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維權(quán)為何艱難 誰是小區(qū)主人?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 605 次
“法院不能永遠成為物業(yè)公司的催繳人,如果業(yè)主的參與權(quán)、選擇權(quán)、知情權(quán)得不到保障,那么沖突肯定還會繼續(xù)。”
故事幾乎總是有著同樣的開頭:對物業(yè)服務(wù)不滿——要求更換物業(yè)公司——雙方爭執(zhí)不下——業(yè)主開始欠費——服務(wù)質(zhì)量更難保障——更多人開始欠費——較后業(yè)主被起訴。
只不過,2005年10月的北京,這個故事的結(jié)尾有些變化:被起訴的業(yè)主們不是被斷水斷電,而是衣衫不整地出現(xiàn)在了法庭上,他們被強制執(zhí)行拖欠的物業(yè)費。
刊登著這個結(jié)果的報紙,被醒目地張貼在北京望京地區(qū)大西洋新城小區(qū)的公告欄里,但是這個明顯帶有警示意味的行為似乎并沒有發(fā)生太大的效果。僅僅數(shù)日之后,業(yè)主們的一次聚會又達成了以下共識:在交納本年度采暖費前,要求物業(yè)公司公布數(shù)年間采暖費的明細賬目;繼續(xù)為組建業(yè)主委員會努力。
而這些努力已經(jīng)持續(xù)了4年。
糾紛為何難以避免?
發(fā)生在大西洋新城小區(qū)數(shù)年來的物業(yè)糾紛,只不過是北京無數(shù)物業(yè)糾紛的翻版,但在它身上幾乎可以看到整個物業(yè)管理的種種問題。
事情開始于前期的承諾未能兌現(xiàn)。據(jù)大西洋新城的業(yè)主介紹,在購購樓盤時,開發(fā)商承諾將由華夏瑞士物業(yè)公司人員進行酒店式管理,但是僅僅入住3個月,就換成了達文物業(yè)公司,即便如此,這些人也沒有堅持多久,隨后大西洋新城物業(yè)管理公司的人員就全面接管了小區(qū)的物業(yè)。而根據(jù)業(yè)主們的說法,大西洋新城物業(yè)管理公司實際上就是開發(fā)商自己成立的。
據(jù)業(yè)主們稱,有關(guān)物業(yè)的爭端自入住以來就沒有停止過,先是房屋公攤面積引起爭執(zhí),進而發(fā)現(xiàn)一些物業(yè)費項目收取不合理。隨后,又出現(xiàn)規(guī)劃被改動,業(yè)主們共享的綠地面積莫名減少,而項目的容積率卻在增加的情況。進而小區(qū)屢屢發(fā)生的盜竊事件和外墻清潔問題,又引發(fā)對保安和保潔服務(wù)的不滿。在數(shù)次溝通未果之后,業(yè)主們的要求變得明確起來——換掉物業(yè)。
在建設(shè)部全國房地產(chǎn)業(yè)深圳培訓(xùn)教務(wù)部部長陳藹貧看來,類似大西洋新城這種模式的物業(yè)糾紛是較為典型的一種?!昂芏辔飿I(yè)糾紛較先的起因就是開發(fā)商問題?!?
“我們目前并不是單一對某項服務(wù)不滿,而是對物業(yè)公司徹底失去了信任?!贝笪餮笮鲁菢I(yè)主代表王燕濱說,他表示,大西洋新城物業(yè)糾紛是開發(fā)商問題、物業(yè)服務(wù)不到位、物業(yè)管理不透明等等綜合因素疊加而成的。
實際上,類似王燕濱們這種對物業(yè)的不信任并非少數(shù),根據(jù)北京市消費者協(xié)會公布的2004年四季度對“北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查”報告顯示,在被調(diào)查的100個小區(qū)中,75%的業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿。其中有21個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)滿意人數(shù)為零。而根據(jù)中國社會調(diào)查所對360名北京市民的訪問,78.6%的被訪者認為所繳的費用與受到的服務(wù)是物無所值的。而當問到業(yè)主大會可以解聘開發(fā)商指定的物業(yè)公司是否合理時,100%的受訪者表示合理。
維權(quán)為何如此艱難
100%的合理——這個數(shù)據(jù)正是反映了王燕濱們的心理。實際上,從2001年開始,大西洋新城的業(yè)主們就開始準備更換物業(yè)公司。但是,在實際運作后才發(fā)現(xiàn)事情沒有想象中那么簡單。
頭先是業(yè)主委員會難以組建。根據(jù)業(yè)主們的介紹,業(yè)主們早已提出要建立業(yè)主委員會,但是北京市的一份文件規(guī)定,欠費業(yè)主不宜擔任業(yè)委會成員。而由于對物業(yè)管理不滿,有相當一大批業(yè)主都停交了物業(yè)費。
2003年初,王燕濱和一些業(yè)主了解到新的《物業(yè)管理條例》將于9月1日頒布。條例中規(guī)定,業(yè)主大會經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過,可以解聘物業(yè)管理公司,于是組建了業(yè)主大會籌備組,并在9月28日召開了次業(yè)主大會。較后通過書面授權(quán)的方式通過了兩項決議,一是解聘現(xiàn)有的大西洋新城物業(yè)管理公司,項則是書面授權(quán)5名業(yè)主代表代替全體業(yè)主選聘新的物業(yè)公司。
“當時有1522戶業(yè)主,我們收回1097張選票,也得到了三分之二以上的業(yè)主授權(quán)。”業(yè)主代表張亞暉說。11月22日,業(yè)主們選聘的晨曦物業(yè)進駐大西洋新城。
但幾乎與此同時,朝陽區(qū)國土資源和房屋管理局及望京街道辦事處聯(lián)合發(fā)出的一紙通告卻打消了業(yè)主們的熱情,通告表示,“大西洋部分業(yè)主既沒有依法組建籌備組,也沒有按照規(guī)定,在政府有關(guān)部門的指導(dǎo)下依法召開業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,沒有制定《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》”,“部分業(yè)主組織的選聘物業(yè)管理企業(yè)的活動,不符合法定程序,其結(jié)果無法得到法律的認可和保護?!?
“召開業(yè)主大會之前籌備組多次和街道辦和房管局相關(guān)人士進行了溝通,換物業(yè)也是絕大多數(shù)業(yè)主真實意思的表達,但政府部門的一紙通告將業(yè)主們幾個月的努力都打消了?!睆垇啎熣f。
業(yè)主大會的決議得不到承認,單個業(yè)主的維權(quán)行為沒有法律地位,亟待成立的業(yè)委會在籌建中又存在種種困難——并非大西洋新城一個小區(qū)面臨如此問題。
業(yè)主們的下一關(guān)
2004年2月,大西洋新城五名業(yè)主代表將朝陽區(qū)房管局和望京街道辦事處告上了法庭,稱由于被告“非法行政,導(dǎo)致業(yè)主大會的決議無法落實”。
而被告方則辯稱在大西洋新城張貼的公告是宣傳材料,不是具體的行政行為。2004年5月,五名業(yè)主的訴訟請求被法院駁回。
北京漢卓律師事務(wù)所秦兵律師自始至終在關(guān)注大西洋新城糾紛的進展,他表示現(xiàn)有的《物業(yè)管理條例》當中,業(yè)主的維權(quán)成本過高是導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)難的一大主因。秦兵的一項計算表明,一個有1000戶業(yè)主的社區(qū),通過成立業(yè)主委員會,以訴訟方式換掉物業(yè)公司,在一切順利的情況下,需耗時35個月,耗資70萬元。在過高的維權(quán)成本下,業(yè)主大多會選擇欠費這種成本較小的方式來進行維權(quán),而這又是導(dǎo)致物業(yè)糾紛惡性循環(huán)的因素之一。
搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)本月的一項在線調(diào)查顯示,在回答“如果您對小區(qū)的物業(yè)公司的服務(wù)不滿,您會采取什么方式解決?”時,56.63%的業(yè)主選擇“拒交物業(yè)費”,只有25%的人選擇“利用法律爭取自己利益,比如通過業(yè)委會換掉物業(yè)公司”。
秦兵解釋說,業(yè)主為了維護自身權(quán)利要組建業(yè)委會,如果能將業(yè)主的表決成本降低、同時使業(yè)委會專業(yè)化,將大大方便業(yè)主維護自身權(quán)利。而大西洋新城業(yè)主物業(yè)糾紛作為北京案例,它的較后結(jié)果正是考驗現(xiàn)行《物業(yè)條例》是否便于操作的試金石。
2005年11月5日,在大西洋新城的業(yè)主聚會上,朝陽區(qū)法院強制執(zhí)行欠費業(yè)主的行為也成為熱議的話題。“法院不能永遠成為物業(yè)公司的催繳人,如果業(yè)主的參與權(quán)、選擇權(quán)、知情權(quán)得不到保障,那么沖突肯定還會繼續(xù)。”一位業(yè)主憂慮地說。
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