王先生幾年前貸款購了一套房，如今貸款余額為30萬元，剩余期限15年，手頭盈余現(xiàn)金類資產(chǎn)有30多萬元。王先生的房貸從明年1月起要執(zhí)行新的利率。而5年以上貸款的基準利率已由年初的6.84％上調(diào)為目前的7.83％。

由于王先生之前獲取的是下浮15％的優(yōu)惠利率，如果以后央行不再加息，王先生貸款的實際利率從明年1月起將由目前的5.814％上調(diào)為6.655％，月供將由現(xiàn)在的每月2501.52元增加至2638.95元，15年下來利息將增24737.3元。

分期付款VS提前還貸

王先生可以采取以下兩種方式進行理財：種是繼續(xù)按分期付款的方式還貸，將這30萬元進行投資；種是一次性提前還貸，然后將每月用來還月供的錢進行定額定投投資。

如用種方式，即王先生繼續(xù)按等額本息的方式分期付款，則在余下15年里，每月支付2638.95元，還款總額達475011.47元，其中利息支出成本為175011.47元。

假設王先生的投資收益率為8％，用來投資的30萬元，經(jīng)過15年利滾利的復利增長后，投資收益有望達到651650.73元，扣除175011.47元的利息支出后純收益為476639.26元。

如果王先生采取種方式，進行一次性提前還貸，以后將每月支付月供的2638.95元錢用于基金定額定投，在年投資收益同樣為8%的情況下，15年后可獲取913177.56元本息，減去475011.47元的本金，純收益為438166.09元，比種方式少賺38473.17元。

如果投資收益率有望達10％，用種方式分期付款，則15年后的投資收益有望達到953174.45元，扣除利息支出成本后純收益為 778162.98元。如果王先生采取種方式提前還貸，則15年后可獲取1093766.52元本息，其中純收益為618755.05元，比種方式少159407.93元。

如果王先生的貸款是公積金貸款，由于公積金貸款利率遠低于市場利率，則采取種方式分期付款的優(yōu)勢也更加明顯。

目前，5年以上公積金貸款的利率為5.22％，假設王先生繼續(xù)按等額本息的方式分期付款，則每月還款金額為2406.9元，15年下來還款總額為433242.64元，其中利息支出為133242.64元。

如果王先生年投資收益率為8％，則30萬元投資15年的收益為651650.73元，扣除利息成本，純利潤為518408元。如果王先生的投資收益率有望達到10%，則30萬元投資15年，收益為953174.45元，扣除利息支出成本后純收益為819931.81元。

但是，如果王先生采取種方式一次性提前還貸，以后每月投入2406.9元進行投資，在同樣8％的年收益情況下，15年后純收益只有399636.8元（832879.4－433242.64），比種方式少118771元。如果王先生的投資收益率達到10%，則15年純收益為997588.68-433242.64=564346元，比種方式少了255585.8元。

利用低息貸款融資可降風險

利用低息房貸進行融資，不但擴大了投資本金，而且提前進行投資，實際上可以起到降低投資風險的作用。

仍以王先生為例，假設其目前剩余房貸為30萬元，現(xiàn)金資產(chǎn)30萬元，月盈余2638.95元。如果王先生的理財目標是15年后資產(chǎn)達到200萬元，則在提前還貸的情況下，如果每月投資2638.95元，則需保證年投資收益率達到16.254％才可以達到既定投資目標。

如果采取種方式進行還貸，借銀行的30萬元進行投資，則在15年里達到200萬元的理財目標，王先生的投資收益率只需保持為13.482％，就可實現(xiàn)投資目標。

高風險才能帶來高收益，年收益率為16.254%的投資品種，比年收益率為13.482%的品種顯然要高。也就是說，為了達到同樣的理財目標，在提前還貸的情況下，王先生需要冒較高的風險，獲取較高收益率。

要考慮利息對比

按種方法操作的前提是:所獲收益必須高于貸款利息。

假設王先生的年投資收益率為5％，低于貸款利息的6.655％，則用來投資的30萬元，經(jīng)過15年利滾利的復利增長后，投資收益也將達到323678元，扣除175011.47元的利息支出后，純收益為148666.53元。

如果王先生采取種方式，進行一次性提前還貸，而且，以后將每月支付月供的2638.95元錢用于基金定額定投，在年收益率為5％的情況下，15年后可獲取705362.16元的本息，其中本金為475011.47元，純收益為230350.69元，比種方式多81684.16元。

　　　　　(作者：方利平)

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！