了積極作用，但房地產(chǎn)廣告宣傳中也存在著虛假、夸大等問題，侵害了購房者的合法權(quán)益。

主要表現(xiàn)在：一是尚不具備銷售條件而發(fā)布房地產(chǎn)廣告。二是房地產(chǎn)廣告存在虛假、夸大宣傳等內(nèi)容。

解決方法：

公布詳細(xì)項(xiàng)目信息

東莞市建設(shè)局表示，該局對(duì)于已經(jīng)取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，須及時(shí)通過東莞建設(shè)網(wǎng)向社會(huì)公布，商品房現(xiàn)售的，必須辦理“商品房現(xiàn)售備案證書”，方可進(jìn)行銷售。

東莞市建設(shè)局建議，購房者在購購商品房時(shí)，可以通過網(wǎng)上查詢或在銷售現(xiàn)場(chǎng)查看商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的有關(guān)信息、證書，來了解自己擬購購的商品房是否合法銷售。

焦點(diǎn)三

“潛規(guī)則”

防不勝防

東莞市消委會(huì)公布了三項(xiàng)涉及房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)“潛規(guī)則”：分別是開發(fā)商無償占用商品房所在樓宇外墻和屋頂?shù)氖褂脵?quán)，及由此帶來的營(yíng)利性收入；業(yè)主支付律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)，服務(wù)和受益對(duì)象卻是開發(fā)商和銀行；《商品房認(rèn)購書》的格式條款變相剝奪了消費(fèi)者退訂和協(xié)商更改合同內(nèi)容的權(quán)利等。

解決方法：

購房者有權(quán)更改合同內(nèi)容

房地產(chǎn)業(yè)“潛規(guī)則”由來已久，如購房時(shí)律師費(fèi)由業(yè)主支付，但是在簽訂合同時(shí)，律師卻代表著開發(fā)商和銀行的立場(chǎng)，損害購房者的利益來為開發(fā)商和銀行謀求利益。這種情況下，購房者可拒絕支付律師費(fèi)用。

商品房外墻廣告費(fèi)用收益應(yīng)屬于業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)，另外購房者有權(quán)對(duì)購房合同條款提出更改意見，簽署附加合同。（蔣幸端、張玉云）