【背景】

4月27日，中國(guó)人民銀行宣布從4月28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。這是繼2004年10月以來(lái)央行的第三次加息。一位銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行此次加息有很多深層次的東西，但較直觀的表現(xiàn)是它對(duì)個(gè)人住房貸款的影響，它對(duì)非自住房者的投資行為會(huì)有一定的抑制作用，對(duì)那些有炒房行為的人影響。

成都市場(chǎng)研究有限公司總經(jīng)理歐陽(yáng)曉明認(rèn)為，此次加息具有很強(qiáng)的信號(hào)效應(yīng)，政府通過(guò)貨幣政策意在控制現(xiàn)在市場(chǎng)上不成熟、沖動(dòng)的購(gòu)房需求，提醒普通購(gòu)房者多考慮其購(gòu)房能力，提醒投資者多考慮其投資成本，意在通過(guò)控制過(guò)猛的住房需求來(lái)控制由其導(dǎo)致的過(guò)高的房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)上漲。在控制需求的同時(shí)改善供需關(guān)系，也為房產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)控提供時(shí)間和空間。他同時(shí)預(yù)測(cè)，如果此次加息市場(chǎng)反映不大，不排除再次加息的可能。

再次加息，或多或少都增加了房貸者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。到現(xiàn)在，選擇何種較低利息的貸款方式、是否提前還貸、怎樣提前還貸已成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。本報(bào)現(xiàn)將收集的較新咨訊提供給大家參考，希望能為各位支招解難。

浮動(dòng)VS固定

加息之后，各大商業(yè)銀行都推出了優(yōu)惠政策，其中，固定利率房貸成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的主流。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，固定利率的推出意味著利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)從由購(gòu)房者承擔(dān)轉(zhuǎn)變?yōu)橛摄y行和購(gòu)房者雙方共同承擔(dān)，它順應(yīng)了市場(chǎng)利率波動(dòng)變化的需要，是銀行業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)需求的必然。

在本次加息剛宣布之后，光大銀行成都分行就辦理了一單固定利率房貸業(yè)務(wù)，這是該業(yè)務(wù)推出2個(gè)月以來(lái)的單。記者了解到這位客戶(hù)辦理的是3年期，貸款50萬(wàn)元的固貸業(yè)務(wù)，同時(shí)享受了5.25%的優(yōu)惠利率。該客戶(hù)表示選擇在光大辦理貸款是因?yàn)檫@次的加息讓他感受到加息是一個(gè)趨勢(shì)，而自己貸款的時(shí)間短，相比之下光大的固定利率比浮動(dòng)利率更具優(yōu)勢(shì)。另外，該分行到現(xiàn)在為止還沒(méi)有接到因加息要上調(diào)固定利率的通知。

本次加息之后，招行結(jié)構(gòu)性固定利率房貸各檔次利率平均上浮0.27%，如果一位客戶(hù)向招商銀行貸款40萬(wàn)元，以10年為期限的話(huà)，按照較新優(yōu)惠利率6.36%計(jì)算，選擇10年期固定利率方式，10年共需還息141618元；如果選擇結(jié)構(gòu)性固定利率方式，前5年5.88%，后5年6.99%，10年共需還息137166元，后者較前者節(jié)約了4452元。招行推出的固定利率房貸還款方式有等額還款和等額本金還款兩種。

建行近日也推出了固定利率業(yè)務(wù)，3年、5年、10年3種期限的產(chǎn)品，基本利率分別為6.09%、6.21%、6.57%；現(xiàn)只有四川省分行的個(gè)人住房貸款辦理該項(xiàng)業(yè)務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士建議，貸款者在浮動(dòng)、固定利率兩種方式選擇時(shí)，還要考慮自己屬于一套銀行房貸還是多套銀行房貸，以此來(lái)判斷自己貸款利率水平；其次，要對(duì)比自己貸款利率與固定利率之間的差值，并結(jié)合目前銀行加息的情況做出理性選擇。

提前還貸需“三思”

為減少利息支出，很多房貸者會(huì)選擇提前還貸。但專(zhuān)家建議，有兩類(lèi)人并不適宜提前還貸：種是月供一樣且貸款快要到期的客戶(hù)；種即近期有投資計(jì)劃的客戶(hù)。在提前還貸前，房貸者較好考慮清楚近期有無(wú)投資計(jì)劃。如果您手上有好的投資項(xiàng)目，收益能夠超過(guò)房貸利率，就應(yīng)該考慮投資。而對(duì)于4月28日前簽訂了貸款合同的房貸者來(lái)說(shuō)，今年年底之前提前還貸，都可以減少升息影響。

另外，選擇提前還貸就會(huì)涉及到違約金支付的問(wèn)題，所以在提前還貸前，房貸者需要先查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的條款。一般來(lái)說(shuō)，貸款1年以?xún)?nèi)提前還款的，要多收一個(gè)月貸款余額的利息，1年以上才會(huì)免收違約金。

民生銀行近日推出了“無(wú)障礙提前還款”，借款后，客戶(hù)可以隨時(shí)向銀行提出提前還款申請(qǐng)，只要提前還款額超過(guò)月還款額即可，沒(méi)有任何違約金和手續(xù)費(fèi)。

另外，貸款人在辦完提前還貸的手續(xù)后，千萬(wàn)別忘了攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款的證明，到保險(xiǎn)公司去要求退還已交的保險(xiǎn)費(fèi)。

公積金多貸更劃算

央行加息后，建設(shè)部也宣布上調(diào)公積金貸款利率，5年以下（含5年）的公積金貸款利率由3.96%調(diào)整到4.14%，5年以上公積金貸款利率由4.41%調(diào)整到4.59%，幅度為0.18%，小于銀行貸款增加0.27%的幅度。因?yàn)楣e金貸款含政策性補(bǔ)貼的成分，特別是此次加息幅度也比普通商業(yè)貸款低，公積金貸款與商業(yè)貸款利率差距進(jìn)一步拉大，所以專(zhuān)家建議，可盡量多貸公積金，節(jié)省利息支出。而辦理住房組合貸款在選擇提前還貸時(shí)，如果貸款者能夠提前歸還商業(yè)貸款，也相對(duì)劃算些?！　?p>　　　　　(作者：賈蓓蕾 嚴(yán)婕婕)

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