不過(guò)，"監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，１２月以來(lái)各地樓市明顯活躍。上一周監(jiān)測(cè)的３５個(gè)城市中，八成城市成交量上漲，一些城市成交量漲幅更是超過(guò)１００％，房?jī)r(jià)也頻頻沖高。"中國(guó)指數(shù)研究院人士２０日如是介紹。

截至目前，今年以來(lái)的樓市已經(jīng)歷三輪調(diào)控，其出招之快、力度之猛，被一些房地產(chǎn)人士稱為"史上較嚴(yán)"的調(diào)控。重拳猛藥之下，樓市呈現(xiàn)出積極變化。但眼下各地的"翹尾"，當(dāng)引起足夠警惕。明年新開(kāi)工面積增加、保障房建設(shè)提速等將使調(diào)控面臨有利形勢(shì)，但通脹預(yù)期、熱錢涌入等因素也將明顯增加樓市的不確定性。

三輪調(diào)控"后浪推前浪"

今年以來(lái)，樓市已經(jīng)歷三輪調(diào)控，可謂"后浪推前浪"。

１月份，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》下發(fā)，包括增加供應(yīng)、加強(qiáng)監(jiān)管、加快保障房建設(shè)、落實(shí)政府責(zé)任等方面的十一條措施，被業(yè)內(nèi)稱為"國(guó)十一條"。二套房頭付比例提至４０％，以"抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求"。

"國(guó)務(wù)院再次明確要'促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展'，是防范過(guò)熱而不是打壓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。"中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說(shuō)。

不過(guò)，市場(chǎng)并未完全如人們希望的那樣步入平穩(wěn)軌道。１月以后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上出現(xiàn)了一些積極變化，但部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭，投機(jī)性購(gòu)房再度活躍。尤其是不斷冒頭的高價(jià)地塊，更是攪動(dòng)著地市、樓市快速升溫。４月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》"利劍出鞘"，這個(gè)"國(guó)十條"目標(biāo)直指高房?jī)r(jià)，并頭次提出"商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房貸款"，對(duì)不符合相關(guān)條件的非本地居民則"暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)住房貸款"；此外，"地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)"。

隨后一段時(shí)期，樓市形成了"拉鋸戰(zhàn)"。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈有所收緊，土地供應(yīng)顯著增加，剛性需求或觀望、或出手，炒房投資客或轉(zhuǎn)移、或蟄伏。及至９月底起，各地限購(gòu)、限貸等細(xì)化措施以及各部委相關(guān)文件密集出臺(tái)，形成樓市調(diào)控第三輪"沖擊波"。截至１１月底，已有１５個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了落實(shí)調(diào)控的實(shí)施細(xì)則，就限購(gòu)、執(zhí)行差別化房貸、加大住房供應(yīng)和保障房建設(shè)等多個(gè)方面作出規(guī)定。

數(shù)據(jù)勾勒出調(diào)控的成效。以房?jī)r(jià)為例，梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可見(jiàn)，今年７０個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比增幅在４月達(dá)到１２．８％的峰值，隨后各月分別為１２．４０％、１１．４０％、１０．３０％、９．３０％、９．１０％、８．６０％，至１１月降至７．７０％，逐月回落態(tài)勢(shì)明顯。樓市運(yùn)行"積極因素"凸現(xiàn)

業(yè)內(nèi)人士指出，今年的樓市調(diào)控特點(diǎn)可用"三個(gè)結(jié)合"來(lái)形容，即價(jià)格、法律手段和行政手段結(jié)合，短期"治標(biāo)"和長(zhǎng)期"治本"結(jié)合，"市場(chǎng)"和"保障"結(jié)合。房?jī)r(jià)的受控是調(diào)控成效的一個(gè)表征，更多的積極效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。

供求是影響價(jià)格的關(guān)鍵因素。數(shù)據(jù)顯示，１－１１月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資４２６９７億元，同比增長(zhǎng)３６．５％。同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積３．６１億平方米，同比增長(zhǎng)３３．２％。一些人擔(dān)心的"調(diào)控之下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可能大幅萎縮"的局面沒(méi)有出現(xiàn)。"房屋新開(kāi)工面積"指標(biāo)表現(xiàn)同樣較為出色，１－１１月，房屋新開(kāi)工面積１４．５１億平方米，增長(zhǎng)４８．７％。事實(shí)上，今年前１０個(gè)月的新開(kāi)工面積已經(jīng)超去年全年。

"雖然今年可售住宅還是比較緊缺，但明年的供應(yīng)量會(huì)明顯增加。一旦供應(yīng)量能夠保證，樓市調(diào)控的形勢(shì)將會(huì)好很多。"楊紅旭說(shuō)。

另一顆"定心丸"是保障性住房。多年滯后的保障房建設(shè)今年明顯提速，"供地"和"建房"兩大任務(wù)均有突破。供地方面，國(guó)土資源部今年的保障性住房計(jì)劃供應(yīng)土地２．４５萬(wàn)公頃，較上年實(shí)際出讓面積大幅增長(zhǎng)１２３％。目前看來(lái)，上海等不少城市都有望超額完成全年任務(wù)。建設(shè)方面，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，截至１０月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房與棚戶區(qū)改造已經(jīng)開(kāi)工５２０萬(wàn)套，占年度開(kāi)工計(jì)劃５８０萬(wàn)套的９０％，年底前將全部開(kāi)工。一些熱點(diǎn)省市在１１月底已完成全年保障房開(kāi)工任務(wù)，一些地方建設(shè)規(guī)模已超過(guò)了年初目標(biāo)。加上明年１０００萬(wàn)套的保障房建設(shè)目標(biāo)，如果按時(shí)足量供應(yīng)，樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生顯著變化。

中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，抑制投資投機(jī)性需求、加快保障房建設(shè)等調(diào)控措施將長(zhǎng)期持續(xù)，困擾樓市的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題有望逐步得到解決。上海市政協(xié)研究房地產(chǎn)的人士認(rèn)為，今年樓市調(diào)控較重要的成果之一，就是改變、穩(wěn)定了人們的預(yù)期，各方對(duì)樓市平穩(wěn)健康運(yùn)行的信心進(jìn)一步增強(qiáng)，這將為調(diào)控持續(xù)進(jìn)行創(chuàng)造良好環(huán)境。上漲壓力揮之不去　樓市調(diào)控任重道遠(yuǎn)

不過(guò)，臨近年底，各地樓市紛紛出現(xiàn)"翹尾"行情。據(jù)媒體報(bào)道，１２月１８日北京兩個(gè)樓盤開(kāi)盤，其中一個(gè)項(xiàng)目銷售"先到先得"，竟有不少購(gòu)房者通宵排隊(duì)；另一個(gè)項(xiàng)目，則是７０００組客戶""８００多套房源。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至１２月１８日，今年以來(lái)北京二手房住宅成交１９．２５萬(wàn)套，雖然成交量比２００９年同期下降２８．８％，但由于均價(jià)上漲等因素，交易總額卻明顯超過(guò)去年。除北京外，多個(gè)熱點(diǎn)城市的樓市１２月以來(lái)也出現(xiàn)了一定的"升溫"情形。房?jī)r(jià)上漲壓力揮之不去，樓市調(diào)控不斷面臨考驗(yàn)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人日前坦承房地產(chǎn)調(diào)控面臨六大難點(diǎn)：城鎮(zhèn)化帶來(lái)住房剛性需求，民間資本投資領(lǐng)域過(guò)窄，全球化熱錢涌入與人民幣升值影響，房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失，地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在差距。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，從今年８月開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中的外資數(shù)額便顯著增長(zhǎng)，１１月更是頭次單月突破百億元，環(huán)比增長(zhǎng)３４．４８％。上海一家房屋中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，今年５月以來(lái)，九成境外人士購(gòu)房選擇一次性付款，"他們并不完全看重房?jī)r(jià)的漲跌價(jià)差，選擇不貸款方式入場(chǎng)，可以更便利地賺取匯率差"。

楊紅旭認(rèn)為，樓市火爆，通脹預(yù)期常是重要推手，在ＣＰＩ連續(xù)走高的情形下，"限購(gòu)""限貸"依然難以打消部分人購(gòu)房的念頭，其中尋求保值、增值的長(zhǎng)期投資者、有改善需求者比較活躍。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成說(shuō)，樓市走勢(shì)決定于預(yù)期，預(yù)期決定于政策，如果明年調(diào)控保持現(xiàn)有力度，甚至房產(chǎn)稅能在部分城市試點(diǎn)的話，房?jī)r(jià)應(yīng)該"穩(wěn)中有調(diào)"；而如果調(diào)控出現(xiàn)松動(dòng)，房?jī)r(jià)不排除出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲的可能。

(作者：魏宗凱 葉鋒)