城市建設(shè)翻天覆地，二手房購賣市場異?；钴S，由于信息獲取渠道的局限，大多數(shù)購房人通過中介公司尋找房源，名目繁多的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)爭先恐后地爭奪二手房市場的蛋糕，可是由于相關(guān)行為規(guī)范的缺失、中介公司的良莠不齊，導(dǎo)致二手房中介糾紛經(jīng)常發(fā)生，而且呈現(xiàn)增長趨勢。

　案例一 購房遭騙 法院判房產(chǎn)中介連帶賠償

張先生通過房產(chǎn)中介公司的介紹和代理，與魏先生就其坐落在北京市海淀區(qū)永泰園某地下室的使用權(quán)簽訂了《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。合同約定，房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)為22萬元，房產(chǎn)中介公司收取購賣服務(wù)傭金6600元，并負(fù)責(zé)陪同雙方到房管所辦理過戶手續(xù)，且全程見證雙方的交易過程。合同簽訂后，張先生按約定支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)及購賣服務(wù)傭金，但房產(chǎn)中介公司與魏先生卻遲遲不予辦理過戶手續(xù)，后經(jīng)了解，該地下室魏先生根本沒有所有權(quán)，因此也就辦不了過戶手續(xù)。張先生認(rèn)為魏先生與房產(chǎn)中介公司是一種嚴(yán)重的欺詐行為，訴至法院要求撤銷轉(zhuǎn)讓協(xié)議，魏先生與房產(chǎn)中介公司連帶返還其已給付的購房款和購賣服務(wù)傭金。

　法官講法

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定：因重大誤解訂立的合同，或者在訂立合同時(shí)顯失公平的，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。本案中，魏先生明知其出售的房屋未取得相應(yīng)的房屋使用權(quán)證書，還以辦理房屋使用權(quán)過戶作為合同基本條款，致使張先生在違背真實(shí)意思的情況下，簽訂了合同并給付了購房款，魏先生的行為，構(gòu)成了合同欺詐。房產(chǎn)中介公司作為專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)知道魏先生不具有房屋所有權(quán)，亦應(yīng)當(dāng)告知張先生該房屋無法完成過戶的交易風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)中介公司對前述兩項(xiàng)基本義務(wù)應(yīng)為而不為，存在重大過錯(cuò)，故應(yīng)當(dāng)連帶承擔(dān)返還購房款的責(zé)任，同時(shí)亦應(yīng)返還傭金。

　案例二 看房后通過第三人完成交易原房產(chǎn)中介索要違約金被駁

小董與中介公司簽訂看房確認(rèn)書，約定：中介公司將坐落于昌平區(qū)某房屋推薦給小董，小董簽訂確認(rèn)書后，中介公司帶小董到房屋實(shí)地查看并進(jìn)行相關(guān)居間介紹；小董確認(rèn)在此次看房前，無其他經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向小董推薦和查看該房屋；如果小董與出賣人私下完成交易，或接受了其他房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的房屋信息后又通過第三人進(jìn)行交易的，小董仍應(yīng)按本協(xié)議的約定向中介公司支付傭金，并支付5萬元違約金。后來小董簽完確認(rèn)書并看房后，因?yàn)橥ㄟ^另一經(jīng)紀(jì)公司以較低的價(jià)格購購了此房屋，原中介公司以小董違約為由將其告上法庭。

　法官講法

中介公司提供的格式合同約定，只要客戶經(jīng)其介紹看房后，不管通過其他任何途徑，只要客戶與房主完成交易，就必須向其支付中介費(fèi)或更高數(shù)額的違約金，這在客觀上將其居間行為與是否通過居間服務(wù)促成合同的成立、交易的完成相剝離，造成中介和看房人之間權(quán)利義務(wù)的失衡，屬于霸王條款，有違誠實(shí)信用原則。法院審理認(rèn)為，從形式上說，中介公司提供的確認(rèn)書應(yīng)僅是對客戶看房的記錄，不能因客戶進(jìn)行了一次看房行為，就剝奪了針對該房屋選擇其他服務(wù)機(jī)構(gòu)為其提供服務(wù)的權(quán)利，小董有權(quán)通過其他中介機(jī)構(gòu)以更低的成交價(jià)和中介費(fèi)完成交易。小董通過其他經(jīng)紀(jì)公司與房屋出賣人達(dá)成交易，并不必然是接受中介公司所提供的房屋信息所完成，故中介公司要求小董給付傭金并支付違約金的訴訟請求依據(jù)不足，法院判決駁回中介公司的訴訟請求。

案例三 購賣協(xié)議簽訂后房貸沒辦成中介應(yīng)退還部分費(fèi)用

何女士欲購購房屋一套，與中介公司簽訂了《房屋購購居間委托協(xié)議》。合同約定中介公司居間服務(wù)存在瑕疵，致使何女士未能取得房屋產(chǎn)權(quán)的，中介公司收取的居間服務(wù)報(bào)酬應(yīng)予以退還。同日，何女士與房屋出賣人張某在中介公司簽訂了《北京市存量房屋購賣合同》。合同簽訂之前中介公司告知何女士，張某未將房屋抵押解除。次日，何女士與中介公司簽署《服務(wù)確認(rèn)書》及《過戶/貸款服務(wù)確認(rèn)書》，何女士向中介公司交納傭金及咨詢代書費(fèi)1.25萬元、貸款服務(wù)費(fèi)3500元、過戶服務(wù)費(fèi)3000元，共計(jì)1.9萬元。后由于該房屋按揭貸款沒有還完，無法辦理過戶和貸款，何女士以中介公司居間服務(wù)存在瑕疵為由，訴至法院，要求中介公司返還服務(wù)費(fèi)1.9萬元。中介公司辯稱：我公司已促成何女士與房屋出賣人簽訂合同，完成了居間合同義務(wù)，何女士應(yīng)支付居間報(bào)酬。關(guān)于過戶服務(wù)費(fèi)和貸款服務(wù)費(fèi)，中介公司認(rèn)為未辦理過戶及貸款不是中介原因造成的，不同意返還服務(wù)費(fèi)。

法官講法

居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百二十六條規(guī)定：居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。本案中何女士稱中介公司居間服務(wù)存在瑕疵，就必須舉證證明中介未完全履行居間義務(wù)從而損害其利益的證據(jù)，因其未提供相關(guān)證據(jù)，法院沒有認(rèn)定中介服務(wù)存在瑕疵。需要強(qiáng)調(diào)的是何女士與中介公司就居間服務(wù)費(fèi)進(jìn)行了細(xì)化，包括居間服務(wù)報(bào)酬、過戶服務(wù)費(fèi)及貸款服務(wù)費(fèi)三項(xiàng)費(fèi)用。因?yàn)橹薪楣緸楹闻考胺课莩鲑u人張某提供了訂立合同的媒介服務(wù)，促成何女士與張某訂立《北京市存量房屋購賣合同》，何女士作為委托方應(yīng)向中介公司支付居間服務(wù)報(bào)酬。關(guān)于過戶服務(wù)費(fèi)及貸款服務(wù)費(fèi)，中介公司已實(shí)際收取，因《北京市存量房屋購賣合同》不能繼續(xù)履行，中介公司并未向何女士提供過戶及貸款的服務(wù)，該費(fèi)用為不當(dāng)利益，中介公司應(yīng)予退還。

　中介行業(yè)急需規(guī)范化管理與整頓

房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程中起到了積極作用，但就目前房地產(chǎn)中介市場來看，一些中介機(jī)構(gòu)的一系列違規(guī)行為擾亂了市場秩序，給消費(fèi)者增加了不必要的麻煩，也給房產(chǎn)交易工作帶來了負(fù)面的影響，究其原因有如下幾點(diǎn)：

1、市場準(zhǔn)入門檻低。根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)需具備幾個(gè)基本條件：有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)；有固定的服務(wù)場所；有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；另外從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。除此之外，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)還須在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)到登記機(jī)關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。但按照《城市房地產(chǎn)管理法》第五十七條規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，只需向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后即可開業(yè)。房產(chǎn)中介低風(fēng)險(xiǎn)、低成本、高收入，市場準(zhǔn)入門檻低造成了房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理滯后，操作不規(guī)范，競爭能力不足，信譽(yù)程度低下等問題。

2、行為規(guī)范制度不統(tǒng)一。當(dāng)前規(guī)范房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)法律規(guī)定滯后于房產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展速度，在居間服務(wù)中出現(xiàn)的新問題缺乏解決依據(jù)。據(jù)悉，北京有上千家中介公司，每個(gè)中介公司都有自己的格式合同，雖然內(nèi)容不盡一致，但大多數(shù)是擴(kuò)大消費(fèi)者義務(wù)、規(guī)避自身責(zé)任，消費(fèi)者在訂立合同時(shí)缺乏自主選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)。由于中介公司訂立的合同沒有統(tǒng)一的合同樣本，中介居間服務(wù)沒有標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范流程，導(dǎo)致在委托協(xié)議、看方確認(rèn)書中經(jīng)常會(huì)看到極不合理的霸王條款，造成合同雙方權(quán)利的失衡。

　3、相關(guān)部門監(jiān)管不到位?，F(xiàn)階段對于中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管主要是區(qū)縣建委（房管局）負(fù)責(zé)，可是區(qū)縣建委（房管局）的監(jiān)管主要停留在登記備案和被動(dòng)接受投訴上，缺乏管理主動(dòng)性和監(jiān)管合力。目前中介市場上存在大量不具備從業(yè)資格的中介機(jī)構(gòu)，媒體也曝光了諸多中介“潛規(guī)則”，針對復(fù)雜、混亂的中介市場，監(jiān)管不到位的缺陷已經(jīng)凸顯。

4、缺乏行業(yè)自律。為了在競爭激烈的中介市場分得一塊蛋糕，中介機(jī)構(gòu)不斷標(biāo)新立異，使出渾身解數(shù)吸引顧客。意向金、低價(jià)房、各種承諾使消費(fèi)者云里霧里，顧客往往是多花了錢后才明白其中玄機(jī)。中介市場的混亂除了外部環(huán)境因素外，自身缺乏自律，行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)督缺失也有很大關(guān)系。

針對目前的房地產(chǎn)中介現(xiàn)狀，法官認(rèn)為完善立法，提高中介機(jī)構(gòu)入行門檻，拓寬消費(fèi)者維權(quán)渠道，加強(qiáng)執(zhí)行力刻不容緩。另外房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)要擔(dān)負(fù)職責(zé)，積極制訂行業(yè)規(guī)范，發(fā)揮行業(yè)組織作用，制定行業(yè)自律公約，加大自律的力度。

　法官維權(quán)提醒：

1、選準(zhǔn)，選擇正規(guī)中介公司。為避免糾紛，購賣雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，消費(fèi)者在中介公司提供服務(wù)前可以查看中介機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，必要時(shí)可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門進(jìn)行查驗(yàn)。建議購賣雙方選擇那些經(jīng)營規(guī)模較大的知名經(jīng)紀(jì)公司，此類中介機(jī)構(gòu)有較為規(guī)范的合同文本和嚴(yán)格的操作流程，能較好地保證委托人的利益。

2、適時(shí)，不要過早與房產(chǎn)中介公司簽訂居間合同。購房人較好在實(shí)際看房后并與賣方和居間方將相關(guān)事宜溝通好，確定要購時(shí)再簽訂居間合同。有的中介機(jī)構(gòu)會(huì)要求購房人在看房前簽訂看房確認(rèn)書，實(shí)際上是以該種形式提前訂立了居間合同，直接限制了購房人通過其他中介機(jī)構(gòu)購購該套房屋的權(quán)利。

3、審慎，認(rèn)真審查中介公司提供的合同文本。大部分居間合同都是制式文本，包含很多專業(yè)性條款，對中介公司提供的格式合同要認(rèn)真審查，仔細(xì)閱讀全部條款，并要求居間方對相關(guān)條款進(jìn)行解釋，避免中介利用格式條款與委托人簽訂不對等合同。如有異議之處應(yīng)及時(shí)提出，并要求改正；對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，應(yīng)一并寫入合同中，以此約束對方，杜絕“口頭承諾”。

4、勤查，主動(dòng)了解房屋狀況。有的中介公司履行審查義務(wù)流于形式，為減少糾紛，確保房屋購賣順利，購房人應(yīng)主動(dòng)了解房屋產(chǎn)權(quán)狀況。購房人可查看房產(chǎn)證，詢問物業(yè)公司、保安公司及鄰居，必要時(shí)可到房屋登記部門查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記情況，確保所購房屋無他項(xiàng)物權(quán)、無承租人、無其他共有人，從而防止中介公司向客戶介紹房屋權(quán)屬狀況、小區(qū)設(shè)施等信息時(shí)提供虛假信息。購賣協(xié)議簽訂后，盡快過戶。

5、忌貪，拒絕中介公司的不當(dāng)推薦。有些中介公司為追求居間費(fèi)，極力推薦購房人購購保障性住房、小產(chǎn)權(quán)房等限制或禁止交易的房屋，有的為迎合購方避稅心理

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