住房反向抵押貸款———以房養(yǎng)老，這個(gè)在中國(guó)還停留在紙上的金融產(chǎn)品再次引人關(guān)注。民政部副部長(zhǎng)竇玉沛日前指出，“以房養(yǎng)老”將納入下一階段工作的引導(dǎo)方向。

　　住房反向抵押貸款，是指擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司按期向投保人支付現(xiàn)金，直至投保人亡故，才將房屋收回。這相當(dāng)于保險(xiǎn)公司通過(guò)分期付款的形式，收購(gòu)?fù)侗Ｈ说姆课莓a(chǎn)權(quán)，也被稱作“倒按揭”。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，住房反向抵押貸款對(duì)于解決養(yǎng)老問(wèn)題有積極意義，目前推出住房反向抵押貸款的基本條件已經(jīng)具備，需要有關(guān)部門(mén)和企業(yè)進(jìn)一步推進(jìn)。

　　發(fā)揮住房的“養(yǎng)老功能”

　　“我是在年輕時(shí)貸款購(gòu)房，到60歲臨近退休時(shí)就將房貸全部還清，然后我將該房屋的產(chǎn)權(quán)出售或抵押給銀行，使用權(quán)則依然保留供給我正常生活居住，賣房或抵押房的錢(qián)財(cái)由銀行每個(gè)月支付給我作生活費(fèi)補(bǔ)貼。在整個(gè)養(yǎng)老的20年里，我去中國(guó)爬了長(zhǎng)城，去法國(guó)吃了大餐，還到韓國(guó)做了整容，到美國(guó)逛了迪斯尼樂(lè)園，這都是我把房子抵押給銀行，讓房子給‘報(bào)銷’的?！?/P>

　　中國(guó)老太太和美國(guó)老太太購(gòu)房的故事曾經(jīng)廣為流傳，其中美國(guó)老太太的生活方式讓不少中國(guó)人感嘆，而浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授柴效武講述的這個(gè)“第三個(gè)老太太”的“以房養(yǎng)老”的故事也許讓人更加覺(jué)得不可思議。

　　事實(shí)上，在美國(guó)和日本等國(guó)家，近年來(lái)大批老人通過(guò)“住房反向抵押貸款”實(shí)行“以房養(yǎng)老”，很好地解決了養(yǎng)老問(wèn)題。據(jù)了解，美國(guó)參加住房反向抵押貸款的家庭2009年已經(jīng)達(dá)到了110萬(wàn)戶，而日本有30%的老人實(shí)現(xiàn)了“以房養(yǎng)老”。

　　隨著中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老問(wèn)題日益嚴(yán)峻。對(duì)于很多老年人來(lái)說(shuō)，單靠社會(huì)養(yǎng)老金已經(jīng)很難滿足其退休后的生活需求。而在房屋的居住功能和投資功能之外，養(yǎng)老功能往往被人們忽視。

　　柴效武認(rèn)為，家庭擁有人力資產(chǎn)、貨幣金融資產(chǎn)和住房實(shí)物資產(chǎn)三大財(cái)富，晚年養(yǎng)老資源也分別包括兒女、票子和房子三種形式。用房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老的重任，以部分地取代養(yǎng)兒防老和貨幣養(yǎng)老，有積極的意義。

　　幸福人壽董事長(zhǎng)、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，住房反向抵押貸款主要針對(duì)的是有房沒(méi)錢(qián)的老人，他們?cè)趪?guó)外被稱為“住房富人，貨幣窮人”，而有錢(qián)有房的老人不需要為養(yǎng)老發(fā)愁，沒(méi)房沒(méi)錢(qián)的老人則應(yīng)該由政府來(lái)承擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任。

　　不過(guò)，中國(guó)人千百年來(lái)的傳統(tǒng)觀念是“養(yǎng)兒防老”、“但存方寸地，留與子孫耕”。如果以房養(yǎng)老，房產(chǎn)較后不能留給子孫，這種養(yǎng)老方式無(wú)疑難以被人接受。孟曉蘇指出，現(xiàn)在有的老人有多套房，還有很多老人屬于沒(méi)有子女的“丁克家庭”，他們?cè)敢馔ㄟ^(guò)以房養(yǎng)老來(lái)避免“貧困地活著，富裕地死去”。{$page$}

　　“房款”給付與預(yù)期壽命掛鉤

　　在具體操作層面，住房反向抵押貸款具有很大的靈活性。孟曉蘇介紹說(shuō)，住房反向抵押貸款有近40種方式，非常個(gè)性化，比如老人可以搭配高額的醫(yī)療保險(xiǎn)，可以要求保險(xiǎn)公司以遞減、遞增或者均衡的方式給付養(yǎng)老金。

　　當(dāng)然，百變不離其宗。柴效武認(rèn)為運(yùn)營(yíng)住房反向抵押貸款的基本思路是：

　　，家庭成員在其工作時(shí)期，只要考慮通過(guò)儲(chǔ)蓄存款、按揭貸款等形式購(gòu)購(gòu)住宅，住宅可選擇購(gòu)購(gòu)得較大較好一些，并擁有較高的，然后于退休前還清貸款累計(jì)本息，取得該房屋的全部產(chǎn)權(quán)。

　　，在60歲或更高的年份退休養(yǎng)老時(shí)，將所居住房屋的產(chǎn)權(quán)抵押或出售給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，房屋的使用權(quán)仍舊保留供整個(gè)養(yǎng)老生活期間繼續(xù)居住，直到生命的終結(jié)或準(zhǔn)備遷移、出售該住房為止。

　　第三，金融或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在綜合評(píng)估借款人或投保人的年齡、生命期望余值、房產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)等因素，按照約定的標(biāo)準(zhǔn)和方式，在整個(gè)貸款期間定期或根據(jù)客戶需要一次性、隨時(shí)性地給予所需要的錢(qián)財(cái)，供其養(yǎng)老補(bǔ)貼使用。

　　第四，房主去世后，用房產(chǎn)出售所得償還貸款累計(jì)本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有，或按照約定在雙方之間予以合理分配。

　　柴效武指出，住房反向抵押貸款產(chǎn)品的定價(jià)與抵押住房?jī)r(jià)值的高低、老人預(yù)期壽命的長(zhǎng)短和利率費(fèi)率的高低有關(guān)。比如，某60歲老人有一套面積為90平方米的住房，目前市價(jià)為40萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)對(duì)該老年人擁有房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，預(yù)期20年后房屋約折損12萬(wàn)元，附著土地預(yù)計(jì)的增值為20萬(wàn)元，純?cè)鲋?萬(wàn)元。利率以單利4%計(jì)算，保險(xiǎn)公司扣除預(yù)支的貼現(xiàn)利息大致為45%，按照55%的給付比例，計(jì)算整個(gè)抵押房屋應(yīng)給付的房款總額為26.4萬(wàn)元，再將這一給付總額分?jǐn)偟皆摾夏耆说恼麄€(gè)預(yù)期壽命中(假若以20年計(jì)算)，平均每年可得到現(xiàn)金1.32萬(wàn)元，每個(gè)月為1100元。

　　如果是在北京這樣的高房?jī)r(jià)城市，按照孟曉蘇的初步推算，擁有一套價(jià)值300萬(wàn)元至400萬(wàn)元房產(chǎn)的65歲男性老人，預(yù)期壽命為77歲，通過(guò)住房反向抵押貸款，每個(gè)月從保險(xiǎn)公司拿到的養(yǎng)老金可以達(dá)到2萬(wàn)元。{$page$}

　　反向抵押貸款條件基本具備

　　據(jù)了解，住房反向抵押貸款起源于荷蘭，而運(yùn)用較為完善、較具有代表性的是美國(guó)。在美國(guó)，由聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)、政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住房抵押公司共同組成的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，與聯(lián)邦住房管理局、聯(lián)邦儲(chǔ)蓄等政府機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保體系共同保證了反向抵押貸款的低風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)。

　　早在2003年，就有業(yè)內(nèi)人士建議在中國(guó)發(fā)展住房反向抵押貸款，北京、上海、廣州等城市也相繼提出要進(jìn)行相關(guān)探索，但時(shí)至今日未見(jiàn)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。業(yè)內(nèi)人士指出，推出住房反向抵押貸款已經(jīng)沒(méi)有了大的障礙，保險(xiǎn)公司具備了操辦住房反向抵押貸款的條件，但仍然顧慮重重。

　　房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，是保險(xiǎn)公司現(xiàn)在難以吃下“定心丸”的一個(gè)重要原因。柴效武指出，老年人要用住房蘊(yùn)含的價(jià)值養(yǎng)活自己，但房子蘊(yùn)含的價(jià)值是個(gè)變量而非常量，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)起伏不定。到該老年人死亡的那，這個(gè)房?jī)r(jià)的態(tài)勢(shì)是會(huì)上升、下跌或仍呈現(xiàn)為大致持平，則是不大清楚。即使說(shuō)該住房?jī)r(jià)值的上升是確切無(wú)疑，但上升的幅率會(huì)有 多 大 ， 是5 0 %、8 0 %還 是200%，同樣難以判斷。

　　孟曉蘇認(rèn)為，保險(xiǎn)公司從2003年開(kāi)始擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)下跌，結(jié)果是持續(xù)地翻倍地上漲，現(xiàn)在又開(kāi)始擔(dān)心未來(lái)的房?jī)r(jià)。土地增值是房?jī)r(jià)上漲的主要因素，由于土地是不會(huì)貶值的，保險(xiǎn)公司不用擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

　　保險(xiǎn)公司普遍擔(dān)憂的另一個(gè)問(wèn)題是土地使用年限。住宅用地的使用年限一般只有70年，按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。

　　不過(guò)，孟曉蘇認(rèn)為，隨著物權(quán)法的出臺(tái)，這方面的障礙也已經(jīng)消除了。據(jù)了解，物權(quán)法自2007年開(kāi)始實(shí)施，規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后可自動(dòng)續(xù)期，這為開(kāi)展反向抵押貸款奠定了產(chǎn)權(quán)法律基礎(chǔ)。

　　柴效武告訴記者，雖然住房反向抵押貸款對(duì)社會(huì)有很大的好處，但對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，推出這種產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)大、成本收回時(shí)間長(zhǎng)，所以積極性不是很強(qiáng)，這需要國(guó)家在財(cái)政稅收等方面出臺(tái)相應(yīng)的支持政策。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！