專家稱　此觀點(diǎn)實(shí)際對(duì)業(yè)主不利　業(yè)委會(huì)只有督促業(yè)主交費(fèi)的權(quán)利　法院考慮增加人大代表共審此案

電梯費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高業(yè)主拒交　物業(yè)上法庭索“債”律師依“物業(yè)條例”第67條頭提新觀點(diǎn)　法官宣布休庭———

　　物業(yè)公司向法院起訴欠費(fèi)業(yè)主，須經(jīng)業(yè)委會(huì)同意？今年3月，在世紀(jì)城4位業(yè)主因拖欠物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)而被物業(yè)公司訴至法庭時(shí)，業(yè)主方的代理律師北京憶通律師事務(wù)所李勁松律師頭次提出了上述抗辯理由，這枚“重型炮彈”的出現(xiàn)使得案件在開庭40多時(shí)辰后被宣布休庭，至今還沒有再次開庭。那么，該理由能否成立？在業(yè)內(nèi)有多大的影響力呢？記者進(jìn)行了采訪。


　　事情原委

　　“物業(yè)條例”第67條

　　頭次提起引人關(guān)注

　　該案的當(dāng)事人曹女士告訴記者，一直拖欠物業(yè)費(fèi)的理由就是因?yàn)槲飿I(yè)公司多收了電梯費(fèi)。

　　同樣依據(jù)“發(fā)改委196號(hào)文件”，物業(yè)要求曹女士所在樓層的業(yè)主按每天每平方米1.97元的標(biāo)準(zhǔn)交納電梯費(fèi)，而根據(jù)業(yè)委會(huì)的計(jì)算，業(yè)主應(yīng)按每天每平方米0.2元左右的標(biāo)準(zhǔn)交納。

　　同樣的標(biāo)準(zhǔn)，為何計(jì)算出的數(shù)字卻如此懸殊呢？發(fā)改委工作人員告訴曹女士，業(yè)委會(huì)計(jì)算的電梯費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是正確的。與物業(yè)協(xié)商未果的曹女士及其他業(yè)主便拒交物業(yè)費(fèi)。

　　李律師認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條———違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。也就是說，對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)，這是一個(gè)強(qiáng)制性條款，在沒有業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)的前置程序下，物業(yè)公司無權(quán)直接起訴欠費(fèi)業(yè)主。

　　簡單地說，就是物業(yè)公司要起訴欠費(fèi)業(yè)主，必須經(jīng)業(yè)委會(huì)同意?；诖耍顒潘陕蓭煯?dāng)庭提出改簡易程序?yàn)槠胀ǔ绦驅(qū)徖?，并申?qǐng)由有人大代表和政協(xié)委員身份的人民陪審員組成合議庭的要求。

　　專家看點(diǎn)

　　業(yè)委會(huì)督促=點(diǎn)頭？

　　業(yè)委會(huì)有這種權(quán)利?

　　李勁松律師告訴記者，對(duì)條例第67條這樣理解有兩個(gè)原因：

　　一是《物業(yè)管理?xiàng)l例》35條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。也就是說，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)簽訂的，物業(yè)公司向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)由業(yè)委會(huì)進(jìn)行把關(guān)、驗(yàn)收。如果業(yè)主不交費(fèi)，則根據(jù)合同對(duì)等原則，物業(yè)公司也只能向法院起訴業(yè)委會(huì)，而不能直接起訴業(yè)主。

　　二是業(yè)委會(huì)在驗(yàn)收、監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)時(shí)，如果認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)很到位，則應(yīng)當(dāng)督促欠費(fèi)業(yè)主交費(fèi)。而如果物業(yè)公司提供的服務(wù)不到位，業(yè)委會(huì)也可不督促業(yè)主交費(fèi)，而不是按照物業(yè)的要求全部交納。這才符合合同權(quán)利義務(wù)的對(duì)等原則。

　　中國社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所研究員劉俊海教授告訴

　　記者，物業(yè)服務(wù)合同是由每個(gè)業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，而不是業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的，業(yè)委會(huì)沒有法律主體資格和地位，其不能作為當(dāng)事一方簽署合同。把“業(yè)委會(huì)督促業(yè)主交納欠交的物業(yè)費(fèi)”作為物業(yè)公司起訴業(yè)主的前置程序是有道理的。

　　但是督促不等于同意，業(yè)委會(huì)只起督促、協(xié)調(diào)作用，而不是“批準(zhǔn)”、“點(diǎn)頭”，這是兩個(gè)概念，不能畫等號(hào)。

　　對(duì)此，舒可心（朝陽園小區(qū)業(yè)委會(huì)原主任）持肯定態(tài)度，認(rèn)為物業(yè)合同是由業(yè)主大會(huì)即全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，業(yè)委會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的代表，較終簽訂合同的仍是每個(gè)業(yè)主。

　　市物業(yè)管理協(xié)會(huì)張秘書長也認(rèn)為，業(yè)委會(huì)只是起一個(gè)協(xié)調(diào)、溝通的作用，而不是須經(jīng)業(yè)委會(huì)同意，物業(yè)公司才能起訴欠費(fèi)業(yè)主。

　　業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)到底欠了誰的錢？

舒可心告訴記者，要想明白物業(yè)公司是否有權(quán)告業(yè)主，頭先應(yīng)弄清楚，業(yè)主欠費(fèi)，到底是欠誰的費(fèi)？

　　根據(jù)條例，業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)是依據(jù)業(yè)主公約向其他業(yè)主承諾的交費(fèi)義務(wù)，而不是向物業(yè)公司承諾的交費(fèi)義務(wù)，物業(yè)公司只是受業(yè)主大會(huì)的委托管理小區(qū)公共事務(wù)，處于受托人地位，而不是欠費(fèi)業(yè)主的“債權(quán)人”。

　　所以，即使物業(yè)公司起訴，也是履行受托人義務(wù)，代其他業(yè)主或業(yè)主全體向欠費(fèi)業(yè)主要錢。

　　市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)副主任孟憲生律師也表示，對(duì)第67條規(guī)定的理解，可分兩種情況來對(duì)待：

　　一種情況是，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的日常服務(wù)實(shí)行包干制。采用這種管理方式的，如有業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，應(yīng)由物業(yè)公司先給業(yè)委會(huì)發(fā)函，由業(yè)委會(huì)履行督促義務(wù)，如果業(yè)主逾期仍不交費(fèi)，物業(yè)公司則可起訴業(yè)主。

　　另一種情況是，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制。也就是說業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)仍屬業(yè)主自己的錢，只是由業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司根據(jù)小區(qū)的管理和服務(wù)進(jìn)行花費(fèi)。在這種情況下，如果業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司可根據(jù)業(yè)委會(huì)的授權(quán)直接起訴業(yè)主，因?yàn)槲飿I(yè)公司已經(jīng)代業(yè)委會(huì)履行了督促義務(wù)，就不用業(yè)委會(huì)另行督促了。

　　面對(duì)現(xiàn)狀

　　沒有業(yè)委會(huì)業(yè)主欠費(fèi)

　　物業(yè)只能起訴開發(fā)商？

　　今年3月9日，已經(jīng)當(dāng)了18年全國人大代表的羅益鋒與另外30位代表，向十屆全國人大四次會(huì)議提交了《建立物業(yè)管理法》的議案。

　　其中，羅益鋒提到，在其調(diào)查的過程中，大部分小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，有70%的人對(duì)自己所住小區(qū)的物業(yè)管理大為不滿。

　　那么，如果這些沒有業(yè)委會(huì)的小區(qū)業(yè)主，用拒交物業(yè)費(fèi)的方式來對(duì)抗物業(yè)公司的服務(wù)，物業(yè)公司能否直接起訴欠費(fèi)業(yè)主呢？

　　李律師認(rèn)為，如果未成立業(yè)委會(huì)，應(yīng)先成立業(yè)委會(huì)。如果在業(yè)委會(huì)成立之前，物業(yè)公司要起訴，也只能起訴開發(fā)商，而不能直接告業(yè)主。

　　這是因?yàn)?，此時(shí)的物業(yè)公司是由開發(fā)商請(qǐng)來的，而業(yè)主在入住時(shí)，只是與開發(fā)商簽訂了有關(guān)物業(yè)服務(wù)的協(xié)議，相當(dāng)于開發(fā)商取代了業(yè)委會(huì)的作用。所以，物業(yè)公司只能以開發(fā)商為被告，再由開發(fā)商來起訴業(yè)委會(huì)。

　　劉俊海教授對(duì)此則持有異議。他認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，前期的物業(yè)公司是在業(yè)主入住前，由開發(fā)商選定，但業(yè)主入住后，物業(yè)管理合同仍然是由每個(gè)業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，而不是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的。對(duì)條例第67條的理解應(yīng)當(dāng)客觀理性。

　　實(shí)際影響

　　業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)

　　到底對(duì)誰有利？

　　相對(duì)于以往欠費(fèi)業(yè)主屢訴屢敗的情況，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條的提起，是否能真正、有效地保護(hù)業(yè)主的權(quán)益？是否能促進(jìn)業(yè)委會(huì)的成立？

　　前些天，新華聯(lián)家園十余戶業(yè)主因欠物業(yè)費(fèi)被物業(yè)公司推上被告席。近日，記者隨機(jī)采訪了兩位因欠物業(yè)費(fèi)而被起訴的業(yè)主，他們都表示此前并不知道第67條的規(guī)定，但會(huì)保留用此條規(guī)定抗辯物業(yè)的權(quán)利。

　　而舒可心卻表示，業(yè)委會(huì)“督促”業(yè)主交費(fèi)，看起來是保護(hù)業(yè)主利益，實(shí)際是保護(hù)了物業(yè)公司的利益。也就是說，當(dāng)小區(qū)個(gè)別或部分業(yè)主欠費(fèi)影響了小區(qū)整體的物業(yè)管理，如果物業(yè)公司沒有起訴欠費(fèi)業(yè)主，就很有可能因服務(wù)不到位或履行合同不當(dāng)而被業(yè)委會(huì)告上法庭。這時(shí)，物業(yè)公司就可以以業(yè)委會(huì)沒有履行督促交費(fèi)的義務(wù)而進(jìn)行抗辯。而根據(jù)“誰主張誰舉證”的原則，業(yè)委會(huì)要想證明自己已經(jīng)履行了督促義務(wù)則是很難的，舉證不能的不利后果也只能由業(yè)委會(huì)來承擔(dān)，也就是較終由業(yè)主承擔(dān)。

較新進(jìn)展

　　打算組成合議庭何時(shí)再審還未定

　　本案的主審法官張法官告訴記者，根據(jù)《較高人民法院〈關(guān)于適用簡易程序?qū)徖砻袷掳讣档娜舾梢?guī)定》第3條規(guī)定，當(dāng)事人就適用簡易程序提出異議，人民法院認(rèn)為異議成立的，或者人民法院在審理過程中發(fā)現(xiàn)不宜適用簡易程序的，應(yīng)當(dāng)將案件轉(zhuǎn)入普通程序?qū)徖?。因考慮到世紀(jì)城的業(yè)主較多，牽涉的業(yè)主利益較大，而當(dāng)事人對(duì)案件審理的程序又持有異議，為慎重起見，法官當(dāng)庭宣布休庭。

　　而對(duì)于律師提出的“根據(jù)條例第67條規(guī)定，經(jīng)業(yè)委會(huì)督促是物業(yè)公司起訴業(yè)主的前置程序”這一說法，張法官則認(rèn)為不當(dāng)，因?yàn)榍爸贸绦蛲ǔＪ怯稍V訟法或相關(guān)司法解釋進(jìn)行規(guī)定的，而作為一個(gè)條例———《物業(yè)管理?xiàng)l例》是無權(quán)規(guī)定前置程序的。

　　“目前，法院已打算組成合議庭適用普通程序?qū)徖肀景福绾谓M成、何時(shí)再開庭還沒有定”。

　　世紀(jì)城很多業(yè)主可能還不知道，這場官司引發(fā)的對(duì)“物業(yè)條例”第67條的爭議。

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