原告：上海實發(fā)物業(yè)管理有限公司（以下簡稱實發(fā)物業(yè)公司）
被告：上海市徐匯區(qū)金環(huán)大廈業(yè)主委員會（以下簡稱金杯大廈業(yè)委會）
第三人：上海新富物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱新富物業(yè)公司）
案情：實發(fā)物業(yè)公司和金環(huán)大廈業(yè)委會于2003年1月23日簽訂《物業(yè)管理服務合同》，約定由金環(huán)大廈業(yè)委會委托實發(fā)物業(yè)公司對襄陽南路489號金環(huán)大廈進行物業(yè)管理，合同期為2003年2月1日起至2005年1月31日止。實發(fā)物業(yè)公司依約于2003年2月1日零時派員前往金環(huán)大廈履行合同時，因前期物業(yè)管理單位新富物業(yè)公司不肯辦理移交，致合同無法履行。鑒于在這之前于合同簽訂后，有部分業(yè)主在一份“業(yè)主意見”中簽名表示對實發(fā)物業(yè)公司的管理能力、水平及服務質(zhì)量不了解，否定業(yè)委會的選聘決定，并認為選聘物業(yè)公司應召開業(yè)主大會表決。新富物業(yè)公司便以此為由，認為已簽合同無效，拒絕與實發(fā)物業(yè)公司便利交接。
法院認為，金環(huán)大廈業(yè)委會作為全體業(yè)主代表，與實發(fā)物業(yè)公司所簽的《物業(yè)管理服務合同》形式合法，內(nèi)容也未違反國家法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應為合法有效，并不因部分業(yè)主存有異議而致使該合同喪失有效或得以解決。金環(huán)大廈的業(yè)主對業(yè)委會選聘實發(fā)物業(yè)公司作為金環(huán)大廈物業(yè)管理公司的決定有意見，應當通過合法途徑進行；且這都是業(yè)委會與小區(qū)業(yè)主的內(nèi)部關(guān)系，不能作為新富物業(yè)公司住張所簽的合同無效，并拒絕與實發(fā)物業(yè)公司辦理交接的抗辯理由。新富物業(yè)公司系金環(huán)大廈前期物業(yè)管理公司，至業(yè)委會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務合同生效時，前期物業(yè)管理服務合同即告終止，繼續(xù)占有有關(guān)物業(yè)管理資料和設(shè)施是非法的?，F(xiàn)實發(fā)物業(yè)公司要求履行合同，金環(huán)大廈業(yè)委會亦同意履行，實發(fā)物業(yè)公司的訴訟請求本院僅予以支持，在執(zhí)行中難以實施；鑒于第三人新富物業(yè)公司已參與訴訟，故為減少訟累，予以一并處理。致使雙方合同不能履行的障礙在于第三人新富物業(yè)公司不愿撤離金環(huán)大廈，不向?qū)嵃l(fā)物業(yè)公司辦理交接，新富物業(yè)公司對引發(fā)糾紛負有責任，應負擔相應訴訟費用。
注：此案已由新富物業(yè)公司向一中院上訴，正由一中院復審。
筆者觀點：這是一件發(fā)生在《物業(yè)管理條例》實施之前的案例。不同的是，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的職責，之前是由業(yè)委會履行，之后則是由業(yè)主大會經(jīng)所持投票權(quán)的2/3以上業(yè)主通過。然而，在《條例》實施前后，相同的是，經(jīng)由業(yè)委會（代表業(yè)主與業(yè)主大會）同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同的，此前的企業(yè)原由的合同已經(jīng)終止，契約關(guān)系已經(jīng)不復存在，因此，其必須按時退出，并將相關(guān)資料移交給業(yè)委會。但是，可以說在物業(yè)管理市場的形成初期，便就有企業(yè)不是這樣做的，而是“賴著不肯走”，從而形成為一家要“進”、一家不“出”、雙方“僵持”的糾紛局面，乃至雙方的保安對壘、劍拔弩張。物業(yè)管理市場的這種無序狀態(tài)必須予以節(jié)制。為此，物業(yè)管理企業(yè)應從這個案例中得到如下啟示：
一、 善待“進”、“出”。要作觀念的轉(zhuǎn)變，尤其是發(fā)展商屬下的物業(yè)公司所管理的由其發(fā)展商開發(fā)的項目，必須認識到這么一點，那就是隨著產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，管理歸屬同樣會起變化。對于此類企業(yè)而言，有兩條途徑可以選擇：一是認認真真、兢兢業(yè)業(yè)地為業(yè)主管理和服務，千方萬計、用心良苦地在服務中避免和減少瑕疵，讓絕大多數(shù)業(yè)主來認同你們的服務。再說，你們參與了早期介入，進行了前期物業(yè)管理服務，又有著同發(fā)展商熟悉的得天獨厚的條件，在業(yè)主大會成立之后的續(xù)聘選擇上，無疑會得到優(yōu)先的考慮；二是不會或者不去珍惜前期物業(yè)管理階段的努力機會，不好好去理順同發(fā)展商之間諸如房屋質(zhì)量等的相關(guān)責任，自認為此項目非己莫屬，高枕無憂，連大多數(shù)業(yè)主已有不滿之意尚且“莫知莫覺”，那么“出”已是早晚的事情了，也可以說是一種咎由自取。如果說，在《條例》之前由業(yè)委會選擇而問題多多的話，那么，在《條例》實施之后的今天，2/3業(yè)主的抉擇就是硬道理了。何況，企業(yè)在項目上的“進”、“出”系市場行為，“進”和“出”乃是常事?！俺觥保械膭t并非如此，雙方還有一個合適或者不合適的選擇標準，比如管理成本的高與低，雙方履約的“爽”與“不爽”等，業(yè)主大會會作合適與否的選擇，企業(yè)同樣會作合適與否的選擇，留與走，以合適為宜，天經(jīng)地義。
二、 善待“自己”。上海徐虎物業(yè)經(jīng)營有限公司總經(jīng)理王和平說得好，他們在“出”時，對接盤企業(yè)做到“扶上馬，一程”，在2003年，他們主動 “出”了3個項目計有7萬平方米，卻又贏得了新的市場，“進“了近50萬平方米。由此可以這樣說，在“進”和“出“的當口，正是企業(yè)塑造品牌的機會，該“出”即“出”，再“扶上嗎，一程”，就是企業(yè)的誠信行為，就必然會贏得市場的良好口碑。反之，倘若人家已經(jīng)：“休”了你，你還“賴著不肯走”，或者是一走了之，同下家企業(yè)不接觸、不溝通、不移交，那么，人家還怎么能來認同你是一家有著良好管理服務素質(zhì)的企業(yè)，還有何誠信可言呢？所謂種瓜得瓜、種豆得豆，為使自己不“出”，要緊的是在合同期內(nèi)努力，而去搞什么名堂。有句老話叫：皮之不存，毛將焉駙，即此理也。
三、 善待業(yè)主。業(yè)主自治管理是新生事物，尚需通過實踐不斷予以完善。業(yè)主自治管理又是一種群體抉擇行為，運作之中還存有種種難度，這是顯而易見的。也正因為如此，我們的物業(yè)公司便就應當更加尊重和愛護業(yè)主自治管理的權(quán)利，尤其在業(yè)主大會作出了合法性的抉擇后，我們務必要遵而守之，而不要再在業(yè)主中間去搞什么“花頭”。比如，較近有家企業(yè)在參加了經(jīng)2/3業(yè)主決定的招投標后，因未被選中而說業(yè)委會的“不合法”，還在業(yè)主中間去搞認同它的簽名活動。很顯然，企業(yè)是無此權(quán)利的，也因有可能會引起“業(yè)主斗業(yè)主”的不良后果而是不允許的。試想，要是你這樣做了，業(yè)主之間意見有了分歧，即使你留下，你還能服務好嗎？要是你走了，人家進來又能服務好嗎？況且，你同樣可能在今后去“進”二手盤子，面對如此狀態(tài)，你不也要花大力氣，也難以服務好嗎？中海物業(yè)管理（上海）有限公司總經(jīng)理韓文選嚴之有理：在“進”和“出”的時候，企業(yè)要多多為業(yè)主著想。

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