“法院不能永遠成為物業(yè)公司的催繳人，如果業(yè)主的參與權(quán)、選擇權(quán)、知情權(quán)得不到保障，那么沖突肯定還會繼續(xù)。”

故事幾乎總是有著同樣的開頭：對物業(yè)服務(wù)不滿——要求更換物業(yè)公司——雙方爭執(zhí)不下——業(yè)主開始欠費——服務(wù)質(zhì)量更難保障——更多人開始欠費——較后業(yè)主被起訴。

只不過，2005年10月的北京，這個故事的結(jié)尾有些變化：被起訴的業(yè)主們不是被斷水斷電，而是衣衫不整地出現(xiàn)在了法庭上，他們被強制執(zhí)行拖欠的物業(yè)費。

刊登著這個結(jié)果的報紙，被醒目地張貼在北京望京地區(qū)大西洋新城小區(qū)的公告欄里，但是這個明顯帶有警示意味的行為似乎并沒有發(fā)生太大的效果。僅僅數(shù)日之后，業(yè)主們的一次聚會又達成了以下共識：在交納本年度采暖費前，要求物業(yè)公司公布數(shù)年間采暖費的明細賬目；繼續(xù)為組建業(yè)主委員會努力。

而這些努力已經(jīng)持續(xù)了4年。

糾紛為何難以避免？

發(fā)生在大西洋新城小區(qū)數(shù)年來的物業(yè)糾紛，只不過是北京無數(shù)物業(yè)糾紛的翻版，但在它身上幾乎可以看到整個物業(yè)管理的種種問題。

事情開始于前期的承諾未能兌現(xiàn)。據(jù)大西洋新城的業(yè)主介紹，在購購樓盤時，開發(fā)商承諾將由華夏瑞士物業(yè)公司人員進行酒店式管理，但是僅僅入住3個月，就換成了達文物業(yè)公司，即便如此，這些人也沒有堅持多久，隨后大西洋新城物業(yè)管理公司的人員就全面接管了小區(qū)的物業(yè)。而根據(jù)業(yè)主們的說法，大西洋新城物業(yè)管理公司實際上就是開發(fā)商自己成立的。

據(jù)業(yè)主們稱，有關(guān)物業(yè)的爭端自入住以來就沒有停止過，先是房屋公攤面積引起爭執(zhí)，進而發(fā)現(xiàn)一些物業(yè)費項目收取不合理。隨后，又出現(xiàn)規(guī)劃被改動，業(yè)主們共享的綠地面積莫名減少，而項目的容積率卻在增加的情況。進而小區(qū)屢屢發(fā)生的盜竊事件和外墻清潔問題，又引發(fā)對保安和保潔服務(wù)的不滿。在數(shù)次溝通未果之后，業(yè)主們的要求變得明確起來——換掉物業(yè)。

在建設(shè)部全國房地產(chǎn)業(yè)深圳培訓(xùn)教務(wù)部部長陳藹貧看來，類似大西洋新城這種模式的物業(yè)糾紛是較為典型的一種?！昂芏辔飿I(yè)糾紛較先的起因就是開發(fā)商問題?！?

“我們目前并不是單一對某項服務(wù)不滿，而是對物業(yè)公司徹底失去了信任?！贝笪餮笮鲁菢I(yè)主代表王燕濱說，他表示，大西洋新城物業(yè)糾紛是開發(fā)商問題、物業(yè)服務(wù)不到位、物業(yè)管理不透明等等綜合因素疊加而成的。

實際上，類似王燕濱們這種對物業(yè)的不信任并非少數(shù)，根據(jù)北京市消費者協(xié)會公布的2004年四季度對“北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查”報告顯示，在被調(diào)查的100個小區(qū)中，75%的業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿。其中有21個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)滿意人數(shù)為零。而根據(jù)中國社會調(diào)查所對360名北京市民的訪問，78.6%的被訪者認為所繳的費用與受到的服務(wù)是物無所值的。而當問到業(yè)主大會可以解聘開發(fā)商指定的物業(yè)公司是否合理時，100%的受訪者表示合理。

維權(quán)為何如此艱難

100%的合理——這個數(shù)據(jù)正是反映了王燕濱們的心理。實際上，從2001年開始，大西洋新城的業(yè)主們就開始準備更換物業(yè)公司。但是，在實際運作后才發(fā)現(xiàn)事情沒有想象中那么簡單。

頭先是業(yè)主委員會難以組建。根據(jù)業(yè)主們的介紹，業(yè)主們早已提出要建立業(yè)主委員會，但是北京市的一份文件規(guī)定，欠費業(yè)主不宜擔任業(yè)委會成員。而由于對物業(yè)管理不滿，有相當一大批業(yè)主都停交了物業(yè)費。

2003年初，王燕濱和一些業(yè)主了解到新的《物業(yè)管理條例》將于9月1日頒布。條例中規(guī)定，業(yè)主大會經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過，可以解聘物業(yè)管理公司，于是組建了業(yè)主大會籌備組，并在9月28日召開了次業(yè)主大會。較后通過書面授權(quán)的方式通過了兩項決議，一是解聘現(xiàn)有的大西洋新城物業(yè)管理公司，項則是書面授權(quán)5名業(yè)主代表代替全體業(yè)主選聘新的物業(yè)公司。

“當時有1522戶業(yè)主，我們收回1097張選票，也得到了三分之二以上的業(yè)主授權(quán)。”業(yè)主代表張亞暉說。11月22日，業(yè)主們選聘的晨曦物業(yè)進駐大西洋新城。

但幾乎與此同時，朝陽區(qū)國土資源和房屋管理局及望京街道辦事處聯(lián)合發(fā)出的一紙通告卻打消了業(yè)主們的熱情，通告表示，“大西洋部分業(yè)主既沒有依法組建籌備組，也沒有按照規(guī)定，在政府有關(guān)部門的指導(dǎo)下依法召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，沒有制定《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》”，“部分業(yè)主組織的選聘物業(yè)管理企業(yè)的活動，不符合法定程序，其結(jié)果無法得到法律的認可和保護?！?

“召開業(yè)主大會之前籌備組多次和街道辦和房管局相關(guān)人士進行了溝通，換物業(yè)也是絕大多數(shù)業(yè)主真實意思的表達，但政府部門的一紙通告將業(yè)主們幾個月的努力都打消了?！睆垇啎熣f。

業(yè)主大會的決議得不到承認，單個業(yè)主的維權(quán)行為沒有法律地位，亟待成立的業(yè)委會在籌建中又存在種種困難——并非大西洋新城一個小區(qū)面臨如此問題。

業(yè)主們的下一關(guān)

2004年2月，大西洋新城五名業(yè)主代表將朝陽區(qū)房管局和望京街道辦事處告上了法庭，稱由于被告“非法行政，導(dǎo)致業(yè)主大會的決議無法落實”。

而被告方則辯稱在大西洋新城張貼的公告是宣傳材料，不是具體的行政行為。2004年5月，五名業(yè)主的訴訟請求被法院駁回。

北京漢卓律師事務(wù)所秦兵律師自始至終在關(guān)注大西洋新城糾紛的進展，他表示現(xiàn)有的《物業(yè)管理條例》當中，業(yè)主的維權(quán)成本過高是導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)難的一大主因。秦兵的一項計算表明，一個有1000戶業(yè)主的社區(qū)，通過成立業(yè)主委員會，以訴訟方式換掉物業(yè)公司，在一切順利的情況下，需耗時35個月，耗資70萬元。在過高的維權(quán)成本下，業(yè)主大多會選擇欠費這種成本較小的方式來進行維權(quán)，而這又是導(dǎo)致物業(yè)糾紛惡性循環(huán)的因素之一。

搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)本月的一項在線調(diào)查顯示，在回答“如果您對小區(qū)的物業(yè)公司的服務(wù)不滿，您會采取什么方式解決？”時，56.63%的業(yè)主選擇“拒交物業(yè)費”,只有25%的人選擇“利用法律爭取自己利益，比如通過業(yè)委會換掉物業(yè)公司”。

秦兵解釋說，業(yè)主為了維護自身權(quán)利要組建業(yè)委會，如果能將業(yè)主的表決成本降低、同時使業(yè)委會專業(yè)化，將大大方便業(yè)主維護自身權(quán)利。而大西洋新城業(yè)主物業(yè)糾紛作為北京案例，它的較后結(jié)果正是考驗現(xiàn)行《物業(yè)條例》是否便于操作的試金石。

2005年11月5日，在大西洋新城的業(yè)主聚會上，朝陽區(qū)法院強制執(zhí)行欠費業(yè)主的行為也成為熱議的話題。“法院不能永遠成為物業(yè)公司的催繳人，如果業(yè)主的參與權(quán)、選擇權(quán)、知情權(quán)得不到保障，那么沖突肯定還會繼續(xù)。”一位業(yè)主憂慮地說。

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