業(yè)內(nèi)人士預(yù)計開發(fā)商將用補充協(xié)議限制房屋質(zhì)量方面的條款；律師建議，新合同之后關(guān)于房屋質(zhì)量標準內(nèi)容也應(yīng)該制定

劉先生在2003年購購的京西某項目房屋室內(nèi)氨氣濃度過高，超過現(xiàn)行國家標準，劉先生要求開發(fā)商解除購房合同并退還房款，但在當時實行的購房合同中并沒有明確對房屋空氣質(zhì)量的約定，劉先生的要求被開發(fā)商當場拒絕，開發(fā)商表示目前室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合標準就要求退房根本沒有具體的規(guī)定，較后劉先生將開發(fā)商告上法庭，雖然法院判決開發(fā)商給予業(yè)主一定的補償，但是劉先生要求退房的要求較后也沒有實現(xiàn)。事實上，京城因為房屋空氣質(zhì)量問題而引發(fā)的糾紛時有發(fā)生，但是幾乎沒有一個業(yè)主實現(xiàn)自己提出的退房要求。

早先合同對質(zhì)量問題界定模糊

“這主要是當時經(jīng)檢驗有毒氣體嚴重超標并直接會影響到居住人健康安全的房屋該如何解決，消費者的合法權(quán)益該如何維護，開發(fā)商要不要對消費者進行經(jīng)濟賠償?shù)确矫娌]有明確的制約，雖然國家在2002年和2003年分別發(fā)布實施了《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》和《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》，但是由于沒有具體規(guī)范的合同文本，在遇到室內(nèi)環(huán)境問題糾紛時也難以解決，有的雖然通過法律訴訟，但消費者想退房還是比較困難。2000年12月19日北京宣判國內(nèi)頭例商品房室內(nèi)氨氣甲醛氣味案，原告業(yè)主劉忠被法院一審判定敗訴?！北本┚┤A律師事務(wù)所主任律師王飛接受記者采訪時這樣說。

同樣中國消費者協(xié)會統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，全國商品房購賣合同糾紛的投訴去年上升了24.5％。而北京市工商局12315投訴舉報提供的情況表明，2003年以來，共受理商品房投訴588件，已成為北京十大消費投訴熱點之一，其中關(guān)于商品房質(zhì)量糾紛占申訴總數(shù)的51%，主要包括房屋存在墻體開裂、隔層偷工減料、管道漏水等質(zhì)量問題?！胺课葙|(zhì)量問題應(yīng)該分為一般質(zhì)量問題和危及居住安全的重大質(zhì)量問題，舊版的合同示范文本沒有對房屋質(zhì)量作相關(guān)的比較詳細的約定?！北本┦新蓭焻f(xié)會消費者權(quán)益保護委員會主任邱寶昌分析說，舊版合同只是在第11條中規(guī)定：“所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！敝劣谑裁词琴|(zhì)量問題，出了問題，開發(fā)商應(yīng)該負什么責(zé)任等等，都沒有比較清晰的界定。

新合同完善了商品房質(zhì)量問題約定

“此次制定的示范文本頭次對商品房質(zhì)量問題的約定進行了完善，對具體質(zhì)量問題做出提示。”北京順華房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理徐長崎表示，此次推行的合同示范文本中規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建設(shè)商品房必須使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，房屋質(zhì)量符合國家工程質(zhì)量規(guī)范、標準和設(shè)計文件的要求。開發(fā)企業(yè)交付使用的商品房地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量、室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，購房人有權(quán)退房；開發(fā)企業(yè)交付商品房時有其他問題的或未達到約定標準的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)修復(fù)和賠償責(zé)任。對工程質(zhì)量問題發(fā)生爭議的，可委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機構(gòu)檢測。此外，文本還增加了市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達到使用條件的提示，包括開發(fā)企業(yè)應(yīng)承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的上水、下水、電、供暖、燃氣等按約定的日期達到使用條件；公共綠地、道路、停車場，幼兒園、學(xué)校、會所、購物、體育設(shè)施等其他設(shè)施也應(yīng)按約定的日期達到使用條件。“顯然這是一個很大的進步，對于購房者維護自己合法權(quán)益的時候提供了一定的保障?！蓖躏w律師說。

接下來應(yīng)該制定房屋質(zhì)量標準了

徐長崎表示，由于在新版購房合同中雖然提出了關(guān)于質(zhì)量方面的制約要素，但是由于房屋質(zhì)量涉及的問題比較瑣碎，尤其是屬于保修范圍內(nèi)的房屋質(zhì)量問題沒有具體的約定，開發(fā)商為避免由此而引發(fā)的糾紛，會通過補充協(xié)議等方面進行對購購者在房屋質(zhì)量方面條款的限制?！笆聦嵣希P(guān)于因房屋質(zhì)量問題可以退房等方面的條款。這些原本就是屬于可以退房的法定條件?！鼻駥毑蓭煴硎驹诖饲拜^高人民法院公布《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中就明確規(guī)定，“如果購購的商品房因質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，法院應(yīng)支持購房戶解除房屋購賣合同?！睆哪壳暗膶嶋H情況來看，房屋質(zhì)量沒有一個具體的考量標準，目前房屋的質(zhì)量合格均以政府有關(guān)部門的竣工驗收合格表為準?！坝行┓课葙|(zhì)量問題你甚至是無法看到的，比如開發(fā)商為了降低成本，偷工減料，使用劣質(zhì)材料，這些購購者是很難發(fā)現(xiàn)的?！鼻駥毑@樣認為，事實上，開發(fā)商出售的商品房都需要經(jīng)過政府有關(guān)部門驗收合格后，才可以交房，但涉及到的房屋質(zhì)量方面的問題依舊層出不窮，邱寶昌認為除了在合同里邊進行必要的質(zhì)量方面的約定外，有關(guān)的監(jiān)管、驗收部門在房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題后，同樣要追究其責(zé)任?！暗潜热缡覂?nèi)空氣質(zhì)量由于國家出臺了相關(guān)的質(zhì)量標準，這個就相對來說比較容易鑒定?！蓖躏w律師認為，目前既然在合同中有了關(guān)于質(zhì)量方面的條款，而關(guān)于房屋質(zhì)量標準內(nèi)容也應(yīng)該制定。

專家建議

現(xiàn)在房屋質(zhì)量鑒定是門檻

王飛（京華律師事務(wù)所主任律師）：

目前，房屋質(zhì)量方面的鑒定是很復(fù)雜的，由于目前房屋鑒定的標準不一，本身房屋質(zhì)量又由政府監(jiān)管，如果真的有這方面的問題，確認、取證的過程相當復(fù)雜，需要質(zhì)量監(jiān)督部門來做，而且在鑒定過程中實際費用太多和操作難度比較大，購房者幾乎很難進行房屋鑒定，即使是合同中規(guī)定了關(guān)于房屋質(zhì)量方面的條款，但是出現(xiàn)問題時的取證和操作難度卻制約了合同實際的操作性。

在我接觸的一些關(guān)于房屋質(zhì)量方面的糾紛中，目前還沒有一例業(yè)主進行房屋質(zhì)量鑒定的成功案例。比如有個項目的業(yè)主認為其項目存在質(zhì)量方面的問題，要求開發(fā)商進行退房，法院要求先對房屋質(zhì)量進行鑒定才能做出判決，但鑒定的費用幾乎和購購住宅產(chǎn)品的費用相當，業(yè)主根本無法承擔(dān)。

當然，鑒定不同方面的房屋質(zhì)量收取的費用也不同，像國家出臺了空氣質(zhì)量標準就容易鑒定，收費也低。由此可見質(zhì)量標準的制定也很關(guān)鍵。

新版合同摘錄

第十六條：質(zhì)量

（二）出賣人和購受人約定如下：

1、該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，購受人有權(quán)退房。購受人退房的，出賣人應(yīng)當自退房通知達之日起__日內(nèi)退還全部已付款，并按照__利率付給利息，給購受人造成損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔(dān)。

購受人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。

2、該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標準的，自該商品房交付之日起__日內(nèi)（該時限應(yīng)當不低于60日），購受人有權(quán)退房……

（三）出賣人和購受人對工程質(zhì)量問題發(fā)生爭議的，任何一方均可以委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機構(gòu)檢測，雙方均有協(xié)助并配合對方檢測的義務(wù)。

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