俗話說(shuō)：一年之計(jì)在于春。進(jìn)入3月，深圳樓市開始萌發(fā)春季獨(dú)有的活力，各大片區(qū)均有一些樓盤在摩拳擦掌，準(zhǔn)備以較好的姿態(tài)接受檢驗(yàn)。深圳特區(qū)報(bào)地產(chǎn)部也推出系列活動(dòng)，展示“2006深圳春季旺盤”，時(shí)間向大家呈現(xiàn)較新的樓盤信息。與此同時(shí)，本報(bào)地產(chǎn)新聞部還特別邀請(qǐng)深圳十大品牌地產(chǎn)中介的 專家，為置業(yè)者提供春季置業(yè)的指南。

謀略1 理性置業(yè)安全供房

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，制定一個(gè)比較周密的投資置業(yè)計(jì)劃，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)非常有必要；而在規(guī)劃“狗年”的置業(yè)計(jì)劃當(dāng)中，需要關(guān)注或者遵循的原則應(yīng)該從安全和理性的置業(yè)角度出發(fā)，主要包含以下三個(gè)方面：

頭先，要把握樓市的整體行情。2006年，特區(qū)內(nèi)總體供應(yīng)總體來(lái)說(shuō)有所加大，但并非“井噴”；而特區(qū)外的供應(yīng)量增長(zhǎng)比例相對(duì)較大。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，購(gòu)購(gòu)樓盤以自住為主的，要充分考慮自身的承受力，不應(yīng)一味追求大，要回歸到理性。

其次，對(duì)于深圳的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，要改變特有的一些消費(fèi)習(xí)慣，改變骨子里“新”的情節(jié)，拓寬居住的思路。具體來(lái)說(shuō)：特區(qū)內(nèi)的樓市經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，不論是二級(jí)市場(chǎng)還是三級(jí)市場(chǎng)，在社區(qū)、產(chǎn)品、環(huán)境、配套等方面都比較完善，在考慮自身經(jīng)濟(jì)承受能力的基礎(chǔ)上，置業(yè)者可以考慮購(gòu)購(gòu)二手樓。

較后，當(dāng)購(gòu)房者看中了自己滿意的房產(chǎn)之后，將會(huì)涉及到房款的支付問題。今年的金融貸款，相比以前有了更多的選擇渠道，既可以選擇固定利率，也可以選擇浮動(dòng)利率。在沒有新的消費(fèi)熱點(diǎn)形成的時(shí)候，利率上浮的空間可能性不大。這時(shí)，采取浮動(dòng)利率風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更小。

謀略2 明確用途有效置業(yè)

所謂安居才能樂業(yè)，但不能為了安居而背負(fù)沉重壓力。當(dāng)你確定購(gòu)房時(shí)，一定要仔細(xì)分析家庭收入、開支情況，全方位地衡量實(shí)際經(jīng)濟(jì)能力和償還能力，切忌沖動(dòng)置業(yè)。不然，除了購(gòu)房的三成頭付款外，還有各種稅收及不可預(yù)見費(fèi)、銀行利息等等，都將給你帶來(lái)不小的經(jīng)濟(jì)壓力。

要購(gòu)房置業(yè)，頭先要明確自己購(gòu)房的用途。若是用于長(zhǎng)久居住，購(gòu)房時(shí)就要結(jié)合家庭所需，考慮地段、交通、物業(yè)、配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境、產(chǎn)權(quán)期限、房屋面積、開間布局及朝向等等。

若是作為周轉(zhuǎn)房，則建議購(gòu)置二手樓。一般來(lái)說(shuō)，二手樓相對(duì)新房?jī)r(jià)格便宜些，還可根據(jù)實(shí)際情況，選擇30－50平方米的小居室。

其次就是結(jié)合自己家庭、工作所需選準(zhǔn)購(gòu)房區(qū)域。如今，羅湖作為老城區(qū)雖交通便利，但容積率高，加之所建樓盤因年代較早，其功能、小區(qū)配套環(huán)境等不盡如人意；福田區(qū)作為深圳城市區(qū)的開發(fā)地段，房?jī)r(jià)較高，但規(guī)劃及配套等完善；近幾年南山區(qū)因其綠化、規(guī)劃等優(yōu)勢(shì)，吸引了更多的置業(yè)者，房?jī)r(jià)也處于上升通道。

近年來(lái)，房產(chǎn)開發(fā)商紛紛在龍崗、寶安、鹽田等進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)。而政府正在實(shí)施的“七橫十三縱”交通規(guī)劃，無(wú)疑為更多看好關(guān)外的置業(yè)者提供了更便捷的交通。

謀略3 把握大勢(shì)理性投資

一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)的走高，除了總體市場(chǎng)走勢(shì)外，主要與軌道交通或新規(guī)劃、拍賣地價(jià)格、指標(biāo)盤價(jià)位置拉動(dòng)這三個(gè)因素相關(guān)。

基于以上原則下面做一些投資推薦：

1、寶安區(qū)。規(guī)劃手筆和政府投資力度的區(qū)域，已成為南山市場(chǎng)的有力承接，在新的指標(biāo)盤未入市前，目前的在售樓盤是很好的投資選擇。

2、梅林關(guān)口和二線拓展區(qū)。金地梅垅鎮(zhèn)將成為區(qū)域新的指標(biāo)盤，帶動(dòng)區(qū)域價(jià)格提升。目前可密切關(guān)注區(qū)域在售的優(yōu)質(zhì)樓盤。

3、龍崗城。目前土地市場(chǎng)的主要供應(yīng)區(qū)域，上月28日城荔枝園地塊拍出了3781元／平方米的高價(jià)，預(yù)期未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)會(huì)有強(qiáng)勁上升。

4、南山中高端市場(chǎng)。南山目前是市場(chǎng)供求關(guān)系較緊張的區(qū)域之一，下半年將會(huì)有中信紅樹灣3期、淺水灣等指標(biāo)盤出現(xiàn)，預(yù)期前者價(jià)格在15000元／平方米以上，后者應(yīng)在12000元／平方米以上，與此相比，紅樹灣、南硅谷一帶的尾盤和二手房將有巨大的上升空間。同時(shí)，蛇口東填海區(qū)入市樓盤的價(jià)格將普遍在萬(wàn)元以上，目前購(gòu)購(gòu)區(qū)域樓盤將有很好的前景。

謀略4 成功置業(yè)要看清大勢(shì)

2005年的房地產(chǎn)調(diào)控政策在2006年將繼續(xù)推進(jìn)，且深圳2005年又重拾商品住宅均價(jià)的全國(guó)，其壓力，因此高壓調(diào)控不可避免。

房?jī)r(jià)是老百姓較關(guān)心的焦點(diǎn)。今年房?jī)r(jià)的走勢(shì)要從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面看，而各種影響因素較終將通過(guò)供求關(guān)系來(lái)確定。從長(zhǎng)期看，土地資源的瓶頸將制約市場(chǎng)供應(yīng)，而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入的提高將帶來(lái)持續(xù)的需求，從而推動(dòng)深圳房?jī)r(jià)持續(xù)上升。短期內(nèi)的房?jī)r(jià)暴漲是市場(chǎng)非理性的表現(xiàn)，是供求與房?jī)r(jià)相互裹挾的結(jié)果。在了解了調(diào)控和房?jī)r(jià)的形勢(shì)后，置業(yè)可以有如下選擇：

對(duì)于購(gòu)房作長(zhǎng)期自住者，只要有購(gòu)房實(shí)力，何時(shí)購(gòu)入不是問題，因?yàn)樯钲谶€要長(zhǎng)期快速發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)上升是毋庸置疑的。

對(duì)于投資者，如果是短期高回報(bào)，那就是投機(jī)了，現(xiàn)在不是時(shí)候；而希望獲取穩(wěn)定和長(zhǎng)期回報(bào)的，則要選好品種。

對(duì)于投機(jī)者來(lái)說(shuō)，還是盡快收手，調(diào)控政策已經(jīng)限制了快進(jìn)快出的空間，現(xiàn)在購(gòu)入大約一年半后才具備出售的條件，說(shuō)不定那時(shí)正處在回落期，不虧本能打個(gè)平手就不錯(cuò)了。

謀略5 關(guān)外新房潛力可觀

毫無(wú)疑問，對(duì)購(gòu)樓者而言，縱然遍地瓊樓玉宇，但較適合你的也不過(guò)那幾處。

今年，無(wú)論是供應(yīng)區(qū)域還是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，深圳的新建商品房將呈現(xiàn)出百花齊放的均衡態(tài)勢(shì)，這將極大地豐富置業(yè)者的選擇范圍。

2005年銷售面積位居全市前兩名的寶安和龍崗區(qū)，今年除繼續(xù)有相當(dāng)數(shù)量的普通商品房面市外，中海、振業(yè)、招華、深國(guó)投等企業(yè)還將推出數(shù)量龐大的別墅類高端產(chǎn)品，關(guān)外地產(chǎn)將不再僅僅滿足于單純的居住需求，轉(zhuǎn)而步入多元化的全線產(chǎn)品時(shí)代。

在**建設(shè)、路網(wǎng)改造等一系列緊鑼密鼓的市政工程促動(dòng)下，寶安龍崗片區(qū)的居行環(huán)境正日新月異。雖然2005年兩區(qū)的新房漲幅均在27％以上，但未來(lái)的仍然顯而易見，只要邁過(guò)“關(guān)外概念”這一心理門檻，兩個(gè)區(qū)域當(dāng)前相對(duì)較低的房?jī)r(jià)數(shù)值不失為較佳的置業(yè)理由。但由于關(guān)外面積廣袤，不同個(gè)盤的環(huán)境、乃至交通配套、產(chǎn)品質(zhì)量等差異巨大，建議購(gòu)房者切實(shí)衡量自己的真正需求，取舍之余，選擇合適的才是較好的。

而在特區(qū)內(nèi)，羅湖去年的新房漲幅不過(guò)3％，均價(jià)已在福田、南山之下，地產(chǎn)價(jià)值可見一斑；尤其是火車站、水貝、布心等**沿線片區(qū)的物業(yè)，既有軌道交通的從容，價(jià)格也極有優(yōu)勢(shì)。而倘若需要鬧中取靜，或者對(duì)社區(qū)規(guī)模有特別要求，南山和福田的可選擇范圍則更廣。

謀略6 投資商鋪持良好心態(tài)

商鋪投資近年來(lái)受到越來(lái)越多投資者的追捧，其中不乏眾多投資經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)投資者。與其他投資品種相比，商鋪率相對(duì)較高，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低。

商鋪所在地段、商圈成熟度、片區(qū)發(fā)展前景及交通易達(dá)性是影響商鋪投資價(jià)值的主要因素，對(duì)商鋪投資者而言，選擇投資商鋪不能只看單一因素，而是應(yīng)該綜合考慮。

另外，商鋪投資者還要有好的心態(tài)，允許市場(chǎng)前幾年“守業(yè)期”的存在，即給商家一定的前期盤活空間，賦予市場(chǎng)做旺的動(dòng)力。

一般來(lái)講，經(jīng)過(guò)幾年市場(chǎng)培育期后，商鋪從“保值期”過(guò)渡到“升值期”，商鋪投資價(jià)值會(huì)逐步攀升，有望達(dá)到預(yù)期。所以說(shuō)商鋪投資不能只看短期收益，而是應(yīng)該看重中長(zhǎng)期收益。

商鋪投資是一個(gè)比較、分析的過(guò)程，希望廣大投資者能夠理性面對(duì)投資市場(chǎng)，作出合理選擇。

謀略7 頭次置業(yè)多關(guān)注“價(jià)格盆地”

近年來(lái)深圳房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，影響的是頭次置業(yè)的中低收入。深圳2月份二級(jí)市場(chǎng)樓市均價(jià)已達(dá)7836元／平方米。在此情況下，工作年限較短、積蓄不多的白領(lǐng)頭次置業(yè)一步到位的難度加大。

按市場(chǎng)上的薪酬調(diào)查數(shù)據(jù)，大學(xué)畢業(yè)4年左右的白領(lǐng)，月薪在3000－5000元占大多數(shù)。我們因此假定夫妻雙方家庭月收入為8000元左右，銀行存款在20萬(wàn)元以內(nèi)。理財(cái)專家建議購(gòu)房月付貸款按揭額不應(yīng)超過(guò)月收入的40％，按此計(jì)算，此類家庭月付能力在3200元以內(nèi)。按照7成15年按揭貸款計(jì)算，此類家庭比較適合購(gòu)購(gòu)總價(jià)在60萬(wàn)元以內(nèi)的房子。

按照這種支付能力，如果是堅(jiān)持在特區(qū)內(nèi)置業(yè)，可以關(guān)注一下特區(qū)內(nèi)一些處于“價(jià)格盆地”的尾盤及二手房。這些房子大多在深圳上一個(gè)房?jī)r(jià)低谷期建成或者入住，將來(lái)價(jià)格下跌的空間極小，但是升幅卻可能因周邊新樓盤的拉動(dòng)而頗為可觀。保守估計(jì)，深圳房?jī)r(jià)將以年5％以上的升幅上升，4年后，升幅將達(dá)到21％左右。

羅湖的布心片區(qū)、寶安南片區(qū)、華麗環(huán)島周邊，福田的眾孚、紅嶺、景田甚至區(qū)附近的崗廈等地都可以找到合適這些條件的房子。南山區(qū)有一些同類樓盤也可考慮。有心人士需要經(jīng)常留心觀察比較，相信可以找到適合自己的房子。

謀略8

購(gòu)房“眼觀六路”購(gòu)房安家是大事，精挑細(xì)選是上策。

頭先，要看看周邊社會(huì)環(huán)境，從市區(qū)國(guó)土規(guī)劃部門了解周邊未來(lái)的城市發(fā)展?fàn)顩r，并明確購(gòu)房用途與適用房型。其二，要綜合考量利弊因素，了解周邊的設(shè)施，如學(xué)校、商場(chǎng)、交通、郵局、銀行以及社區(qū)的配套設(shè)施，如商場(chǎng)、幼兒園、體育場(chǎng)是否齊備。其三，注意綠化率、容積率等指標(biāo)，開發(fā)商承諾的綠化面積是否兌現(xiàn)。其四，物業(yè)管理誠(chéng)信度，每月每平方米管理費(fèi)是多少錢，還有什么其他費(fèi)用。較好還是選擇品牌物業(yè)。其五，房子的朝向，采光是否充足。物業(yè)朝向及實(shí)用率也要嚴(yán)格把握，一般情況下的家居安全，有無(wú)重大污染及噪音影響家居空氣和正常生活，不要因價(jià)位低而沖動(dòng)購(gòu)購(gòu)。較后，落到實(shí)際問題：使用面積多少，算算細(xì)賬，使用率是多少。

另外，還可以以年齡層進(jìn)行區(qū)分：新婚夫婦應(yīng)購(gòu)購(gòu)社區(qū)具備配套性較全、安全措施較佳的物業(yè)，可以彌補(bǔ)家庭計(jì)劃無(wú)經(jīng)驗(yàn)的缺點(diǎn)，適宜房屋月供在2000－3500元的居住條件；需求教育型的家庭，應(yīng)選擇公共教育和離公共車輛較少的環(huán)境，隨收入穩(wěn)定可選擇較寬敞而且社區(qū)較大的居家位置。

謀略9 區(qū)域置業(yè)特色各異

2006年深圳各區(qū)域樓市特征進(jìn)一步個(gè)性化，不同區(qū)域?qū)⑼ㄟ^(guò)其鮮明的區(qū)域特征吸引不同的置業(yè)群體。

羅湖區(qū)：2006年步入復(fù)蘇期，舊城改造項(xiàng)目正處于醞釀中，會(huì)為未來(lái)帶來(lái)新增供應(yīng)量。

福田區(qū)：2006年片區(qū)已定型為CBD行政辦公區(qū)與高端居住區(qū)形象。作為離CBD較近又具有城市景觀資源的福田是高端客戶置業(yè)

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