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投資房地產有學問 散戶“炒”樓三招致勝

  編輯:海南房產網   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 450 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

如今,人們有了閑散資金,除了存銀行、購債券、炒股票、購保險等,投資房產也是一種保值、增值的途徑。但是,“炒”樓方法很多,如何選擇也是一門很深的學問。

手法之一:短線操作,等待房價上揚。付上一部分房款,或者付上定金,把那套房子歸入自己名下,待房價上揚再伺機出手。這種辦法具有投資少贏利大的特點,但是,風險也大,而且對操作的要求也高。投資房地產與投資股票一樣,需要“選時”和“選股”?!斑x時”指購入的時機,“選股”指購入的具體樓盤。目前開發(fā)商大多采用低開高走、小步提價的銷售策略。如剛開盤時為了樹立樓盤形象,吸引人氣,會以低價位出售一批房子,之后,分幾批進行小幅提價。因此,剛開盤購進就比較劃算。然后,看準時機,果斷出手。短線操作有點像股市,到了合適的價位就盡快出手,應該留一點利潤空間給接盤者,不要“一根甘蔗從梢吃到頭”。

采用這種手法,選擇一個具有的樓盤,是至關重要的。它要求投資者非常熟悉所購的樓盤,投資股票的“技術分析法”和“基本面分析法”,對投資房地產也一樣適用?!凹夹g分析”是指要把握開發(fā)商操盤的節(jié)奏,與“莊”共舞,但更重要的是要看樓盤的品質如何,即“基本面分析”。比如,交通是否便利、戶型是否合理、配套設施是否齊全、周邊住宅開發(fā)情況及開發(fā)成本、開發(fā)商的實力等,在這些硬件之外,物業(yè)在軟件方面也要做到杰出才有升值的基本保障。另外,要求投資者對整個房地產市場,乃至發(fā)展趨勢應該非常了解。這種方法對大多數樓市投資者來說,難度太大,少操作為好。

手法之二:以租養(yǎng)房,當房東。租賃市場的日益活躍,使以租養(yǎng)房成為可能。以租養(yǎng)房的投資方式,主要有兩種,一種是原有一套住宅,通過接揭貸款購購新房,再將原有住宅出租,用租金償還貸款;另一種則是直接購購商品房或二手房后用于出租,用所得租金償還貸款。

對種投資者來說,由于原有住房的地段、房型、周邊環(huán)境等已定型,房屋出租后租金收入受周邊同類物業(yè)影響差距不會太大,而所得租金主要用于歸還新房貸款,有時每月租金收入可能小于還款額。這時,較重要的便是如何增加月租金收入。筆者認為,比較簡單有效的辦法就是先花上幾千元對原有住房作個性化的裝修、整理,以提高物業(yè)的租賃價值,再尋找合適的房客租出去。這樣,月租金往往會比同類物業(yè)高出一籌。

對類投資者來說,考慮的問題就要多些。因為房屋租賃市場與購賣市場對房產好壞的評判標準是不一樣的,好賣的房子不一定好租,好租的房子不一定好賣。選擇戶型要和租賃市場的目標客戶群相吻合,想出租給公司的較好購兩居室以上,這樣才能租出價格,但相對風險大一些,有可能租不出去。想出租給個人的宜購兩居室以下,風險較低的是一居室。如果想出租給商住戶,樓層不宜過高,一二層較好。如果想出租給個人,則樓層越高租金越高。另外,大戶型不要與小戶型夾雜在一起,否則就很難上檔次,出租時也缺乏競爭力。

要注意的是,每月要支付物業(yè)管理費、銀行貸款等這些都是固定支出,而每月的租金收入都是相對固定的。既然是投資就會有風險,以租養(yǎng)房的風險就在于房屋出租會有一個“空置期”,即從購入后到出租的那段時間。即使是已經出租的房子也可能會中途“斷檔”,這就需要投資者有周密的考慮,并預留一部分資金足夠度過這樣的“風險期”。

手法之三:利用裝修,增加“附加值”。購入毛坯房,對它進行一番裝修“包裝”,使之升值,出售可以獲得短期回報。只要眼光準,回報既快又高,不失為一種短線“炒”樓的好方法。但是,風險在于對市場的熟悉程度和判斷力,不然,“炒”房就會“炒”成為房東了。

     (作者: 陳耘)


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