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置業(yè):投資房地產(chǎn)有學(xué)問 散戶“炒”樓三招致勝
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 518 次
如今,人們有了閑散資金,除了存銀行、購(gòu)債券、炒股票、購(gòu)保險(xiǎn)等,投資房產(chǎn)也是一種保值、增值的途徑。但是,“炒”樓方法很多,如何選擇也是一門很深的學(xué)問。
手法之一:短線操作,等待房?jī)r(jià)上揚(yáng)。付上一部分房款,或者付上定金,把那套房子歸入自己名下,待房?jī)r(jià)上揚(yáng)再伺機(jī)出手。這種辦法具有投資少贏利大的特點(diǎn),但是,風(fēng)險(xiǎn)也大,而且對(duì)操作的要求也高。投資房地產(chǎn)與投資股票一樣,需要“選時(shí)”和“選股”?!斑x時(shí)”指購(gòu)入的時(shí)機(jī),“選股”指購(gòu)入的具體樓盤。目前開發(fā)商大多采用低開高走、小步提價(jià)的銷售策略。如剛開盤時(shí)為了樹立樓盤形象,吸引人氣,會(huì)以低價(jià)位出售一批房子,之后,分幾批進(jìn)行小幅提價(jià)。因此,剛開盤購(gòu)進(jìn)就比較劃算。然后,看準(zhǔn)時(shí)機(jī),果斷出手。短線操作有點(diǎn)像股市,到了合適的價(jià)位就盡快出手,應(yīng)該留一點(diǎn)利潤(rùn)空間給接盤者,不要“一根甘蔗從梢吃到頭”。
采用這種手法,選擇一個(gè)具有的樓盤,是至關(guān)重要的。它要求投資者非常熟悉所購(gòu)的樓盤,投資股票的“技術(shù)分析法”和“基本面分析法”,對(duì)投資房地產(chǎn)也一樣適用?!凹夹g(shù)分析”是指要把握開發(fā)商操盤的節(jié)奏,與“莊”共舞,但更重要的是要看樓盤的品質(zhì)如何,即“基本面分析”。比如,交通是否便利、戶型是否合理、配套設(shè)施是否齊全、周邊住宅開發(fā)情況及開發(fā)成本、開發(fā)商的實(shí)力等,在這些硬件之外,物業(yè)在軟件方面也要做到杰出才有升值的基本保障。另外,要求投資者對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng),乃至發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)該非常了解。這種方法對(duì)大多數(shù)樓市投資者來(lái)說(shuō),難度太大,少操作為好。
手法之二:以租養(yǎng)房,當(dāng)房東。租賃市場(chǎng)的日益活躍,使以租養(yǎng)房成為可能。以租養(yǎng)房的投資方式,主要有兩種,一種是原有一套住宅,通過(guò)接揭貸款購(gòu)購(gòu)新房,再將原有住宅出租,用租金償還貸款;另一種則是直接購(gòu)購(gòu)商品房或二手房后用于出租,用所得租金償還貸款。
對(duì)種投資者來(lái)說(shuō),由于原有住房的地段、房型、周邊環(huán)境等已定型,房屋出租后租金收入受周邊同類物業(yè)影響差距不會(huì)太大,而所得租金主要用于歸還新房貸款,有時(shí)每月租金收入可能小于還款額。這時(shí),較重要的便是如何增加月租金收入。筆者認(rèn)為,比較簡(jiǎn)單有效的辦法就是先花上幾千元對(duì)原有住房作個(gè)性化的裝修、整理,以提高物業(yè)的租賃價(jià)值,再尋找合適的房客租出去。這樣,月租金往往會(huì)比同類物業(yè)高出一籌。
對(duì)類投資者來(lái)說(shuō),考慮的問題就要多些。因?yàn)榉课葑赓U市場(chǎng)與購(gòu)賣市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)好壞的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的,好賣的房子不一定好租,好租的房子不一定好賣。選擇戶型要和租賃市場(chǎng)的目標(biāo)客戶群相吻合,想出租給公司的較好購(gòu)兩居室以上,這樣才能租出價(jià)格,但相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)大一些,有可能租不出去。想出租給個(gè)人的宜購(gòu)兩居室以下,風(fēng)險(xiǎn)較低的是一居室。如果想出租給商住戶,樓層不宜過(guò)高,一二層較好。如果想出租給個(gè)人,則樓層越高租金越高。另外,大戶型不要與小戶型夾雜在一起,否則就很難上檔次,出租時(shí)也缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。
要注意的是,每月要支付物業(yè)管理費(fèi)、銀行貸款等這些都是固定支出,而每月的租金收入都是相對(duì)固定的。既然是投資就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn),以租養(yǎng)房的風(fēng)險(xiǎn)就在于房屋出租會(huì)有一個(gè)“空置期”,即從購(gòu)入后到出租的那段時(shí)間。即使是已經(jīng)出租的房子也可能會(huì)中途“斷檔”,這就需要投資者有周密的考慮,并預(yù)留一部分資金足夠度過(guò)這樣的“風(fēng)險(xiǎn)期”。
手法之三:利用裝修,增加“附加值”。購(gòu)入毛坯房,對(duì)它進(jìn)行一番裝修“包裝”,使之升值,出售可以獲得短期回報(bào)。只要眼光準(zhǔn),回報(bào)既快又高,不失為一種短線“炒”樓的好方法。但是,風(fēng)險(xiǎn)在于對(duì)市場(chǎng)的熟悉程度和判斷力,不然,“炒”房就會(huì)“炒”成為房東了。
(作者:陳耘)
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