個(gè)人住房貸款的還款方法是近來(lái)媒體和業(yè)界比較關(guān)注的焦點(diǎn)。前段時(shí)間央視二套《經(jīng)濟(jì)半公里》欄目播出的專(zhuān)題節(jié)目，就個(gè)人住房貸款中的等額本金還款法和等額本息還款法展開(kāi)分析與討論，一時(shí)間掀起波瀾。一般說(shuō)來(lái)，等額本息還款法固然要比等額本金還款法多付部分利息，但是也應(yīng)該看到，采用等額本金還款法，雖然月還款金額逐漸下降，還款利息少，但前期的付款壓力相對(duì)來(lái)說(shuō)要比采用等額本息還款法前期的付款壓力重一些，這對(duì)一部分借款人(如剛參加工作的年輕人)并不是十分合適的。

目前，各家銀行之所以普遍采用等額本息還款法，是因?yàn)樵谀壳扒闆r下，銀行的沉淀資金一直維持在較高的水平上，大量的資金貸不出去，而個(gè)人住房貸款違約率一直很低，屬于銀行業(yè)的優(yōu)良資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)很小。銀行從借款人正常還款方面來(lái)分析，同樣本金、利率和期限的貸款，采用等額本息還款法要比等額本金還款法多收一部分利息，因此銀行更愿意減慢回收住房貸款的速度，從而取得更多的利息收入。因此，部分商業(yè)銀行在實(shí)際操作中，或無(wú)意或故意地向借款人隱瞞等額本金還款法，再就是以等額本息法還款方便或不具備條件等理由為借口，強(qiáng)力推薦甚至強(qiáng)制要求借款人采用等額本息還款法。而眾多的消費(fèi)者由于缺乏相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，或者受從眾心理影響，對(duì)此也不做深究，客觀上為銀行的這種做法提供了寬松的條件，損害了借款人作為消費(fèi)者的知情權(quán)和選擇權(quán)。

但是，借款人在選擇還貸方法時(shí)是不是只有兩種選擇呢?可否有其它的還款方法?

其實(shí)，在住房貸款的還款方法上共有六種，而銀行通常推行等額本金和等額本息兩種還款法，其余四種分別是等額遞增還款法、等額遞減還款法、等比遞增還款法、等比遞減還款法。等比遞增(減)法和等額遞增 (減)法在測(cè)算月還款額時(shí)，要根據(jù)借款人的借款金額、遞增(減)金額或比例，將還款期限劃分為若干個(gè)時(shí)間段，借款人在不同的時(shí)間段按不同的月還款金額償還貸款。

住房貸款的還款方法，按月還款額變化的趨勢(shì)來(lái)分類(lèi)，可分為三類(lèi)。類(lèi)是月還款額越來(lái)越多的，有等額遞增還款法和等比遞增還款法兩種；類(lèi)是月還款額保持不變的，即等額本息還款法；第三類(lèi)是月還款額越來(lái)越少的，有等額本金還款法、等額遞減還款法和等比遞減還款法三種。

比較而言，類(lèi)還款方法的特點(diǎn)是在借款期限的前期付款壓力較小，越往后期付款壓力越大，這一類(lèi)方法比較適合于收入水平處于上升趨勢(shì)的群體。類(lèi)還款方法比較機(jī)械，從頭到尾始終是以同樣的金額付款，缺乏變化，亦不符合收入水平變化的客觀情況。第三類(lèi)還款方法的特點(diǎn)是在借款期限的前期付款壓力較大，但越往后期付款壓力越小，這類(lèi)方法適合于現(xiàn)在的收入水平處于峰值，但預(yù)期收入水平不確定或存在下降可能的群體，

舉例比較幾種還款方法的差別性。

貸款金額：10萬(wàn)元。

貸款月利率：3.375‰。

貸款期限：10年。(120個(gè)月)

等額遞增(減)還款法采用年遞增(減)100元的幅度

等比遞增(減)還款法采用年遞增(減)11.5％的幅度

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還款期數(shù) 等比遞增法 等額遞增法 等額本息法 等額本金法 等額遞減法 等比遞減法

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第1—12月 614.082 598.094 每月歸還 頭月償還 1431.564 1591.185

第13—24月 684.701 698.094 1014.829元 1170.833元， 1331.564 1408.199

第25—36月 763.442 798.094 以后每月減少 1231.564 1246.256

第37—48月 851.238 898.094 2.81元 1131.564 1102.936

第49—60月 949.130 998.094 1031.564 976.099

第61—72月 1058.280 1098.094 931.564 863.847

第73—84月 1179.982 1198.094 831.564 764.505

第85—96月 1315.680 1298.094 731.564 676.587

第97—108月 1466.984 1398.094 631.564 598.779

第109—120月 1635.687 1498.094 531.564 529.920

利息總和 26230.520 25771.301 21779.524 20418.754 17787.748 17099.815

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從上表可以看出，類(lèi)還款方法的月還款額逐步上升，付的利息較多，而前期的付款金額較少，壓力較輕；類(lèi)還款方法付款金額始終不變；第三類(lèi)還款方法前期還款壓力都較高，其中等額遞減法和等比遞減法還款額下降的幅度都要比同屬一類(lèi)的等額本金法要大得多，而支付的利息相應(yīng)也較少。其中付息較高的等比遞增法要比付息較低的等比遞減法高出9130.70元，前者要比后者多付53％的利息；而等比遞減法到期的利息比現(xiàn)在銀行采用的付息較少的等額本金法還要少付利息3318.93元；從月還款金額上看，等比遞減法年每月需償還1591.185元，而等比遞增法同期只需每月償還614.082元、前者是后者的2.59倍，付款壓力前者明顯高于后者；比較等額遞增和等額遞減法，也同樣可以發(fā)現(xiàn)這樣的規(guī)律。

同時(shí)，等額遞增(減)法和等比遞增(減)法的遞增 (減)金額和比例還可以根據(jù)借款人的實(shí)際需要加以調(diào)整。這樣，每個(gè)借款人都可以根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)調(diào)整遞增(減)的具體數(shù)字，選擇更適合自己的還款方法。如剛剛參加工作的年輕人可以選擇采用等額遞增或等比遞增還款法，減輕即期付款的壓力，而對(duì)于目前收入水平較高的人來(lái)說(shuō)，選擇等額遞減和等比遞減法可以在較快的時(shí)間內(nèi)降低貸款余額，達(dá)到少付利息的目的，或者減輕后期可能因收入水平下降而造成的還款壓力。當(dāng)然同時(shí)也要提醒借款人要量入為出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，選擇較適合的還款方法，切不可因?yàn)橄肷俑独?，而不顧自己的?shí)際情況，造成逾期違約的尷尬情況。

然而到目前為止，在中國(guó)人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》和其它的一些地方性法規(guī)和行政規(guī)章中，對(duì)于增加個(gè)人住房貸款的還款方法還沒(méi)有做出明確的規(guī)定，實(shí)施其他的四種還款方法還缺乏相應(yīng)的依據(jù)，這需要在制定新的制度上進(jìn)一步完善。同時(shí)，隨著銀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代的到來(lái)，各家商業(yè)銀行必將進(jìn)一步對(duì)客戶(hù)資源進(jìn)行合理分類(lèi)，針對(duì)不同群體實(shí)施差別化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代金融企業(yè)以人為本的經(jīng)營(yíng)理念?！　　　　?作者：淮安市住房公積金管理 吳志勇)

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