12月1日，北京市副市長吉林透露說，《北京市實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉辦法》已形成初稿并進(jìn)入論證階段，《辦法》將制定新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目。他同時(shí)稱，目前部分物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，管理制度不健全，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不能及時(shí)公布。 

    這是北京市力圖通過立法手段來規(guī)范物業(yè)管理和化解物業(yè)糾紛的較新一個(gè)嘗試。 

    之前，因?yàn)楸本┦谐柗ㄔ簩?duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，引發(fā)輿論高度關(guān)注，再次將業(yè)主與物業(yè)公司尖銳的矛盾凸顯出來。 

    朝陽法院提供的數(shù)字表明，今年該院受理了超過7000件物業(yè)糾紛案，而去年這一數(shù)字為1898件，2002年僅為194件。 

    這種糾紛在全國都一樣普遍。國家發(fā)改委2004年的相關(guān)統(tǒng)計(jì)指出，對(duì)物業(yè)的投訴，一直位居各類價(jià)格投訴問題的第3位。 

    北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)主任、北京市匯佳律師事務(wù)所邱寶昌律師稱，就北京地區(qū)來說，業(yè)主與物業(yè)公司的沖突已越來越頻發(fā)、越來越激烈。在有的小區(qū)，與物業(yè)公司有矛盾的業(yè)主的汽車輪胎被扎，有的發(fā)生保安毆打業(yè)主的惡劣事件；有的小區(qū)業(yè)主拉起橫幅、打出標(biāo)語，游行示威。一些極端事件甚至釀成了治安案件和刑事案件。 

    為什么會(huì)有如此激烈的沖突？是什么原因把業(yè)主們逼上絕境？究竟有沒有解決的良方？本報(bào)編輯部試圖從數(shù)以萬計(jì)的糾紛中梳理出脈絡(luò)，以期解決問題。 

    一、朱明瑛：“事實(shí)服務(wù)”是什么意思 

    歌唱家朱明瑛說：“我從來沒想過，我的人生中，還會(huì)以一個(gè)惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的形象再次揚(yáng)名?！?nbsp;

    去年11月中旬，許多媒體都報(bào)道了朱明瑛因拖欠物業(yè)費(fèi)被訴至北京朝陽法院的消息。北京建國物業(yè)公司起訴稱，他們于今年5月進(jìn)入朱明瑛所在小區(qū)，并為小區(qū)全部業(yè)主提供了優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理服務(wù)。但朱明瑛經(jīng)多次催要仍無故拖欠物業(yè)費(fèi)。建國物業(yè)公司請(qǐng)求法院判令朱明瑛給付物業(yè)管理費(fèi)及滯納金，冷、熱水費(fèi)，電費(fèi)等共計(jì)7835.61元。 

    朱明瑛則稱，自己自從1997年5月入住小區(qū)，從未拖欠過物業(yè)費(fèi)，一直到去年5月。當(dāng)時(shí)，原物業(yè)公司突然被更換，在她們這些業(yè)主毫不知情的情況下，建國物業(yè)就貼了公告，進(jìn)駐進(jìn)來了?！八麄儾皇峭ㄟ^招投標(biāo)方式進(jìn)來的，我們業(yè)主在這個(gè)事情上，沒有選擇權(quán)，甚至連知情權(quán)都沒有享受到。他們進(jìn)來后，游泳池也停了，夏天較熱的時(shí)候，大堂也沒有冷氣，原來的康樂設(shè)施也不能用了。這樣的服務(wù)，我們不滿意，能付物業(yè)費(fèi)嗎？！” 

    朱明瑛與物業(yè)公司的這場官司以物業(yè)公司勝訴告終。法院的理由是物業(yè)公司“事實(shí)服務(wù)”成立。 

    朱明瑛至今對(duì)這個(gè)“事實(shí)服務(wù)”不認(rèn)同?！半y道說，誰強(qiáng)迫要為我服務(wù)，我就必須付費(fèi)？”她認(rèn)為，建國物業(yè)在不具備法定資格的情況下，擅自對(duì)小區(qū)進(jìn)行“管理”，并能得到法律的認(rèn)可、支持，是小區(qū)民主的倒退、法律的悲哀。 

    律師點(diǎn)評(píng)：北京市憶通律師事務(wù)所主任律師李勁松說，朝陽法院的判決依據(jù)的是北京市高端人民法院此前出臺(tái)的關(guān)于物業(yè)糾紛的司法解釋。其中的“事實(shí)服務(wù)”通俗地說，就是只要物業(yè)在小區(qū)服務(wù)了，就是“事實(shí)服務(wù)”，業(yè)主就必須向物業(yè)公司交物業(yè)管理費(fèi)?！斑@是典型的強(qiáng)購強(qiáng)賣。”他說。

    二、業(yè)委會(huì)當(dāng)?shù)昧吮桓娈?dāng)不成原告 

    能夠集注冊(cè)會(huì)計(jì)師、律師和稅務(wù)師三“師”身份于一身的人很少，胡密珍是其中的一位。她在工作中是成功的，而她作為業(yè)委會(huì)主任卻是失敗的。她領(lǐng)銜的業(yè)委會(huì)在和開發(fā)商較量的過程中敗北了。 

    2001年6月15日，胡密珍所在的中海雅園小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)成立(2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施之前，業(yè)主委員會(huì)被稱為物業(yè)管理委員會(huì)———編者注)。就在管委會(huì)成立的第10天，管委會(huì)發(fā)現(xiàn)一直對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的“北京中海物業(yè)管理公司”不知去向，小區(qū)物業(yè)被另一家以前從未聽說過的“北京中海世紀(jì)物業(yè)管理公司”接管。后來大家才得知，這個(gè)新的物業(yè)公司是和開發(fā)商簽了合同進(jìn)來的。 

    管委會(huì)認(rèn)為，新舊兩家物業(yè)公司的進(jìn)駐和離開，業(yè)主及管委會(huì)不知情，這是一種嚴(yán)重的違法行為。另外，世紀(jì)物業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)并無物業(yè)管理資質(zhì)。為此，小區(qū)物業(yè)管委會(huì)于2001年6月29日召開了業(yè)主大會(huì)，經(jīng)業(yè)主表決，一致通過，對(duì)世紀(jì)物業(yè)不予承認(rèn)，要求該公司立即撤出小區(qū)，但該公司對(duì)管委會(huì)的要求置之不理。 

    之后，小區(qū)管委會(huì)征求業(yè)主意見，決定采取公開招聘的方式選出新的物業(yè)公司。 

    2001年8月20日，中海雅園用公開招標(biāo)的方式選聘了金羅馬物業(yè)公司。 

    但由于世紀(jì)物業(yè)一直拒絕撤出小區(qū)，導(dǎo)致金羅馬公司無法進(jìn)駐。金羅馬遂于2002年5月27日，以違約為由將中海雅園管委會(huì)推上了被告席。較終管委會(huì)敗訴。敗訴后，管委會(huì)又向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令世紀(jì)物業(yè)退出小區(qū)。但遺憾的是，這次法院以管委會(huì)無訴訟主體資格為由，駁回了其起訴。 

    至今，中海雅園業(yè)主還只能接受世紀(jì)物業(yè)的服務(wù)。 

    律師點(diǎn)評(píng)：“請(qǐng)物業(yè)公司像請(qǐng)保姆。可保姆進(jìn)家門不由主人說了算。當(dāng)主人對(duì)服務(wù)不滿意時(shí)，主人還不能決定更換?！焙苷淙缡窃u(píng)價(jià)她所在業(yè)委會(huì)當(dāng)前的尷尬地位。 

    三、無人支持，欲成立業(yè)委會(huì)路漫漫 

    “業(yè)主心不齊，想成立業(yè)委會(huì)太難了?！眹鴥?nèi)個(gè)專門為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)提供咨詢服務(wù)的上海業(yè)偉業(yè)主咨詢服務(wù)公司總經(jīng)理劉生敏說。 

    果真如此嗎？記者走訪了幾個(gè)小區(qū)。 

    北京白領(lǐng)家園小區(qū)的業(yè)主們?cè)谇捌诘淖园l(fā)維權(quán)過程中已經(jīng)體驗(yàn)到了團(tuán)結(jié)的力量，他們希望能夠盡快成立業(yè)主委員會(huì)，早日實(shí)現(xiàn)自己安居樂業(yè)的夢(mèng)想。但是，實(shí)施過程中，籌備者們面對(duì)很多困難。 

    “有的業(yè)主不配合，我們?nèi)デ瞄T發(fā)放意見調(diào)查表的時(shí)候，他們根本就不開門?！薄拔飿I(yè)指使保安一次次地撕毀我們張貼的會(huì)議情況通告。”……諸多問題一一呈現(xiàn)，要成立業(yè)主委員會(huì)，籌備者們頭先要克服的困難就是如何發(fā)動(dòng)足夠多的業(yè)主參與。 

    白領(lǐng)家園立業(yè)委的籌備者們還不知道，就算業(yè)主們的工作都做通，后面還有重重困難呢。 

    靜馨嘉苑小區(qū)的業(yè)主們現(xiàn)在面對(duì)的就是另外一種僵局：經(jīng)過艱難的前期組織工作，發(fā)起人小組終于發(fā)動(dòng)了足夠多的業(yè)主，業(yè)主大會(huì)籌備組也于今年5月在媒體的參與關(guān)注下順利宣告成立。 

    然而，籌備組的后續(xù)工作遇到了很多困難：開發(fā)商拒不提供產(chǎn)權(quán)清冊(cè)，因此無法計(jì)算投票權(quán)數(shù)和比例；小區(qū)所屬的社區(qū)居委會(huì)則對(duì)籌備組的選舉結(jié)果態(tài)度曖昧，沒有進(jìn)一步提供指導(dǎo)，也不打算承認(rèn)籌備組會(huì)議的選舉結(jié)果；居委會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組的人數(shù)和人選不滿，提出業(yè)主大會(huì)籌備組5人足夠，其中3人還必須是居委會(huì)指定的人……“我們就這樣陷入僵局，時(shí)間在過去，業(yè)主們的心也冷下來。但是我們又有什么辦法突破瓶頸呢？”業(yè)主們無奈地說。 

    律師點(diǎn)評(píng)：北京市匯佳律師事務(wù)所邱寶昌律師說，業(yè)主大會(huì)召開難，業(yè)主委員會(huì)成立難，使業(yè)主面對(duì)物業(yè)公司和開發(fā)商時(shí)是一盤散沙，強(qiáng)弱對(duì)比過于懸殊，權(quán)益受損后，維權(quán)手段相當(dāng)無力。而一些政府部門對(duì)這個(gè)問題的漠視，導(dǎo)致了業(yè)主在維權(quán)過程中更為艱難。

    四、服務(wù)到不到位誰說了算 

    日前，北京非常宿舍的一名業(yè)主向法院起訴該小區(qū)的物業(yè)公司服務(wù)不到位。認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)對(duì)小區(qū)衛(wèi)生差、秩序混亂、色情服務(wù)小廣告滿天飛等問題負(fù)責(zé)。業(yè)主出具了照片、VCD、物證、證人證言等證據(jù)，卻還是敗訴了。法官的理由仍然是業(yè)主們的證據(jù)不充分。 

    服務(wù)怎么叫到位？由物業(yè)公司單方起草的合同通常都沒有詳細(xì)的約定。比如保安的24公里巡邏，是20時(shí)辰巡邏一次叫到位還是3個(gè)公里巡邏一次叫到位？服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的模糊，常常導(dǎo)致業(yè)主在和物業(yè)公司對(duì)簿公堂時(shí)各說各的理。而由于業(yè)主要承擔(dān)舉證責(zé)任，敗訴幾乎就是不可避免的。 

    律師點(diǎn)評(píng)：邱寶昌說，他注意到這類案件的審判結(jié)果多以業(yè)主舉證不能而敗訴。他認(rèn)為在這類案件中根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，業(yè)主很難收集到更為充分的證據(jù)。如果訴訟制度設(shè)計(jì)上能夠適用舉證責(zé)任倒置，這個(gè)問題就會(huì)更容易解決。當(dāng)然，如果法官在審理時(shí)能夠更加注重對(duì)業(yè)主提交證據(jù)的合理性的認(rèn)定，例如實(shí)地到小區(qū)進(jìn)行調(diào)查，也可以在一定程度上幫助法官查明案件事實(shí)。 

    五、業(yè)主怎么就沒權(quán)選聘物業(yè)公司 

    “我實(shí)在想不明白，為什么連法律也拿霸道的開發(fā)商沒有辦法？”盡管在堅(jiān)持了一年多的“戰(zhàn)斗”之后較終選擇了妥協(xié)，但陸女士仍心有不甘。 

    陸女士也是一名業(yè)主。2002年11月30日是陸女士喜遷新居的日子，然而讓她想不到的是，開發(fā)商竟然以未通過驗(yàn)收的假備案表作為竣工依據(jù)，欺騙業(yè)主收房。知道真相后，陸女士和大部分業(yè)主提出，等備案完成后再辦理入住。但與開發(fā)商同屬一家的物業(yè)公司拒絕了業(yè)主們的要求。物業(yè)公司拒絕透露備案表的辦理情況，并要求業(yè)主必須按合同約定的入住時(shí)間交付物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等費(fèi)用，在已經(jīng)擬定好的物業(yè)協(xié)議上簽名。業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，這個(gè)樓盤還存在一系列和原來

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