近期，隨著多項(xiàng)調(diào)控措施的出臺(tái)，住宅投資熱潮開(kāi)始冷卻，部分投資客開(kāi)始關(guān)注商鋪投資。但筆者認(rèn)為，商鋪投資與住宅投資相比更復(fù)雜、標(biāo)的更高，一不小心就可能陷入被套、被宰的被動(dòng)局面，而且很難翻身。所以，在移師商鋪投資市場(chǎng)之時(shí)，前期的市場(chǎng)分析萬(wàn)萬(wàn)少不得，這項(xiàng)工作做得踏實(shí)與否將直接關(guān)系到日后投資的成功與失敗。此事既要膽大又要心細(xì)，還要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶I(yè)知識(shí)和對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展軌跡的掌控。

商鋪投資究竟有沒(méi)有可以依循的規(guī)律或法則呢牽筆者根據(jù)近年來(lái)在商鋪市場(chǎng)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了投資商鋪必須了解的六個(gè)方面，現(xiàn)提供投資者參考。

要了解商鋪投資市場(chǎng)的宏觀前景

現(xiàn)在，上海的商鋪投資市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入新一輪的投資熱潮。其一，房產(chǎn)市場(chǎng)中住宅投資力度的減弱，為商用房產(chǎn)的投資帶來(lái)了巨大的空間。住宅投資的回報(bào)率有明顯的下滑，不再是皇帝的女兒不愁嫁。反觀商鋪板塊的率，不僅穩(wěn)固地堅(jiān)守著8%一12%的回報(bào)空間，而且由于政府加大了房產(chǎn)市場(chǎng)中各方面的監(jiān)控力度，使得商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的想象空間陡然放大，這對(duì)于投資者無(wú)疑是一個(gè)巨大的利好因素。另外，隨著中國(guó)向國(guó)際金融業(yè)、房產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)全面開(kāi)放，商用房產(chǎn)的消費(fèi)大戶們將在上海上演一場(chǎng)爭(zhēng)地大戰(zhàn)，使未來(lái)的上海商鋪物更稀、價(jià)更貴。

要了解區(qū)域市場(chǎng)的大致走向

僅僅明白了商鋪市場(chǎng)的宏觀趨勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還要分析區(qū)域市場(chǎng)的情況，否則就很難著手投資。原因很簡(jiǎn)單，并不是所有的商鋪均能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益，也不是每一個(gè)商鋪都適合投資。在上海，地域的差異性將決定投資收效的高低和快慢，甚至可以決定成敗。雖然近幾年市場(chǎng)的總體走勢(shì)較為理想，但是，投資，畢究還是必須將規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)放在頭位的。

目前，上海的商鋪熱點(diǎn)是隨著城市規(guī)劃而不斷變化發(fā)展的。在城市的區(qū)域，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的更新將產(chǎn)生出新的商鋪投資之機(jī)，這在業(yè)內(nèi)被稱為重新洗牌。如南京東路被定位成TOP SH OPPING ST后，原來(lái)的那些不符合其新要求的商業(yè)單位都將被請(qǐng)出此列，另作安排。這樣南京東路對(duì)現(xiàn)時(shí)適合加入者而言將是上佳良機(jī)；對(duì)那些被請(qǐng)出者同樣也是一次難求之緣，可以用更小的代價(jià)得到更大商鋪發(fā)展的商機(jī)。至于對(duì)廣大渴望參與商業(yè)活動(dòng)或商鋪投資者來(lái)講，也多了一次成功的機(jī)會(huì)。正如，家喻戶曉的“華亭服飾街”的變遷史一樣，已成為今天上海商鋪故事中的經(jīng)典之例。

此外，上海的“一城九鎮(zhèn)”藍(lán)圖以及五角場(chǎng)、真如等一批城市副區(qū)域的崛起，也將帶動(dòng)此類地區(qū)的火爆，提升商鋪投資空間。加之住宅樓群的不斷向外擴(kuò)張，居住人群的不斷外移，商業(yè)社區(qū)也隨其興旺起來(lái)。這類城市區(qū)域的變化，也是投資者必須關(guān)注的焦點(diǎn)之一。

要了解商鋪所在地段的具體情況

一般商業(yè)效益好的商鋪都在商業(yè)的主要街道上，其相對(duì)價(jià)格也較高，追捧者眾。而在其兩側(cè)或左右的副街區(qū)，則商效和租售價(jià)就要相差許多。雖然鋪價(jià)低了些，但是其的周期也長(zhǎng)，比之前者主街的優(yōu)勢(shì)則小得多，此外，對(duì)今后的再轉(zhuǎn)手也不利。另外，商鋪在一個(gè)街區(qū)中因其所處的方位的不同，也有很大的差別。如處在轉(zhuǎn)角的和底層的，其投資需求就高，其效益也好。反之則大相徑庭了。還有該商鋪所在區(qū)域的居住率、居民層次及消費(fèi)習(xí)慣與消費(fèi)力度、交通便捷程度與人流量等各類硬性指標(biāo)對(duì)投資也有著至關(guān)重要的作用。通常人流量大，交通方便，周圍居民多的商鋪投資成功率就高；相反則小。

要了解商鋪所在的物業(yè)

通常物業(yè)品質(zhì)高的商鋪，其商業(yè)環(huán)境中的層次就高，裝潢裝飾、周圍人文環(huán)境、停車場(chǎng)、業(yè)種的整合分布、基礎(chǔ)配套設(shè)施、物業(yè)管理也會(huì)比較完善和規(guī)范，其經(jīng)營(yíng)相對(duì)更容易更方便。當(dāng)然，對(duì)于投資經(jīng)營(yíng)者，進(jìn)入的門檻也高。一旦其商業(yè)經(jīng)營(yíng)的氛圍成熟，其后商鋪價(jià)格的上漲力度必定也強(qiáng)，轉(zhuǎn)手也就更容易。這類商鋪主要是目前新建小區(qū)的配套商業(yè)設(shè)施和大樓裙房以及現(xiàn)時(shí)正在營(yíng)運(yùn)中的商場(chǎng)等。

要了解商鋪的市場(chǎng)定位

了解商鋪的定位，可以預(yù)知投資對(duì)象的成功率。定位與周邊人群、商業(yè)情況相吻合，不沖突的則成功率高。商鋪的內(nèi)在布局科學(xué)化、人文化、現(xiàn)代化程度高的成功率也高。投資商鋪所在的位置顯眼，進(jìn)出方便的成功率更高。俗話說(shuō)：一分價(jià)錢一分貨。這種條件的商鋪無(wú)論是作為投資或租用，其價(jià)格雖然較高，但未來(lái)的“錢途”也更光明。

要了解規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法

投資前要非常清晰地了解和掌控住投資力度與綜合財(cái)政平衡的關(guān)系，建立起規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的體系。盲目跟風(fēng)，憑感覺(jué)投資是很難成為真正的贏家。

上述各點(diǎn)是商鋪投資中的一些基本要素。隨著商鋪投資市場(chǎng)中新元素的不斷增加，投資概念也會(huì)不斷地被擴(kuò)充和發(fā)展，因而，作為投資人也要緊跟市場(chǎng)，強(qiáng)化學(xué)習(xí)，這樣才能獲取理想的回報(bào)和可觀的收效，才能在異常激烈的投資競(jìng)爭(zhēng)中成為常勝將軍。 (文/戴勝)　　　　　

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