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購房子不如租房子 房子超終是個貶值品
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 542 次
房子是一個人一輩子的住所,但是,我們按揭下房子,除了還貸,真的就高枕無憂了嗎?因為貸款、房子的折舊,或者拆遷,你的房子,若干年后,可能不是你自己的房子了,可能你沒有房子了,還有可能,你的房子使你的資產(chǎn)變成了負數(shù)?! ?
居住的房子不會增值
有人向記者問詢這樣一個問題:市民如果一時經(jīng)濟能力欠缺,需要按揭下一套房子,那他較終需付多少錢給銀行?比如一位市民按揭一套房子,房子總款是30萬元,貸款20年,他本金加利息得多少錢?光大銀行武漢分行私人業(yè)務部經(jīng)理王輝耀算了一下賬,這位市民頭付須6萬元,按目前的貸款5.508%利率,采取等額本息還款法,他每月得還銀行款1652.01元,20年他得還款396482.4元,也就是說,加上頭付,他購這套房子,總共得花費456482.4元,20年他得多付給銀行15萬多元的利息。
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王輝耀說:“市民購房,較好不貸款,少貸款,貸款越多,利息越重?!钡?,對于手頭資金不多的市民來說,要購房,只能采取按揭的辦法。
有人會說,無論是按揭或一次性購的房子,若干年后它都會增值,所以,即使多出的利息,也無所謂。對于投資者來說,房子短期內(nèi)的確有增值的可能,但是,對于購房居住者來說,就不會增值了,需要考慮的是房子的折舊因素。
我們來算一筆賬,20年房價漲了不到50%,這位市民就虧本了。但是,房價即使?jié)q了50%,他也虧本,因為20年后,那房子不說破破爛爛了,卻已經(jīng)成色很差,值不了多少錢了?,F(xiàn)在很多拆遷的房子,很多是因為質(zhì)量的問題,或者是房子成色已經(jīng)太差的原因。
若干年后住宅可能不是自己的
《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定,土地使用權出讓的較高年限分別是:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。
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如果土地使用期限70年到了,我們的房子該怎么辦呢?據(jù)悉,現(xiàn)在香港已經(jīng)出現(xiàn)了土地使用年限超過70年的現(xiàn)象,政府采取的方式是繼續(xù)將土地租給使用者,收取新的土地使用費用。
我國《城市房地產(chǎn)管理法》十一條規(guī)定,“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期,除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準。經(jīng)批準予續(xù)期的,應當重新簽訂土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的,土地使用權由國家無償收回?!?
法律沒有規(guī)定土地使用權出讓金怎么確定,湖北省房地產(chǎn)經(jīng)濟學會常務副秘書長葉學平對此表示擔憂:“實際上,現(xiàn)在的政府是用子孫的資源在獲取收益,在賣子孫的土地。數(shù)十年后,如果將來的政府也想從已經(jīng)到期的批租土地中獲取較高的收益,而業(yè)主不能接受那樣的土地租金,就會非常麻煩了?!?
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政府如果與百姓爭利,要收回土地,百姓是沒有辦法的,從法理上講,到時國家是有權收回土地使用權的。關鍵的問題是,現(xiàn)在的土地批租合同上并沒有約定批租期限到期后,續(xù)租的地價問題,價格談不攏,國家就可以不租給你?,F(xiàn)在,大家只好期盼明年出臺的《物權法》能有一個明確的規(guī)定?! ?
住房可能讓你資產(chǎn)變成負數(shù)
2005年11月底,被媒體曝光的日本建筑抗震系數(shù)不達標丑聞,連累涉案高樓的全部業(yè)主陷入經(jīng)濟困境。日本稻城市高端小區(qū)“稻城大舞臺”由于遇到中等強度地震就可能坍塌,稻城市政府要求居民于12月中旬以前搬離這棟危險建筑。
日本政府準備了住宅供被迫遷移的居民居住,這些居民也可以享受減稅待遇。但他們?nèi)缘米约褐Ц栋徇w費和新房租,或者在原有住房貸款的基礎上另外貸款購房。對于“稻城大舞臺”所有業(yè)主而言,既失去房屋又要負擔貸款的雙重威脅讓他們不寒而栗。其中很多業(yè)主用35年按揭購了這套房子,未來30多年,雙重貸款壓在他們的肩頭。令一些剛購房子的人萬萬沒有想到的是,自己的資產(chǎn)竟會在短短幾個月后變成負數(shù)。
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如果類似的事情發(fā)生在我們的身上,我們的資產(chǎn)一樣可能變成負數(shù)。湖北省房地產(chǎn)經(jīng)濟學會常務副秘書長葉學平說:“老百姓購房子后,發(fā)生比如地震等一些不可預見性的災難,而房子又沒有辦理保險的話,老百姓都可能在瞬間沒有了住宅不說,而且還會背上沉重的經(jīng)濟包袱?!薄 ?
規(guī)劃失敗,讓你變得一無所有
中國建筑學會理事長宋春華指出過,我國住宅建設擺闊浪費現(xiàn)象嚴重,我國住房建設應提倡適度、合理和可持續(xù)發(fā)展原則。他提出,應該提倡對老舊建筑進行再生設計,避免破壞性建設。
近年來,我國很多屬于正常使用年限的建筑被強行拆除,大大縮短了住宅的使用壽命。據(jù)記者了解,按照國家強制標準規(guī)定的合理使用年限,普通建筑的使用年限是50年。統(tǒng)計結(jié)果顯示:我國建筑平均壽命不到30年,而歐洲建筑的平均生命周期則超過80年。
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在挪威頭都奧斯陸,一棟1953年建成的大桶倉糧庫廢棄后,政府決定對其再利用進行招標,較后中標的用途是改建為大學生公寓。通過改造設計,從中間打開建成通道,兩側(cè)就是輔助房間,作為小廚房等,里面作為學生起居用。
這跟我國一些地方的政府和一些開發(fā)商對待老舊建筑的態(tài)度完全不同。對待老舊建筑,普遍做法可以說“太殘忍”,通常是一炸了之。我們更提倡通過維修更新,改善老舊建筑的居住環(huán)境,延長其使用年限。非建筑本身原因需拆除的,也應由相應部門和專家論證,重要地段的建筑甚至進入聽證程序。
華中科技大學建筑城規(guī)學院城規(guī)系副教授萬艷華說:“我國目前處在城市化的快速發(fā)展建設之中,人們對住房的需求量非常旺盛,勢必帶來房地產(chǎn)量的擴張,而對質(zhì)的要求不是很高,房地產(chǎn)開發(fā)商按照這樣的狀況,建造了大量了低質(zhì)量的住宅,使住宅的壽命大大縮短。目前,國家對住宅質(zhì)量的監(jiān)督越來越嚴厲,已經(jīng)由量的追求,轉(zhuǎn)向質(zhì)的追求?!?
住宅能夠維修,是較好不過了,萬艷華說:“要是拆遷,有時就沒辦法了。我們國家,有時城市規(guī)劃比較失敗,一是規(guī)劃設計的失敗,沒有前瞻性,前面剛規(guī)劃了,后面還有更大的規(guī)劃。二是開發(fā)商的問題,對城市規(guī)劃沒有前瞻性的把握。”這些因素,都導致房子需拆遷。
葉學平表示,拆遷,對于老百姓來說,又遇到一個大的問題。中國一般是強制性拆遷,土地使用權是70年,70年不到,有的開始拆遷,也不能賠償,只是進行一些補償,拆遷不能等價交換,百姓的產(chǎn)權沒有得到尊重,產(chǎn)權不完全清晰。另外,很多房子的拆遷,個人的產(chǎn)權也不符合市場的價格交換規(guī)律。葉學平說:“拆遷其實也是一種市場行為,而所有的市場行為都應該是等價、雙方自愿的,如在菜市場購菜一樣,都是價格合理、大家認可的?!薄 ?
購房子不如租房子
華中科技大學建筑城規(guī)學院城規(guī)系副教授萬艷華說:“國外的土地使用期是80年或者100年、150年,我國規(guī)定的土地期限是70年?!币簿褪钦f,老百姓購房子,70年后,土地要歸還給國家。住宅只是它上面的附著物,我們購的住宅并不包括土地,只是土地的使用權。即使明年出臺的《物權法》規(guī)定70年后,老百姓可以繼續(xù)交土地出讓金,但這對于百姓來說,又需要交很大一部分錢,這塊土地,仍然不是自己的。
另外,我們不能忽視這個問題,我國規(guī)定房子的質(zhì)量標準是50年,也就是說,50年后,房子可能會報廢。即使住了70年,那70年后,房子也成了一堆磚頭,根本值不了多少錢。自己僅剩土地,對于老百姓來說,購房子的那一點土地,是不好處理的,自己蓋房子,是根本不可能的事情。
因此,從廣義上來說,住宅就是一次性產(chǎn)品
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