講：八大因素決定商鋪投資價(jià)值

■主講人：北京紅石行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司總經(jīng)理潘好龍

■商業(yè)規(guī)劃決定商鋪投資方向

對(duì)于商鋪投資人來(lái)說(shuō)，北京市的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和商業(yè)前景決定了投資人的錢往哪兒投，以及往什么區(qū)域投。

根據(jù)政府的規(guī)劃，四環(huán)路周邊是以大型的專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)或者是新興的零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊是以大型多功能購(gòu)物和現(xiàn)代化商業(yè)物流配區(qū)為商業(yè)圈。新發(fā)展的居住區(qū)，10萬(wàn)至15萬(wàn)人規(guī)劃建設(shè)一個(gè)地區(qū)商業(yè)，營(yíng)業(yè)面積規(guī)模為3萬(wàn)至5萬(wàn)平方米左右，比如望京、亞北等地區(qū)。地區(qū)級(jí)商業(yè)1公里以外的居民區(qū)，居住人口1萬(wàn)至3萬(wàn)應(yīng)有一個(gè)綜合性的社區(qū)商業(yè)，營(yíng)業(yè)面積在5000到15000平方米。

另外，根據(jù)北京市商委的規(guī)劃，到2010年全市基本形成10條左右的具有鮮明經(jīng)營(yíng)特色和較大影響的特色商業(yè)街，計(jì)劃今后每年發(fā)展1至2條特色商業(yè)街。目前已經(jīng)形成了三里屯酒吧街、牛街、天橋民俗街、隆福寺民俗商業(yè)文化街、秀水服裝街、東直門的簋街、馬連道茶葉街等。下一步要培養(yǎng)和發(fā)展的還有十里河的家居建材大街、中關(guān)村圖書文化街、汽車用品街、老年用品街等。

另外還有一個(gè)要了解的就是2002年6月25日北京市工商局發(fā)布的文件。

■八大因素決定投資商鋪價(jià)值

很多投資人問(wèn)，到底商鋪的價(jià)值有多大體現(xiàn)在哪些方面呢。潘好龍分析，以下八大因素決定了商鋪的投資價(jià)值：

一、是否處于核心商圈。商圈有大有小，城市的商業(yè)是大商圈，社區(qū)商業(yè)是小商圈。在選擇商鋪的時(shí)候，處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。已經(jīng)成熟的商圈如井、西單等，吸引的是來(lái)自全國(guó)各地的人流；而公主墳、木樨園吸引的是全北京的消費(fèi)者。在傳統(tǒng)商業(yè)推出的新商鋪非常少，投資的機(jī)會(huì)也非常小。

他建議，多關(guān)注正在發(fā)展或正在形成的商圈，新商圈的產(chǎn)生與商鋪的釋放量成正比，投資的機(jī)會(huì)多。如建設(shè)中的中關(guān)村西區(qū)、CBD等在未來(lái)幾年勢(shì)必形成新的核心商圈，此外，大型居住區(qū)的社區(qū)商鋪也是值得關(guān)注的投資機(jī)會(huì)。

二、商圈的變動(dòng)因素。在商圈變動(dòng)過(guò)程中投資商鋪，就如同購(gòu)股票看大勢(shì)一樣，在成熟商圈投資商鋪，其成長(zhǎng)空間比較小，開發(fā)商的開發(fā)成本很高。選擇正在發(fā)展中的商圈，也許前兩三年不理想，但隨著商圈的快速發(fā)展，商鋪的成長(zhǎng)性將非常好，是值得投資的績(jī)優(yōu)股。反之，如果選擇的商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險(xiǎn)，就如同在股市頂峰時(shí)購(gòu)購(gòu)股票一樣，前景堪憂。因此，應(yīng)多關(guān)注政府的城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

三、關(guān)注“主力店”效應(yīng)?！坝兄髁Φ甑牡胤?，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”。知名的大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物將帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。例如，華堂商場(chǎng)的到來(lái)帶旺了周邊的商業(yè)，其前后左右100米之內(nèi)的50多家商鋪因?yàn)槿A堂而被帶動(dòng)了起來(lái)。主力店周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值并不斷升值。

四、有廣場(chǎng)就有人氣。廣場(chǎng)就是休閑、娛樂的場(chǎng)所，所以有廣場(chǎng)的地方，就有人流，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)。大如天安門廣場(chǎng)、西單文化廣場(chǎng)，每天有幾十萬(wàn)的人流匯集，形成了巨大的消費(fèi)能力，對(duì)商鋪來(lái)講就是巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。

例如，中關(guān)村西區(qū)相鄰的銀科大廈、西屋國(guó)際公寓和長(zhǎng)遠(yuǎn)天地，銀科大廈商鋪的價(jià)值就遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于另外兩個(gè)項(xiàng)目，其主要因素是其緊鄰規(guī)劃中的海淀區(qū)文化廣場(chǎng)。

同樣，社區(qū)鄰近廣場(chǎng)的商鋪價(jià)值也完全大于其他位置的商鋪。

五、關(guān)注品牌店效應(yīng)。商鋪品牌店是否進(jìn)入是很重要的參考因素：一是品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法；其二，知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成。因此，在同一個(gè)區(qū)域選擇商鋪的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。

因此，較好將自己投資的商鋪?zhàn)赓U給品牌客戶，即使租金相對(duì)較低，但商戶的穩(wěn)定性也是租賃要考慮的重要因素。

六、關(guān)注立地條件。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里，商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來(lái)店的方便度等。

道路類別是立地力的要素，它直接影響消費(fèi)行為。對(duì)商業(yè)選址來(lái)說(shuō)，商業(yè)干道是較好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道人流從哪一個(gè)方向來(lái)、顧客是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。此外，道路是否有障礙物，比如交通隔欄等也非常關(guān)鍵。舉例來(lái)說(shuō)，中關(guān)村的銀科大廈就可以吸引來(lái)自東西南北四個(gè)方向的人流和車流，而且沒有任何交通障礙。

七、商鋪的通用性。在購(gòu)商鋪時(shí)不能只考慮價(jià)格，商鋪的價(jià)值較終是要通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰(shuí)，不同的租戶對(duì)商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的就需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣、排煙設(shè)施。因此，較好選擇通用性比較好的商鋪，在租賃時(shí)選擇業(yè)態(tài)的空間大。

八、周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購(gòu)購(gòu)價(jià)格，但是不同業(yè)態(tài)租金的差異還是非常大的，餐飲、娛樂以及銀行業(yè)能承受的租金是較高的，超市能承受的租金較低。購(gòu)

購(gòu)商鋪的較終目的是通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，再低的回報(bào)也應(yīng)該比銀行利息要高，這是一個(gè)原則性問(wèn)題。

而且，投資商鋪和投資住宅的區(qū)別是，住宅隨著品質(zhì)的下降以及新項(xiàng)目的推出，當(dāng)前的租金水平會(huì)往下走，而商鋪是越做越旺，租金只會(huì)往上走，當(dāng)然出現(xiàn)商圈變動(dòng)則另當(dāng)別論。

■商鋪投資者要避免認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)

潘好龍?zhí)嵝焉啼佂顿Y人，商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，產(chǎn)權(quán)年限只有40年。在貸款政策方面，商鋪的貸款是6成10年，利率是5.75％。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂并取得銷售許可證后方可銷售。而且商鋪是按分割面積銷售，具體面積標(biāo)準(zhǔn)因項(xiàng)目而異。另外就是水、電、氣、熱等需要按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)要比普通住宅高。此外，根據(jù)經(jīng)營(yíng)范圍，各行業(yè)對(duì)房屋有些特殊要求，如餐飲業(yè)要專設(shè)污水隔油池等特殊設(shè)備。投資市場(chǎng)形式的小商鋪關(guān)鍵看是否有專業(yè)的商業(yè)管理公司介入等等。

他分析，當(dāng)前商鋪投資者認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)。比如，商鋪的價(jià)值是由當(dāng)前周邊租金決定的。廣告做得多的商鋪不一定具備投資價(jià)值。傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商鋪就會(huì)好是不一定的。而且也不一定誰(shuí)出的租金高，就要把商鋪?zhàn)饨o誰(shuí)。還有就是注意，商鋪投資不一定就有高回報(bào)，要看準(zhǔn)位置，看準(zhǔn)性價(jià)比較好的一個(gè)，同時(shí)不要錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)。

講：商鋪投資要算細(xì)賬

■主講人：對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)房地產(chǎn)研究主任梁蓓

■投資商鋪比較穩(wěn)定

梁蓓認(rèn)為，不論是商鋪的投資也好，還是股票的投資也好，都有兩種可能，一個(gè)是獲利，另一個(gè)是風(fēng)險(xiǎn)。因此，一定要有風(fēng)險(xiǎn)的概念。

她認(rèn)為，投資是給手中的現(xiàn)金找出口。投資商鋪和其他投資品種不太一樣的特點(diǎn)是具有穩(wěn)定性。炒股票的10個(gè)人里，也就有一個(gè)人賺錢，但商鋪不一樣，商鋪投資具有穩(wěn)定性和長(zhǎng)期性的特點(diǎn)。

目前商鋪投資是一個(gè)快速增長(zhǎng)的行業(yè)，而這個(gè)行業(yè)對(duì)國(guó)際市場(chǎng)的開放相對(duì)比較晚，原因之一是因?yàn)槲覀儑?guó)家的土地政策調(diào)整和土地級(jí)差觀念的轉(zhuǎn)變才剛剛開始，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)鏈條的周期當(dāng)中，也處于剛剛開始的階段。

商鋪比起住宅型房地產(chǎn)投資的回報(bào)率要高，住宅房地產(chǎn)投資通常的回報(bào)水平在6%至8%，但是商業(yè)房地產(chǎn)高的可達(dá)20%以上，10%至15%都是正常的，而且在倒手的過(guò)程中，有很好的靈活性，可以不斷改變經(jīng)營(yíng)品種和經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。

■計(jì)算商鋪回報(bào)不可回避的幾個(gè)問(wèn)題

梁蓓強(qiáng)調(diào)，計(jì)算回報(bào)率和收益水平，有資金回報(bào)率分析法，還有租金回報(bào)率法，還有IRR法（內(nèi)部收益率法），但不管怎么計(jì)算，以下幾個(gè)問(wèn)題不可回避，需要算細(xì)賬：

要了解有關(guān)稅的問(wèn)題，稅后的租金收入才是真正的凈租金收益。

還要考慮物業(yè)管理費(fèi)。再有就是按揭，按揭的財(cái)務(wù)成本一定要計(jì)算，要考慮到利率調(diào)整的因素，投資人要算清楚自己承擔(dān)得起承擔(dān)不起。另外還有保險(xiǎn)，這個(gè)要素常常是國(guó)內(nèi)的投資人不太考慮的，因?yàn)槲覀兊谋ｋU(xiǎn)市場(chǎng)還不太發(fā)達(dá)，保險(xiǎn)的品種也還不夠多，但投資人也應(yīng)考慮這個(gè)因素。

梁蓓提醒到，還有契稅問(wèn)題。此外，作為投資人的商鋪的業(yè)主，還要考慮到物業(yè)在一定時(shí)間之后必須有大修理和日常維護(hù)，這一條也是非常重要。必須把這個(gè)準(zhǔn)備金算出來(lái)，提前儲(chǔ)備在那里，一旦出現(xiàn)支付的時(shí)候要拿得出來(lái)才行，否則的話就非常被動(dòng)。

她建議，在投資之前，你要拿出很多時(shí)間來(lái)算細(xì)賬，賬算不好先別投資。第三講：商鋪選址較重要的是人流量

■主講人：中國(guó)百勝餐飲集團(tuán)北京市場(chǎng)部開發(fā)專員付昆

商鋪投資人怎么選址，選在哪一個(gè)商圈，商圈里到底選哪一棟物業(yè)，選哪一塊位置較好，能夠保障自己的投資收益，這里面有很大的學(xué)問(wèn)。中國(guó)百勝餐飲集團(tuán)北京市場(chǎng)部開發(fā)專員付昆認(rèn)為，投資商鋪從選址的角度來(lái)講，人流量是較重要的考慮因素，沒有人流就沒有商機(jī)。通常三個(gè)時(shí)間，早中晚，15萬(wàn)人次的流量可以作為開店的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

他以肯德基的選址為例分析指出，所有的商業(yè)都要有一個(gè)商圈，另外就是有聚客點(diǎn)的類型，就是要有一個(gè)商場(chǎng)、超市、廣場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所等。就是你所選的物業(yè)在這個(gè)商圈內(nèi)的位置，一個(gè)商圈里面，到底投資哪一個(gè)好。就是看這個(gè)商圈有沒有天然障礙，就是說(shuō)不可越過(guò)的空間，比如雙向六車道的道路切斷了商圈。第三就是人流動(dòng)向，人是從哪兒過(guò)來(lái)的，從商圈怎么出去。

■確定所處商圈類型

付昆認(rèn)為，對(duì)于商鋪投資者來(lái)說(shuō)，頭先是要確定投資的類型，選擇好投資的方向。實(shí)際上，這是很難預(yù)估的，如果沒有投資方向，就選擇全能的，既可以做銀行，也可以做餐飲等等。

投資人在進(jìn)行投資的時(shí)候，要分清楚商圈的類型。頭先是全市的購(gòu)物，井、西單，全北京市的人都會(huì)去；其次就是區(qū)域的購(gòu)物，比如說(shuō)海淀區(qū)的雙安、當(dāng)代，西邊的公主墳。第三就是社區(qū)的購(gòu)物。

■開展商圈調(diào)查確定聚客點(diǎn)

什么是聚客點(diǎn)，就是指百貨商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、大型公園、**、輕軌等的交匯點(diǎn)，比如說(shuō)國(guó)貿(mào)就是交匯點(diǎn)。還有交通樞紐也是聚客點(diǎn)，目前在北京比較明顯的就是動(dòng)物園。展覽館和表演會(huì)場(chǎng)，還有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館，也都算是一類。同時(shí)，要考慮它使用的頻率，使用頻率決定了人流量，比如國(guó)展做展覽的

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！