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樓市投資客“住轉(zhuǎn)商”困難重重
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 452 次
在樓市調(diào)控的"重拳"下,投資住宅遇冷,大量炒房資金開始流向商業(yè)地產(chǎn),導(dǎo)致商鋪和寫字樓成交量大增。然而由于信貸門檻過(guò)高、租金收益偏低、體量過(guò)大、面向個(gè)人的REITS(房地產(chǎn)投資信托基金)短期內(nèi)難推出,現(xiàn)階段民間資本由"住轉(zhuǎn)商"困難重重,許多初級(jí)投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)"可望不可及"。
昨日,來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示,從4月中旬"新國(guó)十條"出臺(tái)至今,北京二手房市場(chǎng)成交量跌幅在50%左右,成交價(jià)跌幅在10%左右。與此同時(shí),來(lái)自偉業(yè)我愛我家、北京寫字樓信息網(wǎng)等機(jī)構(gòu)的調(diào)研顯示,4月下旬至今,咨詢商業(yè)地產(chǎn)的客戶量比新政出臺(tái)前增加了約30%。
一項(xiàng)較新調(diào)查顯示,新政出臺(tái)后,較具投資價(jià)值的物業(yè)形態(tài)中,住宅僅占10.2%,66.9%的被調(diào)查者認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)(商鋪/寫字樓)已成為較具投資價(jià)值的物業(yè)。"近幾年,商鋪和寫字樓市場(chǎng)基本與中國(guó)經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響一直很小,既沒有得到鼓勵(lì)和支持,目前也不會(huì)受到政策限制和打壓。"SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹如是說(shuō)。
盡管預(yù)熱較多,但投資者"住轉(zhuǎn)商"并非一帆風(fēng)順。
"很多人認(rèn)為炒住宅的資金一部分會(huì)流入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,尤其是寫字樓市場(chǎng)。雖然目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)確實(shí)不錯(cuò),但投資也是有門檻的。"偉業(yè)我愛我家企劃副總裁胡景暉告訴記者,由于貸款門檻偏高、金融優(yōu)惠少,目前商用物業(yè)對(duì)投資者自有資金的要求比較高。據(jù)了解,目前申請(qǐng)商業(yè)地產(chǎn)貸款頭付為五成,貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍,較長(zhǎng)還款期為10年。這樣高的門檻,打消了不少中小投資者投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情。
此外,商用物業(yè)的投資以大戶型商鋪寫字樓為主,小面積商業(yè)地產(chǎn)較少。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前CBD區(qū)域在售的寫字樓面積動(dòng)輒幾百平方米,甚至上千平方米。"雖然目前商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)偏低,但是、高總價(jià)把大批中小投資客擋在大門外。"在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔看來(lái),盡管調(diào)控政策給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了的機(jī)遇,但由于體量過(guò)大、占用資金過(guò)多,且租金收益低、日常維護(hù)成本高,許多初級(jí)投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)只能是"可望不可及"。
蔡宇翔告訴記者,與住宅地產(chǎn)投資可以單憑升值忽略租金收益不同,商業(yè)地產(chǎn)升值速度較穩(wěn)。商業(yè)地產(chǎn)投資收益來(lái)源主要為出租,但由于目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍然處于恢復(fù)期,大量商鋪寫字樓處于待租狀態(tài);已出租的租金收益率也明顯偏低。此外,商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理、水電等費(fèi)用也大大高于住宅。這些因素使投資商業(yè)地產(chǎn)后的維護(hù)成本相當(dāng)高,也使不少投資客望而卻步。
這一點(diǎn)在上述調(diào)查中也有所體現(xiàn),由于出租收益較低,有40.3%的被調(diào)查者選擇了觀望而不會(huì)立即出手購(gòu)購(gòu);近40%的被調(diào)查者表示,遇到合適的會(huì)選擇出手;表示不會(huì)選擇投資商業(yè)地產(chǎn)的占比超過(guò)了20%。
"要想真正平抑房?jī)r(jià),就應(yīng)該為在住宅投資市場(chǎng)上受到限制的大量資金開辟新的投資渠道。"在胡景暉看來(lái),要想把大量的民間資本從住宅投資順暢地導(dǎo)向商業(yè)地產(chǎn),就應(yīng)該為商業(yè)地產(chǎn)投資提供更加優(yōu)惠的金融信貸政策,加快出臺(tái)面向個(gè)人的REITS等相關(guān)政策,并推出更多中小戶型商業(yè)地產(chǎn)。商報(bào)記者 齊琳
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盡管在密集且力度的調(diào)控措施下,房?jī)r(jià)依舊保持漲勢(shì),4月全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲12.8%,但全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(以下簡(jiǎn)稱"國(guó)房景氣指數(shù)")在連續(xù)12個(gè)月上漲后頭次出現(xiàn)下降,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這是市場(chǎng)進(jìn)入觀望和相持調(diào)整階段的標(biāo)志,統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上的房?jī)r(jià)漲幅回落很可能會(huì)在5月或6月出現(xiàn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示,今年4月,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.8%;國(guó)房景氣指數(shù)為105.66,環(huán)比3月份回落0.23點(diǎn),比去年同期提高10.90點(diǎn)。自去年4月份以來(lái),國(guó)房景氣指數(shù)頭次回落。
數(shù)據(jù)顯示,與去年同月相比,4月70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格均上漲,其中漲幅的5個(gè)城市及漲幅分別是:???4.3%、三亞58.2%、溫州26.1%、金華23.8%、北京21.5%。
"房?jī)r(jià)同比雖然還在漲,但國(guó)房景氣指數(shù)12個(gè)月以來(lái)的頭度回調(diào)說(shuō)明政策的作用已經(jīng)顯現(xiàn)。"上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭告訴記者,雖然105.66仍處于100點(diǎn)以上的景氣區(qū)間,但連續(xù)12個(gè)月上漲后的頭次回落依舊釋放出強(qiáng)烈的市場(chǎng)調(diào)整信號(hào)。
"不過(guò),由于宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,預(yù)計(jì)本輪國(guó)房景氣指數(shù)下行時(shí)間不會(huì)超過(guò)2007年12月-2009年3月,而且低迷程度也很難超過(guò)上輪的較低點(diǎn)。"在楊紅旭看來(lái),隨著調(diào)控政策效果逐漸顯現(xiàn),統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上的房?jī)r(jià)漲幅回落很可能會(huì)在5月或6月出現(xiàn)。
此外,信貸收緊也在昨日公布的數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn),從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源情況看,1-4月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源21603億元,同比增長(zhǎng)59.9%,增幅較1-3月回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。"盡管有開發(fā)商放言自己能挺一年,但在國(guó)家嚴(yán)防房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn),以及抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房需求的情況下,開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增幅峰值出現(xiàn)在今年1-2月,接下來(lái)增幅肯定要持續(xù)收窄。" (作者:齊琳)
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