對(duì)于購(gòu)房投資，施永青有他的一套“秘方”：進(jìn)行資產(chǎn)組合，組合比例中50％是實(shí)物資產(chǎn)，比如房產(chǎn)和黃金，剩下的50％為證券和現(xiàn)金。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)，證券持有多一點(diǎn)，衰退時(shí)現(xiàn)金增加一點(diǎn)，但要永遠(yuǎn)保持50％是實(shí)物投資。如果個(gè)人財(cái)富增加，房產(chǎn)比例不夠50％，就換套大的房增加比例。如果其他資產(chǎn)掉價(jià)了，房產(chǎn)超過(guò)50％比例，就賣掉一些予以平衡?！斑@樣做就是財(cái)富管理，而不是購(gòu)進(jìn)賣出，可以在降價(jià)時(shí)購(gòu)進(jìn)，否則一般人都是價(jià)漲時(shí)拼命購(gòu)進(jìn)，價(jià)跌了又產(chǎn)生恐懼而低價(jià)賣出，這樣做可以抵御人的貪念和恐懼”。

　　今年房?jī)r(jià)為何大漲不停?樓市是否泡沫泛起?大規(guī)模推地何以反而推高地價(jià)?

　　10月21日，值中原地產(chǎn)年會(huì)頭次在南京召開，中原集團(tuán)主席施永青、副主席黎明楷接受了《揚(yáng)子樓市》的采訪。

　　施永青表示，房?jī)r(jià)大漲和大跌的可能性均無(wú)，開發(fā)商因資金寬裕造成了當(dāng)前的搶地?zé)岢?，而央企不斷進(jìn)入樓市加劇了格局演變，但開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)不該有過(guò)高期望，“地王價(jià)格已見高峰了”。

　　資金涌入導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲

　　施永青認(rèn)為，去年金融海嘯使得世界各國(guó)擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)通貨收縮，通貨收縮一旦出現(xiàn)，民眾就不愿意去消費(fèi)，全世界各國(guó)就要想方設(shè)法打破通貨收縮的威脅。“用什么打破呢?把資金大量放出市場(chǎng)?！?

　　資金進(jìn)入市場(chǎng)為何單使房?jī)r(jià)出現(xiàn)高漲?施永青表示，大量資金流出去以后一定是流到投資市場(chǎng)，因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)產(chǎn)能過(guò)剩了，工廠借錢擴(kuò)大生產(chǎn)只會(huì)產(chǎn)生更大的浪費(fèi)?！八赃@些錢就流到房地產(chǎn)和股市做投資，結(jié)果就是價(jià)格上升。因此出現(xiàn)各國(guó)消費(fèi)物價(jià)下跌、資產(chǎn)價(jià)格上升的情況，通過(guò)資產(chǎn)價(jià)格上升去改變一般人對(duì)未來(lái)的預(yù)期。而錢太多了，資產(chǎn)價(jià)格要上升了，民眾就愿意去消費(fèi)和投資。”

　　“去年大家預(yù)期要過(guò)苦日子，不敢花錢投資，而現(xiàn)在大家覺得較壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了。這個(gè)改變使得房地產(chǎn)變化很大?！笔┯狼嗾f(shuō)，去年的說(shuō)法是“現(xiàn)金是皇帝”，現(xiàn)在“現(xiàn)金是負(fù)累”，現(xiàn)金太多將來(lái)要吃虧，“于是都把錢換成樓”。

　　“很多人沒死過(guò)，所以會(huì)盲目拿地”

　　近日，南京一次性推出了10幅地塊并遭到新一輪瘋搶。大規(guī)模推地本是平抑高房?jī)r(jià)的手段，然而為何不斷推地又拉高了地價(jià)?

　　“按理說(shuō)供應(yīng)增加價(jià)格下跌，但為何供應(yīng)增加價(jià)格還是上升?這跟錢有關(guān)系”，黎明楷說(shuō)，土地供應(yīng)雖然增加了，但開發(fā)商現(xiàn)金仍較為豐裕，對(duì)后市預(yù)期比較樂觀，所以愿意以高價(jià)來(lái)購(gòu)地。此外，當(dāng)前開發(fā)商市場(chǎng)集中、競(jìng)爭(zhēng)激烈，央企頻頻進(jìn)入市場(chǎng)，使得競(jìng)爭(zhēng)氣氛加劇?！安贿^(guò)很多央企此前還沒有做房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，國(guó)家也不會(huì)出臺(tái)傾斜扶持政策，央企形成市場(chǎng)壟斷的可能性很小”。

　　施永青也表示，目前房?jī)r(jià)高漲，開發(fā)商以為很容易賺錢，于是一窩蜂進(jìn)場(chǎng)拿地，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)歷史比較短，“很多人沒死過(guò)，所以會(huì)盲目拿地”，現(xiàn)在即使推20幅地也會(huì)被開發(fā)商拿下，“但開發(fā)商也會(huì)被喂飽，喂飽了將來(lái)一定會(huì)吐出來(lái)”。施永青說(shuō)，開發(fā)商吃不下這些地就可以收回，土地退得多了就能對(duì)價(jià)格有所平抑。

　　將來(lái)大漲大跌都沒可能

　　對(duì)于房?jī)r(jià)將大漲還是大跌的問(wèn)題，施永青斷言兩種可能性都沒有，一方面政府以地產(chǎn)帶動(dòng)內(nèi)需的目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到，盡管大的政策仍比較寬松，但具體領(lǐng)域仍會(huì)收緊，比如放貸和二套房貸的收緊。另一方面國(guó)內(nèi)有70％的人是業(yè)主，如果房?jī)r(jià)跌下來(lái)業(yè)主就會(huì)認(rèn)為自己的資產(chǎn)減少了，就不愿意消費(fèi)，看到升值了就有消費(fèi)欲望。但同時(shí)政府也不會(huì)允許樓市出現(xiàn)更多泡沫，從而會(huì)利用信貸手段予以調(diào)節(jié)。

　　“開發(fā)商對(duì)價(jià)格不應(yīng)該有過(guò)高的期望，不可能像上半年一直加價(jià)，要面對(duì)現(xiàn)實(shí)，地王的價(jià)格也見了高峰”，施永青表示，政府將會(huì)以更多政策逼迫開發(fā)商開工，由此才能帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)。

　　房產(chǎn)投資較多保持在50％的資產(chǎn)比例

　　房?jī)r(jià)高企的當(dāng)下如何購(gòu)房?如何避免購(gòu)漲不購(gòu)跌的魔咒?施永青和黎明楷現(xiàn)身說(shuō)法，為購(gòu)房人支招。

　　“購(gòu)房要量力而為”，黎明楷直言，如果購(gòu)房需要四處借錢超出自身經(jīng)濟(jì)能力，那就要慎重考慮。施永青也表示，如果是購(gòu)來(lái)自住的，算算自己是否負(fù)擔(dān)得起，而是否購(gòu)得起是比較容易算清楚的，但至于所購(gòu)房產(chǎn)是否升值，恐怕行內(nèi)人也未必有把握。

　　對(duì)于購(gòu)房投資的，施永青道出了自己的一套“秘方”：進(jìn)行資產(chǎn)組合，組合比例中50％是實(shí)物資產(chǎn)，包括房產(chǎn)和黃金，剩下的50％為證券和現(xiàn)金，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)證券持有多一點(diǎn)，衰退時(shí)現(xiàn)金增加一點(diǎn)，但要永遠(yuǎn)保持50％是實(shí)物投資，比如房產(chǎn)。如果個(gè)人財(cái)富有所增加，房產(chǎn)比例不夠50％，就換套大的增加比例，如果其他資產(chǎn)掉價(jià)了，房產(chǎn)超過(guò)50％比例，就賣掉一些予以平衡。

　　“這樣做就是財(cái)富管理，而不是購(gòu)進(jìn)賣出，可以在降價(jià)時(shí)購(gòu)進(jìn)，否則一般人都是價(jià)漲時(shí)拼命購(gòu)進(jìn)，價(jià)跌了又產(chǎn)生恐懼而低價(jià)賣出，這樣做可以抵御人的貪念和恐懼?！?

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