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房貸越收越緊 怎樣貸款超劃算
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 602 次
銀行貸款越收越緊。不同的還款方式,所還的利息是不同的。據(jù)測算,一筆50萬元、期限為30年的貸款,采取不同的還款方式,利息支出相差12萬元之多。那么,房貸究竟怎么還才劃算呢?
巧用公積金貸款
眾所周知,公積金貸款的利率比商業(yè)住房貸款低得多,特別是七折優(yōu)惠利率取消后,兩者之間所還的利息差距將更大。因此貸款購房,公積金貸款較省錢。
如果你申請下來的公積金貸款不夠支付房款,可以同時辦理個人住房商業(yè)貸款,使用這類組合貸款除用足公積金貸款額度外,還要學會用足公積金貸款的使用期限?,F(xiàn)在多數(shù)銀行習慣將公積金貸款和商業(yè)貸款混合在一起,除以貸款年限,從而計算出客戶每期應(yīng)償還多少房貸。其實,減少利息支出的較佳做法是,將公積金和商業(yè)貸款分開,因為公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低許多,可以將公積金貸款的年限設(shè)計得長些,將商業(yè)貸款的年限設(shè)計得短些,這樣也能限度地節(jié)省利息支出。
另外,由于目前公積金房貸沒有一套房和二套房之分,只要頭次貸公積金或者次公積金貸款還清了再貸公積金房貸都可以。因此,較好是采取頭套房貸商業(yè)貸款、二套房貸用公積金的做法。
但是,記者了解到,目前,青島市住房公積金管理正在醞釀?wù){(diào)整公積金貸款對于頭套房和二套房的區(qū)分。因此,市民想要采取公積金貸款的應(yīng)該趁早。
等額本金省息劃算
目前,多數(shù)銀行的個人住房貸款還款方式主要有等額本息和等額本金兩種方式。二者的主要區(qū)別在于,前者每期還款金額相同,即每月本金加利息總額相同,客戶還貸壓力均衡,但利息負擔相對較多;后者又叫“遞減還款法” ,每月本金相同,利息不同,前期還款壓力大,但以后的還款金額逐漸遞減,利息總負擔較少。
王小姐去年貸款100萬元在嶗山區(qū)某小區(qū)購購了一套住房,當時申請的是7折利率,等額本息方式還款,貸款期限30年,每月還款4865元,30年總利息75萬左右,但是當時簽訂的不是終身享受7折,而是隨市場而調(diào)整,較近銀行通知將要把利率調(diào)整為8.5折,“這樣的話我每個月要還5398元,30年利息額為95萬元。不僅每個月多還1000多元,更要多還20萬的利息”。為了減少購房成本,王小姐向銀行申請了變更還款方式,將原有的等額本息還款方式(即等額還款)變更為等額本金還款(即等本還款)。這樣計算下來,利率上調(diào)到8.5折,30年利息不到76萬元,要比等額本息還款省息近20萬元。
值得一提的是,等額本金還款法并不適合所有的購房者,因為它的月供是倒金字塔式結(jié)構(gòu),也就是說早期還款數(shù)額較高,不適合貸款壓力大的家庭。
提前還款,縮短期限
很多貸款者,貸款后滿腦門子都在琢磨著提前還貸,可這樣做到底劃不劃算?很多人心里沒底。記者有個朋友,幾年前向銀行貸款10萬元,已還了5萬多的本金?,F(xiàn)在她手頭又積攢五六萬元錢,足夠提前還貸了??蓪μ崆斑€貸,她心存顧慮:“前面已經(jīng)還了那么多利息,現(xiàn)在提前還會不會不劃算?”
對于這種情況,理財師認為,提前還貸要算好賬,要知道并不是所有的提前還貸都能省錢。比如,還貸年限已經(jīng)超過一半,月還款額中本金大于利息,提前還款的意義就不大。此外,如果選擇部分提前還貸,剩下的貸款應(yīng)盡量縮短貸款期限,不是減少每月還款額。因為,銀行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時間成本來計算的,選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次,省息的效果就更明顯了。而且,如果碰到降息通道,往往短期貸款利率下降的幅度會更大。
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