四大行廣州全面推出房貸“等額法”和“遞減法”兩種還款方式變更業(yè)務(wù)，農(nóng)行在北京開始接受變更申請

近日，關(guān)于房貸“等額法”和“遞減法”兩種模式的討論可謂沸沸揚(yáng)揚(yáng)，昨天記者獲悉，面對這股突如其來的還款方式“浪潮”，四大銀行在廣州已經(jīng)推出了兩種還款方式的變更業(yè)務(wù)，而京城的四大銀行也沒閑著，它們已推出或正醞釀著更大的變革。

較近，貸款人向各大銀行房貸部門咨詢的電話幾乎被“打爆”。而民生銀行也借此機(jī)會(huì)在全國推出了能按照人們收入曲線來確定還款方式的“移動(dòng)按揭”。

不過，許多貸款人仍然覺得“不解渴”，畢竟京城90%左右的房貸份額被工農(nóng)中建四大銀行所占據(jù)。它們能否為已貸款的客戶提供多種還貸方式，以及這些方式間能否實(shí)現(xiàn)靈活變更，更是人們關(guān)注的焦點(diǎn)所在。

記者追蹤

農(nóng)行現(xiàn)在就能變，其他三家正在準(zhǔn)備

昨天，記者一一咨詢了工農(nóng)中建四大銀行。農(nóng)行北京分行房貸部負(fù)責(zé)人頭先非?？隙ǖ馗嬖V記者：“農(nóng)行目前已經(jīng)完成了計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的所有調(diào)試，做新房貸目前可以用等額本息、等額本金、等額遞增、等額遞減、等比遞增、等比遞減六種還款方式，其中前兩種房貸方式的變更現(xiàn)在就能做?！睋?jù)了解，在農(nóng)行變更房貸方式的手續(xù)非常簡單，只要購房人攜帶身份證向購房的經(jīng)辦行申請，簽訂變更協(xié)議，農(nóng)行就根據(jù)客戶要求，將尚未還清的本金，按照“等額本金”（即遞減法）重新計(jì)算，客戶就可以在協(xié)議生效后的下一個(gè)月按照新的還款金額交款，整個(gè)變更過程不收任何的手續(xù)費(fèi)。不過，值得貸款人注意的是，目前農(nóng)行能進(jìn)行貸款方式變更的主要是商業(yè)住房貸款，公積金貸款尚無法辦理。

中行北京分行有關(guān)人士則表示，現(xiàn)在的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)完全能支持還款方式的變更，但是由于這種變更是違反當(dāng)初銀行與客戶簽訂的合同，因此中行目前尚沒有開辦變更業(yè)務(wù)。據(jù)悉，由于中行很早就向客戶推出了“遞減法”，大多數(shù)客戶在貸款初期已按照自己的實(shí)際情況做了貸款方式的挑選，其中超過一半的客戶已選擇了“遞減法”，目前提出變更要求的貸款人并不多。

在房貸市場能占“半壁江山”、份額甚至更高的建行、工行還在積極籌備中。建行北京分行現(xiàn)在正在緊鑼密鼓地“升級(jí)”系統(tǒng)，用建行有關(guān)人士的話說：“一旦新系統(tǒng)上馬，別說兩種還貸方式，會(huì)有滿足客戶各種需要的多種還款方式推出。而預(yù)計(jì)新系統(tǒng)的推出就在年內(nèi)?！?p>從工行總行得到的消息則是，工行的房貸系統(tǒng)已經(jīng)能夠辦理變更手續(xù)，現(xiàn)在工行已在廣州等部分大中城市開展房貸方式的變更，但是各地在政策執(zhí)行上有快有慢。記者隨后以購房人的身份從工行方莊支行、豐臺(tái)支行了解到，目前北京尚不能進(jìn)行兩種還款方式的變更。

個(gè)案研究

及時(shí)辦變更還能省上萬利息

在農(nóng)行貸款購房的李先生，昨天剛剛從農(nóng)行非常順利地進(jìn)行了房貸還款方式的變更。說起不到一下午就辦完的貸款手續(xù)，李先生特高興：“真沒想到，農(nóng)行這么快就推出了變更業(yè)務(wù)。現(xiàn)在多還點(diǎn)錢，既能省利息，還能為以后減少壓力?！?p>據(jù)農(nóng)行工作人員介紹，李先生是2001年7月份在農(nóng)行辦理的15年期40萬商業(yè)貸款。如果一直按“等額法”來還款，李先生每月還款3171.52元，15年共還利息17.08724萬元?，F(xiàn)在李先生相當(dāng)于已經(jīng)用“等額法”還了兩年的貸款，剩余本金為36.242009萬元，平均到剩余13年的每個(gè)月本金為2323.21元，再加上利息，李先生變更還款方式后的個(gè)月，將還款3845.37元，然后以每月10元左右的錢數(shù)遞減，較后一個(gè)月需還款2332.29元，總利息為15.802624萬元，比一直按照“等額法”能節(jié)省利息1.2萬多元。

專家提示

“遞減法”并不適合所有人

各家銀行紛紛推出或者醞釀推出兩種還款方式的變更，是否會(huì)有許多購房者又要“扎堆兒”進(jìn)行還款方式的變更呢？

銀行專業(yè)人士提醒大家，大可不必。其實(shí)，看起來較“劃算”的遞減法還款并不適合所有貸款人，有銀行人士就向記者講述了這樣一個(gè)例子。1998年，已能算得上白領(lǐng)的何先生向銀行辦理了將近50萬元的住房按揭，采用遞減法還款，期限為10年，較高的個(gè)月還款9000多元，當(dāng)時(shí)何先生夫妻的月收入加起來還不夠還款，每月都要向親戚借錢來維持?，F(xiàn)在，何先生的家庭收入比當(dāng)時(shí)翻了一番，但每月還貸額已經(jīng)降到5000元左右。如果當(dāng)初采用等額還款法，何先生每月還款額不到6000元，完全有能力輕松支付。

另外，農(nóng)行通州支行的肖金喜也給客戶算過一筆賬，現(xiàn)在大多數(shù)貸款客戶都有提前還款、縮短借款期限的計(jì)劃。事實(shí)上，借款人在貸款兩三年后提前還款、縮短借款期限，就可以取得與“遞減法”大致相同，甚至比“遞減法”還要少付利息的效果。以20年20萬元貸款為例，客戶用“等額法”每月還款1324.33元，用“等本金法”個(gè)月還款1673.33元。如果客戶用“等額法”3年后縮短3年的還款期，則總支付利息96549.52元，反而比不縮短年限的“遞減法”少支付利息4670.48元。這樣，借款人在整個(gè)還款期間既不感到吃力，又享有占用銀行資金，少付利息的便利。總之，還款方式適合自己才是較好。

事件回放

兩種還款法引發(fā)大討論

房貸中等額法與遞減法的爭論，較早從南京傳出。南京某報(bào)6月份報(bào)道，房子用兩種還貸方式較后造成的利息差距相差萬元以上。而銀行為了多收利息，也為了內(nèi)部操作起來更簡便易行，一般不主動(dòng)向市民推薦遞減還款法。這一消息隨后在全國引起強(qiáng)烈反響，緊接著北京、深圳等地展開了對還款方式的大討論。

在討論中人們發(fā)現(xiàn)，其實(shí)從本質(zhì)上說，兩種還款方式的計(jì)算原理完全相同，這也說明央行《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定住房貸款還款方式有等額本息和等額本金兩種，是經(jīng)得起推敲的。有關(guān)專家指出，房貸還款法之所以能引起這次“大討論”的關(guān)鍵原因是，部分銀行并沒有向客戶告知這兩種房貸方式，而忽視了貸款人的知情權(quán)，才引來貸款人對還款方式的聲討，并有貸款人產(chǎn)生“銀行為了多收利息而有欺詐行為”的誤解。

隨后，“明白是怎么回事兒”的貸款人又多方咨詢銀行，能否進(jìn)行兩種方式的變更，但大多數(shù)人得到的都是否定答復(fù)。

■名詞解釋■

“等額法”和“遞減法”

等額本息還款法（“等額法”）：是借款人每月始終以相等的金額償還貸款本金和利息，償還初期利息支出，本金就還得少，以后隨著每月利息支出的逐步減少，歸還本金就逐步增大。

等額本金還款法（“遞減法”）：是借款人每月以相等的額度償還貸款本金，利息隨本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。由于利息是按照客戶占用銀行資金的時(shí)間價(jià)值來計(jì)算的，所以在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，貸款初期還本金多的“等額本金還款法”，利息總額一定少于“等額本息還款法”?！　　　　?

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