中國(guó)房地產(chǎn)在國(guó)家進(jìn)步、人民生活改善方面扮演了很重要的角色。我認(rèn)為將來(lái)也是要繼續(xù)扮演這個(gè)角色。

　　2010年8月11日-14日，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦的“2010博鰲房地產(chǎn)論壇”在海南博鰲開幕。論壇邀請(qǐng)了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會(huì)，共議“新政下的中國(guó)房地產(chǎn)”。

　　以下內(nèi)容為中原集團(tuán)主席施永青先生13日上午的現(xiàn)場(chǎng)演講實(shí)錄：

　　施永青：各位專業(yè)、各位來(lái)賓，很高興有機(jī)會(huì)跟大家分享一下我對(duì)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演的角色。

　　為什么會(huì)選這個(gè)題目呢？我認(rèn)為房地產(chǎn)在社會(huì)里扮演的角色正在面對(duì)一個(gè)轉(zhuǎn)型。這個(gè)轉(zhuǎn)型如果不弄清楚的話，從事房地產(chǎn)行業(yè)的人可能會(huì)定位錯(cuò)誤，政府也可能會(huì)推行一些不恰當(dāng)?shù)恼摺?/p>

　　這個(gè)改變是什么改變呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)基本上有兩個(gè)方面的功能，一個(gè)是解決居住的需要、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。另外他也有投資的功能、金融的功能。

　　但是一般社會(huì)上從政府的角度來(lái)看也好，從傳媒來(lái)看也好，一般的民眾的想法也好，他們基本上認(rèn)為如果房地產(chǎn)解決的是剛性的需求，是居住的問(wèn)題、是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要的話，他就說(shuō)這個(gè)功能是好的功能。如果他是有投資性質(zhì)的內(nèi)容進(jìn)去了，在金融里面扮演一定的角色的話，他就覺得這個(gè)功能是壞的、是邪惡的，要想辦法加以壓制的。 

　　我自己看未來(lái)一段時(shí)間里，房地產(chǎn)的金融功能、投資功能都在上升。這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然要面對(duì)的情況。

　　前一個(gè)階段，因?yàn)槲覀兎康禺a(chǎn)的發(fā)展跟政府的需要、經(jīng)濟(jì)的需要是配合的比較好，我們房地產(chǎn)業(yè)有一個(gè)很重要的角色在經(jīng)濟(jì)上扮演，所以房地產(chǎn)是發(fā)展的非常蓬勃，做房地產(chǎn)的人都賺大錢了，就是因?yàn)橛泄δ馨l(fā)揮。

　　中國(guó)在改革開放初期要推動(dòng)經(jīng)濟(jì)，靠什么呢？當(dāng)時(shí)地方政府都沒(méi)有錢?，F(xiàn)在我相信一個(gè)大的開發(fā)商的錢比一個(gè)城市以前的經(jīng)濟(jì)能力還要強(qiáng)。

　　政府手里先進(jìn)的資源就是土地，所以當(dāng)時(shí)我見到一些地方政府到香港去招商，較重要的招商的項(xiàng)目、有成果招商項(xiàng)目都是房地產(chǎn)。

　　一些新發(fā)展的城市還是走這條路，所以房地產(chǎn)其中一個(gè)功能就是提供了一些落后地區(qū)要經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)的頭一批的原始的資金，就是現(xiàn)在比較發(fā)達(dá)的城市對(duì)這個(gè)途徑的依賴還是挺重的。

　　政府收入很大程度上是依賴出售土地的收入，從房地產(chǎn)行業(yè)收回來(lái)的稅都占了政府很重要的收入來(lái)源。所以地方政府基本上都是想保護(hù)房地產(chǎn)，因?yàn)樗慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、它的政績(jī)都是來(lái)源于房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)一啟動(dòng)，工人有工作做，鋼材、水泥、磚頭有需求，還帶動(dòng)了一大批跟在房地產(chǎn)后面的行業(yè)。

　　所以房地產(chǎn)在中國(guó)改革開放以后都是扮演經(jīng)濟(jì)火頭車的角色，如果現(xiàn)在把它壓下來(lái)，很快就會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力不足。金融海嘯之后，政府放出來(lái)的資金很大的一部分都是落在房地產(chǎn)方面。所以如果收回來(lái)，你在現(xiàn)在國(guó)際的經(jīng)濟(jì)環(huán)境還沒(méi)有改善的情況下，我們的GDP增長(zhǎng)可能會(huì)受到一定的影響。

　　所以你要打壓房地產(chǎn)，現(xiàn)在面對(duì)的問(wèn)題也是挺大的。這20多、30年來(lái)，房地產(chǎn)的確也解決了很多城市居民的居住問(wèn)題。

　　我是上海出生的，在60、70年代我回上海的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)上海人住的房子是很差的，樓梯口也住人。現(xiàn)在我回上?；蛘叩狡渌胤剑l(fā)覺在大城市里的中國(guó)人居住環(huán)境、生活水平已經(jīng)比國(guó)際上的大城市相差不遠(yuǎn)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)在國(guó)家進(jìn)步、人民生活改善方面扮演了很重要的角色。我認(rèn)為將來(lái)也是要繼續(xù)扮演這個(gè)角色。

　　但是另一方面，我們看到房地產(chǎn)價(jià)格尤其是大城市的價(jià)格跟一般民眾的收入開始脫節(jié)了。在上海、北京一些大城市里面，普通人購(gòu)不起房，所以民間怨氣很大，促使政府必須采取某些手段去平復(fù)民間的怨氣。

　　出現(xiàn)這種情況，有些時(shí)候不是房地產(chǎn)行業(yè)造成的?，F(xiàn)在方法也不一定完全能解決大城市普通人購(gòu)不起房的問(wèn)題。現(xiàn)在你怨氣就把矛頭對(duì)著開發(fā)商，打他幾下，以平復(fù)一下民間的怨氣。

　　但是問(wèn)題很多是出在中國(guó)的分配問(wèn)題，我自己估計(jì)未來(lái)一二線城市房地產(chǎn)業(yè)扮演的角色會(huì)有點(diǎn)不同。在二線城市還是剛性需求為主，但是在上海、北京這類大城市一定是投資的比例很高的。

　　現(xiàn)在中國(guó)有外匯管制，只是管外國(guó)的資金進(jìn)來(lái)管人民幣不能隨便到外國(guó)去，中國(guó)在本土內(nèi)資金還是可以自由流動(dòng)的。這會(huì)造成什么情況呢？越來(lái)有投資價(jià)值的城市，它的資金來(lái)源一定不是本城市里面的資金，它的房?jī)r(jià)也不反映本城市里面人的負(fù)擔(dān)能力，而是反映整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資金積累。

　　我們?cè)谏虾Ｒ灿袠I(yè)務(wù)，到上海購(gòu)房的人現(xiàn)在已經(jīng)不是上海人，以前可能是旁邊浙江、江蘇的，現(xiàn)在什么地方都有，湖南、四川、黑龍江、新疆都到上海購(gòu)房子。為什么出現(xiàn)這種情況？就是資金都要找一個(gè)可以保值的地方，去找一個(gè)儲(chǔ)藏模式。

　　我雖然不懂金融，這里也班門弄斧講一講貨幣的問(wèn)題。貨幣的問(wèn)題是什么呢？就是貨幣的價(jià)值是假的，為什么這樣講呢？因?yàn)樗械馁Y產(chǎn)都會(huì)貶值的。

　　人類創(chuàng)造出來(lái)的財(cái)富都要不斷地貶值，只是貨幣不用貶值，有什么理由呢？你看農(nóng)民種的糧食放在倉(cāng)庫(kù)里，什么結(jié)果呢？給老鼠吃了、給蟲蛀了，過(guò)兩年就沒(méi)了，賣不到錢了，所以農(nóng)民創(chuàng)造出來(lái)的財(cái)富是一定貶值的。

　　如果是工業(yè)產(chǎn)品呢？農(nóng)產(chǎn)品有些還可以放幾年，工業(yè)產(chǎn)品就慘了，iphone現(xiàn)在已經(jīng)第四代了，再過(guò)兩年，我給我兒子用，他不肯用了，所以工業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值貶的更快。

　　這是財(cái)富的資源現(xiàn)象，就是不斷的貶值。但是你把你生產(chǎn)出來(lái)的東西一旦變成貨幣之后，用鈔票去計(jì)算之后，放在銀行里變成一個(gè)數(shù)字后，它就停止貶值。沒(méi)有這個(gè)可能的？

　　其實(shí)真正的財(cái)富在貶值，為什么鈔票不跟著貶值了？以前你們也聽過(guò)一個(gè)社會(huì)主義者叫普魯東，他認(rèn)為鈔票不能貶值是資本主義社會(huì)剝削勞動(dòng)者的重要武器。銀行把錢放在他那兒，怎么會(huì)增值呢？銀行為什么也可以給利息你？是他把錢借給其他人，收高一點(diǎn)的利息，再還給你。

　　但是把錢借給人是不是一定可以產(chǎn)生更多的利潤(rùn)特？不一定的。你的朋友跟你借錢，你借不借啊？大部分情況下都是不想借。為什么？因?yàn)槟阋郧暗慕?jīng)驗(yàn)是借給他多數(shù)沒(méi)有錢還的。

　　銀行為什么有錢還呢？經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候有錢還，一個(gè)風(fēng)潮一來(lái)，就沒(méi)有錢還。好像西方金融海嘯，多少萬(wàn)億的錢都沒(méi)得還了，這個(gè)是每隔幾年就會(huì)出現(xiàn)的現(xiàn)象。所以拿著貨幣的人，他懂得也好、不懂得也好，他就要購(gòu)一些實(shí)際的東西，實(shí)實(shí)在在的東西，就是房地產(chǎn)。

　　這種貨幣的政策下，資金流進(jìn)房地產(chǎn)是無(wú)可避免的事，流到什么地方去呢？一定是流到大家都愿意去投的地方，價(jià)格上升的地方。這種情況下就變成中國(guó)整個(gè)國(guó)家是在收集積累下來(lái)的資金，都流到幾個(gè)投資熱門的地方，那這個(gè)地方的價(jià)格是必然上升的。

　　你看英國(guó)的倫敦也好、美國(guó)的紐約也好，核心地區(qū)的房產(chǎn)都是落在外地人手里，英國(guó)是全世界的人都可以去，所以他的房子是給阿拉伯王子、俄羅斯商人。可能中國(guó)富人在倫敦也有房子，這是不可避免的事。

　　除非我們限制資金流通，限制外省人來(lái)投資。否則的話，大城市房地產(chǎn)價(jià)格跟本城市購(gòu)購(gòu)力脫節(jié)是必然的事。政府主席認(rèn)為這個(gè)現(xiàn)象不正常，而采取一些全國(guó)性的政策去對(duì)付房地產(chǎn)的話，就會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的損害，我認(rèn)為這方面的情況不是房地產(chǎn)公司可以決定的。

　　另外中國(guó)現(xiàn)在的分配制度也是透過(guò)股份制，投資者有回報(bào)，工作人員只是拿市場(chǎng)工資水平，變成財(cái)富集中在少數(shù)人手里，所以他們一定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)情況，沒(méi)處投資。

　　因?yàn)槠胀ㄈ讼M(fèi)能力不夠的話，你生產(chǎn)出來(lái)的東西一定需求不足，所以你的投資投到實(shí)體經(jīng)濟(jì)里面，就已經(jīng)產(chǎn)能過(guò)剩，就沒(méi)處投，沒(méi)處投就投到地產(chǎn)、金融工具里面，投到金融工具里面其實(shí)造成對(duì)社會(huì)的破壞也可以比地產(chǎn)更大。

　　你看西方的金融海嘯基本上就是金融搞出來(lái)的，他是金融也投到?jīng)]法投了，PE已經(jīng)很高，內(nèi)地股市的PE30、50倍已經(jīng)有了，西方也看到不合理，資金沒(méi)辦法出去就搞一些衍生工具，其實(shí)不是真的財(cái)產(chǎn)，是吸引資金去投的。

　　與其把資金推到金融行業(yè)里，造成將來(lái)更大的破壞，還是讓它留在房地產(chǎn)比較穩(wěn)妥。

　　中國(guó)現(xiàn)在要開放外匯了，讓資金投資可以比較方便一點(diǎn)。在這種情況下，我們要更加保護(hù)房地產(chǎn)方面的投資，因?yàn)橥鈪R一旦開放資金流通的話，金融產(chǎn)品套現(xiàn)的能力很高的，遇到什么經(jīng)濟(jì)風(fēng)潮的時(shí)候，資金就一下子逃跑了，對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的沖擊可以很大。

　　1997年亞洲金融風(fēng)暴的時(shí)候，在泰國(guó)、印尼、馬來(lái)西亞都出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題。但是投到房地產(chǎn)的資金因?yàn)樗遣粍?dòng)產(chǎn)，它是固定在中國(guó)，拿也拿不走，所以發(fā)展房地產(chǎn)的投資對(duì)穩(wěn)定金融市場(chǎng)有很大的好處。

　　另外國(guó)家專業(yè)人也說(shuō)要讓人民增加投資收益。讓經(jīng)濟(jì)等于更快地讓普通人民可以分享，一般經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的時(shí)候，要透過(guò)工資增長(zhǎng)分的很少，如果大家都有房地產(chǎn)的話，經(jīng)濟(jì)一好，房地產(chǎn)價(jià)格一升，大家都有得益，所以我自己認(rèn)為房地產(chǎn)在金融方面、在投資方面扮演的角色不應(yīng)該全面的打壓，應(yīng)該認(rèn)識(shí)它的社會(huì)功能，要有適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)、管理，才對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有好處。謝謝大家！

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