王先生幾年前貸款購(gòu)了一套房，如今貸款余額為30萬(wàn)元，剩余期限15年，手頭盈余現(xiàn)金類(lèi)資產(chǎn)有30多萬(wàn)元。王先生的房貸從明年1月起要執(zhí)行新的利率。而5年以上貸款的基準(zhǔn)利率已由年初的6.84%上調(diào)為目前的7.83%。

    由于王先生之前獲取的是下浮15%的優(yōu)惠利率，如果以后央行不再加息，王先生貸款的實(shí)際利率從明年1月起將由目前的5.814%上調(diào)為6.655%，月供將由現(xiàn)在的每月2501.52元增加至2638.95元，15年下來(lái)利息將增24737.3元。

    分期付款VS提前還貸

    王先生可以采取以下兩種方式進(jìn)行理財(cái)：種是繼續(xù)按分期付款的方式還貸，將這30萬(wàn)元進(jìn)行投資；種是一次性提前還貸，然后將每月用來(lái)還月供的錢(qián)進(jìn)行定額定投投資。

    如用種方式，即王先生繼續(xù)按等額本息的方式分期付款，則在余下15年里，每月支付2638.95元，還款總額達(dá)475011.47元，其中利息支出成本為175011.47元。

    假設(shè)王先生的投資收益率為8%，用來(lái)投資的30萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)15年利滾利的復(fù)利增長(zhǎng)后，投資收益有望達(dá)到651650.73元，扣除175011.47元的利息支出后純收益為476639.26元。

 
    如果王先生采取種方式，進(jìn)行一次性提前還貸，以后將每月支付月供的2638.95元錢(qián)用于基金定額定投，在年投資收益同樣為8%的情況下，15年后可獲取913177.56元本息，減去475011.47元的本金，純收益為438166.09元，比種方式少賺38473.17元。

    如果投資收益率有望達(dá)10%，用種方式分期付款，則15年后的投資收益有望達(dá)到953174.45元，扣除利息支出成本后純收益為 778162.98元。如果王先生采取種方式提前還貸，則15年后可獲取1093766.52元本息，其中純收益為618755.05元，比種方式少159407.93元。

    如果王先生的貸款是公積金貸款，由于公積金貸款利率遠(yuǎn)低于市場(chǎng)利率，則采取種方式分期付款的優(yōu)勢(shì)也更加明顯。

    目前，5年以上公積金貸款的利率為5.22%，假設(shè)王先生繼續(xù)按等額本息的方式分期付款，則每月還款金額為2406.9元，15年下來(lái)還款總額為433242.64元，其中利息支出為133242.64元。

    如果王先生年投資收益率為8%，則30萬(wàn)元投資15年的收益為651650.73元，扣除利息成本，純利潤(rùn)為518408元。如果王先生的投資收益率有望達(dá)到10%，則30萬(wàn)元投資15年，收益為953174.45元，扣除利息支出成本后純收益為819931.81元。

    但是，如果王先生采取種方式一次性提前還貸，以后每月投入2406.9元進(jìn)行投資，在同樣8%的年收益情況下，15年后純收益只有399636.8元(832879.4-433242.64)，比種方式少118771元。如果王先生的投資收益率達(dá)到10%，則15年純收益為997588.68-433242.64=564346元，比種方式少了255585.8元。

    利用低息貸款融資可降風(fēng)險(xiǎn)

    利用低息房貸進(jìn)行融資，不但擴(kuò)大了投資本金，而且提前進(jìn)行投資，實(shí)際上可以起到降低投資風(fēng)險(xiǎn)的作用。

    仍以王先生為例，假設(shè)其目前剩余房貸為30萬(wàn)元，現(xiàn)金資產(chǎn)30萬(wàn)元，月盈余2638.95元。如果王先生的理財(cái)目標(biāo)是15年后資產(chǎn)達(dá)到200萬(wàn)元，則在提前還貸的情況下，如果每月投資2638.95元，則需保證年投資收益率達(dá)到16.254%才可以達(dá)到既定投資目標(biāo)。

    如果采取種方式進(jìn)行還貸，借銀行的30萬(wàn)元進(jìn)行投資，則在15年里達(dá)到200萬(wàn)元的理財(cái)目標(biāo)，王先生的投資收益率只需保持為13.482%，就可實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。

    高風(fēng)險(xiǎn)才能帶來(lái)高收益，年收益率為16.254%的投資品種，比年收益率為13.482%的品種顯然要高。也就是說(shuō)，為了達(dá)到同樣的理財(cái)目標(biāo)，在提前還貸的情況下，王先生需要冒較高的風(fēng)險(xiǎn)，獲取較高收益率。

    要考慮利息對(duì)比

    按種方法操作的前提是:所獲收益必須高于貸款利息。

    假設(shè)王先生的年投資收益率為5%，低于貸款利息的6.655%，則用來(lái)投資的30萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)15年利滾利的復(fù)利增長(zhǎng)后，投資收益也將達(dá)到323678元，扣除175011.47元的利息支出后，純收益為148666.53元。

    如果王先生采取種方式，進(jìn)行一次性提前還貸，而且，以后將每月支付月供的2638.95元錢(qián)用于基金定額定投，在年收益率為5%的情況下，15年后可獲取705362.16元的本息，其中本金為475011.47元，純收益為230350.69元，比種方式多81684.16元。 （方利平）

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