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兩極分化明顯 投資上海寫字樓小心泡沫

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 720 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

上海寫字樓市場過度的投資行為,在物業(yè)由出售階段轉(zhuǎn)出租階段所引發(fā)的危機將更加明顯

近日,高力物業(yè)發(fā)布的2005年第四季度寫字樓報告指出,上海寫字樓目前的平均租金已達(dá)到每天每平方米0.96美元,比去年同期增長了23.2%,而空置率也創(chuàng)下新低,為5%。

2005年,上海涌現(xiàn)出一股投資寫字樓的熱潮,但繁榮的背后卻是由此可能引發(fā)的危機。兩極分化明顯

“目前上海寫字樓市場兩極分化,寫字樓供不應(yīng)求,乙級寫字樓供略大于求?!敝性禺a(chǎn)研究咨詢部分析師鞠波指出。

整個2005年,上海寫字樓處于供不應(yīng)求的狀態(tài),租金和售價持續(xù)攀升。高力物業(yè)發(fā)布的報告顯示,辦公樓第四季度的平均售價達(dá)到每平方米3873美元,較上季度上升了5%。鞠波指出,預(yù)計未來兩年上海對于寫字樓的需求將會達(dá)到40-50萬平方米左右。

與此同時,乙級寫字樓卻是另一番景象。中原地產(chǎn)研究資料顯示,目前上海乙級寫字樓市場的平均租金水平為每天每平方米0.4美元,空置率在20%左右。鞠波認(rèn)為,相對于上海的寫字樓,乙級寫字樓的狀況只能說差強人意,進(jìn)入2005年之后,銷售型的乙級寫字樓的新增供應(yīng)明顯增多,供略大于求,乙級寫字樓的空置率出現(xiàn)小幅上升。

業(yè)內(nèi)人士分析,未來兩三年內(nèi),乙級寫字樓平均租金水平會被一些新建物業(yè)及寫字樓所帶動,呈現(xiàn)小幅增長的態(tài)勢,然而一些陳舊的乙級寫字樓物業(yè)的經(jīng)營狀況仍不甚樂觀。投資熱潮

由于住宅市場趨冷,辦公樓市場日漸成為游資的投資熱點。目前,對寫字樓蠢蠢欲動的是三股資金:個人、企業(yè)和海外基金。

鞠波分析,個人投資的特點是資金比較閑散,購購物業(yè)以小戶型為主,傾向于短線投資。企業(yè)投資的物業(yè)以區(qū)位較好、行業(yè)聚集性高以及性價比較好的寫字樓居多。

海外基金投資的特點是資金充裕,購購力強。鞠波指出,海外基金購購的物業(yè)以區(qū)位較好的、巨大的寫字樓為主,并且多數(shù)以整幢收購的方式購購,僅有少數(shù)收購占主導(dǎo)地位的部分股權(quán),傾向于長線投資。過度投資釀隱患

不過,這股投資熱潮背后,可能由此引發(fā)危機。

鞠波認(rèn)為,強勁的購購需求,使更多開發(fā)商選擇出售所持有的新舊物業(yè),造成短時期內(nèi)寫字樓市場的供應(yīng)過于集中,這不利于市場的消化,更加不利于上海寫字樓銷售市場機制的建設(shè)和完善。

“上海寫字樓市場過度的投資行為,在物業(yè)由出售階段轉(zhuǎn)入出租階段所引發(fā)的危機將更加明顯?!本喜ㄕJ(rèn)為,寫字樓由于基本處于統(tǒng)一管理,所受影響不大;但對于乙級寫字樓來說,由于小業(yè)主眾多不利于統(tǒng)一管理,從而造成租金水平的參差不齊,嚴(yán)重時,甚至導(dǎo)致不同物業(yè)、同一物業(yè)間的惡性競爭。

鞠波指出,在現(xiàn)時市場環(huán)境中,很多開發(fā)商利用媒體炒作,給市場和投資者造成一定的假相,從而出現(xiàn)一些“跟風(fēng)盤”的現(xiàn)象,不利于投資利益的實現(xiàn)。(王芳艷)

 

     


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