樓市“限外令”讓不少在青島生活工作多年，但卻沒(méi)有當(dāng)?shù)丶{稅證明、社會(huì)保險(xiǎn)證明的外地購(gòu)房者面臨新的難題。

為了獲取盡量準(zhǔn)確的數(shù)字，本報(bào)記者聯(lián)合索亞調(diào)查公司，對(duì)島城外地人購(gòu)房比例情況進(jìn)行了調(diào)查。

　-個(gè)例一

　一張納稅單卡住購(gòu)房路

10月31日，在黃島區(qū)一家服裝廠上班的劉昌平請(qǐng)了假，找到早已約好的房產(chǎn)中介。

27日，他在黃島區(qū)定下了一套新房，但一直沒(méi)有辦下貸款，因?yàn)樗亲筒埖耆?，剛來(lái)黃島打工不到兩年，沒(méi)法提供銀行貸款所需的納稅證明和社保證明。

“盡管中介說(shuō)他們可以幫著辦理下正規(guī)的手續(xù)，但手續(xù)費(fèi)要8000多元錢。”劉昌平說(shuō)，錢交了，如果仍然不能貸下款來(lái) ，他將陷入“雞飛蛋打”的境地：不僅賠上手續(xù)費(fèi)，定好的房子黃了，兩萬(wàn)元的定金恐怕也要不回來(lái)了。

“購(gòu)房子這么大的事，想采取按揭的方式，還要靠‘造’一份證明才能辦成?！眲⒉揭荒槦o(wú)奈。

今年4月26日，市政府頒布島城房地產(chǎn)新政：為嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)住房貸款。

但國(guó)土資源和房屋管理局以及幾家商業(yè)銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，采取這種方式規(guī)避政策存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

　-個(gè)例二

　自住需求被誤傷了

采訪中，同樣在為辦理貸款手續(xù)而煩惱還有別瑞忠，“在圈子里大家都叫我‘老青島’，市區(qū)的上千條道路我都熟透了，怎么一到了銀行和售樓處辦手續(xù)時(shí)我就成了外地人了呢？”別瑞忠說(shuō)。

別瑞忠較忌諱別人稱他為“外地人 ”，他今年41歲，2001年就在李滄區(qū)一家物流公司上班，此前一家三口一直住在當(dāng)?shù)赜H戚留下的一個(gè)平房里。但在剛剛新添了一個(gè)女兒后，堅(jiān)定了購(gòu)房子的念頭。

“到青島打工的這幾年，我們一家的夢(mèng)想就是購(gòu)上套自己的房子，成為地地道道的青島人。”別瑞忠說(shuō)。

但從10月份開(kāi)始，他幾乎問(wèn)遍了李滄區(qū)的所有在售新盤，得到的答案幾乎都一樣：在青島購(gòu)房子的外地人只有兩種選擇，要么全額付款，要么在當(dāng)?shù)丶{稅1年后拿到證明或提供社保繳納證明，才能向銀行申請(qǐng)房貸。

擺在他面前的似乎還有一個(gè)選擇，他在老家濰坊郊區(qū)還有一套平房，如果把這套房子賣了，在李滄區(qū)選一套戶型小一點(diǎn)的房子，他勉勉強(qiáng)強(qiáng)可以湊夠全款。但對(duì)他來(lái)說(shuō)，那是老家父輩留下來(lái)的產(chǎn)業(yè)，所以這是一個(gè)很難作出的決定。

　-調(diào)查數(shù)據(jù)

　島城外來(lái)購(gòu)房者占3成

像劉昌平這樣的外來(lái)自住型購(gòu)房者比例有多大？市房地產(chǎn)交易并沒(méi)有做過(guò)統(tǒng)計(jì)。但青島索亞調(diào)查公司曾做過(guò)專門針對(duì)外來(lái)購(gòu)房人群的調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示，綜合市轄七區(qū)的24份調(diào)查結(jié)果來(lái)看，整個(gè)青島外地人購(gòu)房的比例在3成以上。

“從市轄七區(qū)范圍內(nèi)來(lái)看，外地人購(gòu)房比例并不盡相同，甚至差距很大。”索亞調(diào)查公司的張經(jīng)理說(shuō)，李滄區(qū)抽取的兩家位于金水路上的樓盤，外地人購(gòu)房比例為30%，四方區(qū)抽取的兩家樓盤，外地人購(gòu)房比例則僅為7% 多一點(diǎn)，而膠南、膠州和城陽(yáng)抽取的6家樓盤，外地人購(gòu)房的比例均高達(dá)70%。

　李滄一項(xiàng)目3成外地客

外地人購(gòu)房比例的增加是否助漲了樓市需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)走高？外地購(gòu)房者當(dāng)中，投資性和自住性的比例各自有多大？對(duì)于這樣的數(shù)據(jù)，幾乎每個(gè)新建商品房項(xiàng)目都會(huì)進(jìn)行相關(guān)的統(tǒng)計(jì)。

“統(tǒng)計(jì)的范圍不僅 于購(gòu)房者，連前期參與認(rèn)籌的購(gòu)房客戶的購(gòu)房到底是投資性還是投機(jī)性的，我們也可以掌握?！睙o(wú)界行地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策劃總監(jiān)范文靜說(shuō)，她曾統(tǒng)計(jì)李滄區(qū)的春和景明項(xiàng)目，該項(xiàng)目的外地購(gòu)房者占3成的比例，李滄本地區(qū)域的購(gòu)房者占4成比例，而來(lái)自市南區(qū)、市北區(qū)和四方區(qū)的購(gòu)房者則占3成比例。

記者隨機(jī)調(diào)查春和景明、藍(lán)山灣、偉東幸福之城等三家項(xiàng)目的情況發(fā)現(xiàn)，外地購(gòu)房者均屬自住性需求。

　外地客5成表示長(zhǎng)居島城

在索亞調(diào)查公司所作的“您是否長(zhǎng)居青島”的專項(xiàng)調(diào)查中，有50%的外地購(gòu)房者表示長(zhǎng)居青島，而另有50%的購(gòu)房者則屬于“候鳥族”，購(gòu)下的房子只是供來(lái)青島度假時(shí)的短期居住使用。

城陽(yáng)星城項(xiàng)目位于膠州市，索亞調(diào)查公司專門針對(duì)該項(xiàng)目的調(diào)查資料顯示，30%的購(gòu)房者為來(lái)自五市七區(qū)的本地人 ，而20%的購(gòu)房者則為山東省以內(nèi)的客戶，50%的為山東省外的購(gòu)房者，合計(jì)來(lái)看，外地購(gòu)房客戶占了70%的比例 。

“限制外地人購(gòu)房的政策還是影響到了不少的客戶?！背顷?yáng)星城的營(yíng)銷人員說(shuō)，調(diào)控政策出臺(tái)前，總價(jià)在20萬(wàn)元到30萬(wàn)元之間的房子賣得非常好，幾乎全是外地來(lái)的購(gòu)房需求，特別是從外地來(lái)青島工作兩年到三年的年輕夫妻非常多見(jiàn)。

　-數(shù)字

　購(gòu)房外地客5年翻兩番

據(jù)索亞調(diào)查公司工作人員介紹，在調(diào)查前界定“外地人”這個(gè)概念時(shí)，“一開(kāi)始我們想從購(gòu)房者的身份證號(hào)碼來(lái)判斷作出區(qū)分，但后來(lái)發(fā)現(xiàn)這并不科學(xué)?！彼鱽喺{(diào)查公司工作人員說(shuō)，因?yàn)橛胁簧偃耸峭獾厣矸葑C，但實(shí)際上早已在青島落戶。

索亞調(diào)查公司所作的調(diào)查顯示，在外地購(gòu)房者當(dāng)中，約有19%的人在青島生活的時(shí)間已經(jīng)有了5年到10年的時(shí)間；48%以上的人則已在青島生活了1年到5年的時(shí)間；不到33%的人僅在青島待了1年以下。

青島市房地產(chǎn)交易的統(tǒng)計(jì)顯示，2005年的時(shí)候，島城外地人購(gòu)房比例大約為總成交量的7% ，目前如果按照外地購(gòu)房比例占據(jù)3成的比例來(lái)算，5年之間，來(lái)青購(gòu)房的外地人已經(jīng)翻了兩番。

截至11月8日，島城新建商品房共成交81326套，其中市內(nèi)四區(qū)成交30780套，而以黃島、膠南和膠州為代表的西海岸樓市共成交25129套。按照全市外來(lái)購(gòu)房者比例占3成計(jì)算，一共有24397套房子被外地人購(gòu)走；其中西海岸外來(lái)購(gòu)房者按照7成的比例來(lái)算，共有17590套新房被外地人購(gòu)走。

-聲音

　商品房市場(chǎng)“破界”有多難？

對(duì)像劉昌平這樣的外來(lái)購(gòu)房者來(lái)說(shuō) ，購(gòu)上套房子落戶青島，成為地地道道的青島人是他們的夢(mèng)想 ，但是信貸門檻的提高讓他們?nèi)谌肭鄭u的路走得并不平坦。

一個(gè)不容忽視的事實(shí)是 ，作為一個(gè)日益走向國(guó)際化的大城市，青島必然會(huì)面對(duì)越來(lái)越多的外來(lái)居住需求。

“商品房作為一種特殊的商品，對(duì)消費(fèi)者(無(wú)論是外地人還是本地人)的炒房行為可以通過(guò)信貸等政策的調(diào)整進(jìn)行限制，但對(duì)完全出于自住性居住需求的消費(fèi)行為，不應(yīng)該進(jìn)行限制?！鼻逄┞蓭熓聞?wù)所的朱維棟律師說(shuō)。

在采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士用“戶口情節(jié)”四個(gè)字來(lái)概括目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制外地人購(gòu)房政策。

“如果要打擊樓市當(dāng)中的投機(jī)性行為，就不必去區(qū)分外地人還是本地人。”于湫說(shuō)。“真正需要去做的是，如何明確區(qū)分投資性需求和自住性需求，而對(duì)真正的自住性需求，可以在信貸政策方面做出適度的傾斜。”島城一家商業(yè)銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

(作者：王愛(ài)科)