今年以來，樓市可謂一波三折。先是飆漲；然后四月份的新政，導致了二季度的觀望；接著六月底，匯改，三季度樓市開始復蘇；但很快，二次調(diào)控和加息先后出臺，樓市重歸觀望期……

　　顯然，上述幾次拐點都是受政策影響，可見其對樓市的影響之大。那么，要判斷樓市走向，未來政策變化就成了關鍵。

　　國家的調(diào)控政策乃至金融政策，說到底，是受宏觀經(jīng)濟左右的。三季度以來，經(jīng)濟增速雖趨緩，但從近日公布的數(shù)據(jù)看，整體形勢還是不錯的，唯獨通脹成了隱憂，結合才閉幕不久的十七屆五中全會公報來看，未來一段時間，“防通脹”將取代“保增長”，成為頭要目標。

　　同時，人民幣升值話題一直熱度不減，雖然六月底重啟匯改，但升值一直羞羞答答，相信一定和上次一樣，走一條“小步慢跑”的升值道路，熱錢也會重新進入，三季度猛增的外匯占款充分證明了這一點。

　　從數(shù)據(jù)上看，現(xiàn)在經(jīng)濟總體形勢還不錯，為治理通脹，央行是有加息的余地的，但這樣會刺激熱錢進入，導致一定的“輸入性通脹”，因此央行必然在加息上有所顧忌，況且經(jīng)濟才剛剛見好，是否穩(wěn)固還需要時間考驗，因此目前談貨幣政策轉向還為時過早。

　　但熱錢的威脅卻越來越大，美國七月份剛剛出臺新的經(jīng)濟刺激措施，幾天后美聯(lián)儲也將公布未來一段時間的刺激計劃，相信還將是以“寬松”為基調(diào)……這一切都預示著美元將繼續(xù)走弱，給人民幣升值增加壓力，進一步刺激熱錢的進入。

　　熱錢，向來對樓市的影響很大。上次匯改是這樣，這次也是。大概去年八九月份，人民幣升值重新提上日程，樓市反應就比較強烈，造成了去年九月到今年四月樓市的飆漲局面。當然這其中還有國家政策放寬和利率下調(diào)影響，但從當時數(shù)據(jù)上看，熱錢數(shù)量和樓價幾乎同步上升，其影響力也看見一斑。

　　七月份重啟匯改以來，雖然國務院新政依舊，調(diào)控加緊之聲不斷，但樓市在三季度還是維持了上揚局面，這顯然是受匯改的刺激。

　　上次匯改持續(xù)了三年，這次升值幅度或許較小，但也應該有兩年時間，即便熱錢稍早撤出，較少也還有一年的進入和炒作時間，相信在未來一道半年內(nèi)，熱錢將成為樓市的支撐力量。

　　與此同時，國家的調(diào)控政策也將如影隨形，除非經(jīng)濟出現(xiàn)更大困難。十月份的二次調(diào)控，顯然是為了應對三季度熱錢的迅速涌入導致的樓市上揚，未來一段時間，無論從國際還是國內(nèi)形勢看，熱錢涌入的積極性不會減弱，趨勢不會改變，那么當局也必然不斷出臺調(diào)控政策應對熱錢沖擊，穩(wěn)定房價。因此，未來調(diào)控加緊是可以預計的。

　　但討論刺破房產(chǎn)泡沫或者嚴厲貨幣政策還為時過早。這是因為未來經(jīng)濟形勢還不明朗，趨穩(wěn)的經(jīng)濟形勢是否穩(wěn)固還需要時間檢驗，加之對升值帶來的負面影響和刺激熱錢進入的雙重顧忌，未來一段時間，當局肯定不會刺破房產(chǎn)泡沫，也不會實行與通脹形勢相稱的嚴厲從緊貨幣政策。

　　當局調(diào)控的目的一直是穩(wěn)定房價。在之前，因為受經(jīng)濟形勢所迫，也為了保增長的目標，調(diào)控余地較少，所以效果不甚理想。但現(xiàn)在經(jīng)濟形勢有所緩和，保增長也退居次席，這樣當局調(diào)控的余地就稍稍多了一些，因此相信這次調(diào)控當局能很好的穩(wěn)定房價，也就是說未來將出現(xiàn)一段房價的穩(wěn)定期。

　　較后，我總結一下，大概有以下幾點。

　　一，受通脹預期過大，熱錢流入等影響，未來一段時間，房價有很大上動力。

　　二，但因調(diào)控余地增大，未來隨著房價上漲壓力的增大，調(diào)控政策還將進一步趨緊，以期保持平衡，維持房價穩(wěn)定。

　　三，鑒于目前經(jīng)濟形勢，刺破泡沫還為時過早，嚴厲從緊的貨幣政策短時間內(nèi)難以出臺，未來即便加息，也將非常謹慎，其速度和幅度都將很低。

　　綜合以上，我們可以看出，未來一段時間，樓市的上漲動力和調(diào)控力度之間將保持平衡，這樣，樓市將進入穩(wěn)定時期。

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