在央行連續(xù)加息的背景下，購(gòu)房者的還貸壓力越來(lái)越大。有關(guān)專家表示，對(duì)于各種不同情況的購(gòu)房者，應(yīng)采取不同的貸款方式，盡量減少房貸負(fù)擔(dān)。

頭次購(gòu)房者：盡量選擇合適的貸款方式

2007年以來(lái)人民銀行六次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，代表著我國(guó)實(shí)施已有10年之久的穩(wěn)健的貨幣政策調(diào)整為從緊的貨幣政策。由于經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)的滯后性，加息的效果還沒(méi)有達(dá)到政策預(yù)期，這就不排除2008年不對(duì)稱加息的繼續(xù)。隨著利率升高，貸款購(gòu)房者還貸壓力逐步累積。有關(guān)專家表示，頭次購(gòu)房者應(yīng)善用公積金，并安排好還貸的節(jié)奏。

記者簡(jiǎn)單算了一筆賬，以總額20萬(wàn)元、期限為20年的住房按揭貸款為例，2004年10月以來(lái)的10次加息使較終累加的總還款額增加了近7.86萬(wàn)元，這對(duì)于普通家庭而言絕不是一個(gè)小數(shù)目。

人民銀行去年12月加息，公積金的貸款利率也出現(xiàn)了上調(diào)。值得注意的是，三年期定期存款利率為4.68%，稅后收益為4.446%；5年期為5.22%，稅后為4.959%。而公積金貸款利率五年以下為4.5%，五年以上為4.95%，本次調(diào)整以后，出現(xiàn)了公積金貸款利率約等于甚至低于同期存款利率的情況。面對(duì)這種“倒掛”現(xiàn)象，有關(guān)專家建議市民，購(gòu)房時(shí)一定要用足公積金貸款額度。

此外，在加息通道上，選擇固定利率房貸也不失為一個(gè)節(jié)約支出的好辦法。以一筆30萬(wàn)元、20年期的貸款為例，如果利率依照每年兩次、每次0.27個(gè)百分點(diǎn)的速度上調(diào)，那么兩年時(shí)間內(nèi)就會(huì)增加1.08%，達(dá)到7.92%，其每月的貸款成本就要增加197.23元，如果在加息之前就選擇固定利率房貸，那么一年就要少支出2366.76元。

雖然固定利率房貸有節(jié)約利息的好處，但也不是每個(gè)市民都適合辦理。理財(cái)專家指出，因?yàn)檫@種房貸的利率一般都會(huì)略高于同期央行利率，且期限都較短(較長(zhǎng)10年)，這也意味著如果選擇固定利率貸款，月供壓力要比普通的浮動(dòng)利率房貸大出很多。另外，也不排除幾年后降息的可能，這也使固定利率房貸存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

已購(gòu)房者：提前還貸應(yīng)量力而行

在不斷加息的影響下，各地的已購(gòu)房者普遍都希望能夠提前還貸，以減少付出的利息。但有關(guān)專家表示，提前還貸應(yīng)量力而行，不妨分流一部分資金進(jìn)行理財(cái)投資，可能會(huì)獲得更多的收益。

人民銀行2007年六次加息之后，以一筆20萬(wàn)元10年期等額本息的商業(yè)住房貸款為例，原來(lái)6.84%的基準(zhǔn)利率享受15%下浮優(yōu)惠后，總共需要支付6.4萬(wàn)元利息，而現(xiàn)在卻增加到7.4萬(wàn)元。記者從深圳市各家銀行了解到，近期深圳市民提前還貸的人數(shù)明顯增加。較近一段時(shí)間，不少人還拿著年終獎(jiǎng)提前還貸。

有關(guān)專家認(rèn)為，提前還款是一種很好的理財(cái)方式，關(guān)鍵是要結(jié)合自身的財(cái)務(wù)狀況及理財(cái)能力，充分發(fā)揮資金的效用，才能達(dá)到減負(fù)而又不影響生活質(zhì)量的目的。房貸者若有提前還貸方面的需求，除向銀行了解外，也可向?qū)I(yè)房貸機(jī)構(gòu)進(jìn)行相關(guān)理財(cái)咨詢。

此外，在CPI上漲較快的今天，提前還貸并不一定是較好的理財(cái)辦法。理財(cái)分析師認(rèn)為，如果現(xiàn)金比較充裕的話，購(gòu)房者不妨把一部分資金用于投資理財(cái)，只要投資收益高過(guò)因加息導(dǎo)致的利息成本，就不急于提前還貸。

在某外企工作的周小姐，年初積攢了約10萬(wàn)元可支配資產(chǎn)，但并未打算提前還貸，因?yàn)樗褜⑦@筆錢投資于基金和銀行打新股理財(cái)產(chǎn)品。她認(rèn)為，如果提前還房貸，等于失去了借銀行錢進(jìn)行投資的機(jī)會(huì)。

當(dāng)然，專家并不贊成將預(yù)還貸資金全部投資股票等高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，可以選擇一款投資低風(fēng)險(xiǎn)、收益穩(wěn)定的銀行理財(cái)產(chǎn)品，尤其是投資期限短的打新股產(chǎn)品。去年新股發(fā)行比較集中，打新股產(chǎn)品取得了不菲收益，可以成為市民不錯(cuò)的選擇。這類產(chǎn)品一般期限短，流動(dòng)性好，更重要的是收益高于利息增長(zhǎng)，一般年收益至少保持7%以上的增長(zhǎng)。但投資此類產(chǎn)品，期限應(yīng)以短期為佳，原因是風(fēng)險(xiǎn)較低、收益穩(wěn)健，可避免因不能獲取預(yù)期收益而得不償失。

投資者：通盤考慮早作打算

人民銀行提高房貸頭付、連續(xù)加息的調(diào)控政策，手里握有多套住房的投資者是受影響的群體。專家表示，從目前的情況判斷，2008年宏觀調(diào)控政策還將繼續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將深入調(diào)整，投資者宜通盤考慮，早作打算。

深圳滿堂紅地產(chǎn)有關(guān)人士告訴記者，由于房?jī)r(jià)高企，深圳去年出現(xiàn)了大量的投資客，他們相當(dāng)一部分是從香港過(guò)來(lái)的，往往聯(lián)手購(gòu)樓，一購(gòu)就是幾十套，甚至整棟樓全部購(gòu)下，然后約定同等價(jià)格對(duì)外出售。樓市降溫后，一些小的投資者迫于壓力開始吐盤套現(xiàn)，但更多的投資者由于資金較為雄厚，還在觀望。

有關(guān)專家表示，對(duì)于這些投資者而言，為緩解目前的資金壓力，可以處理手中的一部分房產(chǎn)，遇到合適的可以出售，或者出租籌集部分資金，來(lái)償還銀行的按揭貸款。另外，據(jù)媒體報(bào)道，重慶等地出現(xiàn)了投資者房產(chǎn)典當(dāng)?shù)母叱?，這也不失為一種應(yīng)急辦法。

如果變現(xiàn)成功，投資者可以嘗試將這部分資金購(gòu)購(gòu)各種理財(cái)產(chǎn)品。2008年是專業(yè)理財(cái)產(chǎn)品發(fā)展的好機(jī)會(huì)，貨幣政策從緊后，各類銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)都有尋找各種機(jī)會(huì)推出理財(cái)產(chǎn)品的強(qiáng)烈沖動(dòng)，這類產(chǎn)品收益保障性相對(duì)較高，可關(guān)注。

當(dāng)然，對(duì)于升值前景較為理想的房產(chǎn)，投資者不妨予以保留。從長(zhǎng)期看，樓市作為重要的投資渠道，其保值增值的作用不容置疑。投資者需要調(diào)整心態(tài)，較好能做長(zhǎng)線投資，而不是期望能在短期內(nèi)獲取暴利。

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著金融、稅收政策的繼續(xù)貫徹落實(shí)，2008年住房投資、投機(jī)需求將受到進(jìn)一步的抑制，住房資源將逐步得到合理配置，房?jī)r(jià)可能會(huì)告別近兩年的暴漲，并逐漸向理性回歸。那種“擊鼓傳花”式的樓市賺錢游戲已經(jīng)難以為繼了，因此投資者應(yīng)該通盤考慮，早作打算。

　　　　　(作者：彭勇)

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