進(jìn)入２００７年以來，伴隨著股市持續(xù)火爆，部分投資者開始從房市抽身轉(zhuǎn)而進(jìn)入股市淘金，以期獲得更加豐厚的收益。據(jù)北京中原三級市場部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：２００７年１－４月，北京各區(qū)域由于地段不同、交通配套不同，房產(chǎn)投資價值也有所不同，因此，各區(qū)域投資者售房用于炒股的占比情況有多有少，尤其以亞奧區(qū)域較為典型，售房用于炒股的占有比重達(dá)到２０％左右。

一邊是股市的火爆，一邊是房產(chǎn)支出成本和租售比不斷走高，投資者心存憂慮，股市雖然火爆，但風(fēng)險極高，有可能一夜暴富，也可能導(dǎo)致一貧如洗。對于房產(chǎn)投資來說，在目前市場情況下，如何種把控風(fēng)險？投資何種類型房屋保值增值性更強(qiáng)？有哪些投資選擇注意事項？北京中原三級市場部研究專業(yè)人士提出了一套"２＋２＋３"模式，即需把握兩大風(fēng)險、兩重選擇，遵循三大原則，試圖為房產(chǎn)投資者打造一把安全"金鑰匙"。

風(fēng)險一：

租售比超過國際警戒線

所謂"租售比"是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。從理論上說，"租售比"能夠比較客觀地反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求狀況；從另外一個角度來看，"租售比"的高低也表明該項目率的優(yōu)良程度。從目前北京房地產(chǎn)市場情況來看，"租售比"均超過１比２００（從發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場規(guī)律來看，一般房屋租售比的警戒線是１比２００），并且不同戶型、不同面積的租售比之間差距明顯。

鏈家地產(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為，相比投資普通民宅，投資公寓的風(fēng)險更大，需要更加全面地考慮。

風(fēng)險二：

投資支出成本不斷走高

從北京中原三級市場部對國內(nèi)八大城市（北京、上海、廣州、天津、深圳、重慶、杭州、寧波）在進(jìn)行二手房交易中交納稅費情況作對比發(fā)現(xiàn)，北京在二手房交易過程中稅費是處于中等偏上的狀態(tài)，以一套３年以內(nèi)、售價１００萬元、１４５平米二手商品房為例，有契稅、印花稅、營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅等，北京稅費額占到購房總房價的１１％左右。

進(jìn)入２００７年以來，消費者購房支出成本有不斷走高之勢，一方面，２００７年３月１８日央行再次加息，這是商貸繼２００４年１０月２９日以來的第５次加息，公積金是第四次加息。此次加息再次表明，利率已進(jìn)入市場化階段，運(yùn)用利率杠桿來調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場，根據(jù)市場變化情況，未來仍有加息的極大可能。這對于貸款購房者來說，需要考慮加息帶給自己的支出成本增加。

另一方面，進(jìn)入２００７年以來，關(guān)于征收物業(yè)稅的說法就不絕于耳，雖然現(xiàn)在仍未執(zhí)行，但未來征收物業(yè)稅肯定是一個方向，物業(yè)稅征收勢必會增加部分支出成本。未來支出成本增高有著強(qiáng)大預(yù)期，而支出成本的走高，也影響到房屋率，其穩(wěn)定性降低。

房屋兩重選擇

從目前市場來看，由于短期轉(zhuǎn)讓稅費較高，投資二手房更適宜長期投資。對于長期投資來說，在選擇房屋類型和戶型面積上要多加考量。

一、宜選二手商品房

對于投資房屋來說，北京中原三級市場部研究專業(yè)人士建議您選擇二手商品房，主要是因為：１、二手商品房樓齡相對短，保值空間大；２、租金價格高，大；３、辦理貸款易，金額也寬裕；４、戶型設(shè)計好，房屋成色新；５、小區(qū)環(huán)境優(yōu)，配套設(shè)施齊。

二、戶型宜選小面積

對于戶型面積的選擇，通過上面對房屋租售比的計算不難看出，小面積房屋的租售比要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于的租售比。以世紀(jì)城二期為例，一居室面積為５８平米，租售比為１比２０９，二居室面積為１１７平米，租售比為１比３２０，三居面積為１７３平米，租售比為１比３７４。可見，隨著面積增大，租售比有增大趨勢，相對應(yīng)的率有減小的走勢。

遵循三大原則

在目前市場情況下，小戶型以其總價低、符合眾多消費者的承受能力的特點而得到消費者的一致推崇。但北京中原三級市場部研究人士建議消費者的并不是所有的小戶型都符合您的居住需求、符合投資者的收益化的原則，而是應(yīng)遵循以下三大原則：

原則一：在商圈內(nèi)購置小戶型

由于商圈內(nèi)本身巨大的以及商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)繁榮、商務(wù)氛圍濃厚，區(qū)域內(nèi)消費能力強(qiáng)大，為小戶型投資價值的實現(xiàn)提供良好的基礎(chǔ)。

原則二：房屋交通、配套要齊全

北京城市版圖廣闊，在其巨大的出租市場上，交通、配套這兩大因素在其租價中起著至關(guān)重要的作用，因此，在選擇時關(guān)注這兩點，是保證投資收益較高的重要因素。

原則三：戶型格局合理，有效使用面積較高

戶型格局合理與否，對于出租市場的租金高低有一定影響，但對于自住需求的影響無疑是的。小戶型由于其面積小，如果設(shè)計不合理，就會造成有局促的感覺，其居住舒適性大大打扣。因此，建議在購購小戶型時一定要注意戶型較好是明廚明衛(wèi)，且房間內(nèi)的透氣性一定要好，且實用性要高。

綜上，北京中原三級市場部研究專業(yè)人士分析認(rèn)為，目前股市火爆對投資者來說具有強(qiáng)大吸引力，但其風(fēng)險也極高，需要慎重抉擇；而對于投資房產(chǎn)來說，保險系數(shù)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它類投資產(chǎn)品，雖然目前租售比較高，房價有虛高的成分存在，率有下降的趨勢，但房屋的保值性好，另外，土地的稀缺性決定房屋具有一定的增值性。因此，對于有意在２００７年投資房產(chǎn)的消費者來說，只要掌握投資的訣竅，也能在房市掘到可觀的真金白銀。

　　　　　(作者：周雪松)

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