問：孫女士今年3月和開發(fā)商簽訂購購一套期房預(yù)售合同，當(dāng)時沒有注意合同上的具體條款，只是簽了名字。較近孫翻看合同發(fā)現(xiàn)有一條款說土地使用權(quán)期限是2002年11月至2072年11月。孫知道住宅土地使用應(yīng)該是70年，但孫購房子是2004年，這樣的話是否少了兩年？孫問，開發(fā)商是否違約，開發(fā)商應(yīng)否作出賠償？

答：根據(jù)我國土地管理的相關(guān)法律及本市有關(guān)法規(guī)規(guī)定，國有土地所有權(quán)歸國家所有，集體土地所有權(quán)歸集體組織所有，任何人都不得侵犯。

公民和單位對于土地的使用可以通過劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓的方式取得土地的使用權(quán)；集體所有土地向本集體組織成員轉(zhuǎn)讓時，必須先通過征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地。國有土地使用權(quán)自劃撥或者出讓開始計算使用期限，而土地使用權(quán)應(yīng)該隨地上房地產(chǎn)一并轉(zhuǎn)移。現(xiàn)作為建設(shè)住宅的土地使用權(quán)根據(jù)規(guī)定為70年，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位在建設(shè)房產(chǎn)之前已經(jīng)取得土地使用權(quán)，在房產(chǎn)建設(shè)完工之后再將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給購房人，土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移，自然使用期限也按照開發(fā)企業(yè)獲得的時間起算。因此開發(fā)商并沒有違約，自然也不存在賠償?shù)膯栴}了。

土地的所有權(quán)不能屬于個人，但是房屋可以是個人所有的財產(chǎn)，通過合法方式獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)之后就是所有權(quán)人，不受土地使用權(quán)期限的影響。但是土地使用權(quán)期限屆滿之后，國家將收回土地，地上附著房產(chǎn)的權(quán)利人則可以重新辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

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