保險業(yè)應當學習國外同行的經驗，用保險資金來投資政府的保障房。而為了讓保險公司投資，就需要學習國外經驗，引入一些金融創(chuàng)新產品。

　　觀點地產網 陳小麗 作為中國房地產界的權威理論家以及一系列“體制內”改革參與者，孟曉蘇對于當前房地產行業(yè)的思考總能帶著某種預見性。

　　2010博鰲房地產論壇期間，孟曉蘇就政策走向以及市場關注的險資投資不動產開閘、空置房等成為眼下市場炒作的熱點問題做出了清醒的解讀，從某種意義上來說，孟曉蘇更執(zhí)著于找到解決當前市場問題的制度突破點。

　　跟孟曉蘇的交流總是顯得很輕松、舒服，其思路敏捷、嚴謹，條理清晰。談到4月樓市新政產生的效果，孟曉蘇認為，抑制部分城市房價過快上漲的調控目的已經達了，但是調控并沒有完，接下來還要解決增加供應量的問題。

　　而針對現在對于空置的討論，孟曉蘇認為，目前空置率的說法，明顯的表現出非專業(yè)性媒體對房地產這個非常專業(yè)的問題缺乏了解，事實上，空置有時候也是合理的存在。

　　與此同時，孟曉蘇直言，險資投資房地產還是一個比較長的路徑，我們的保險業(yè)應當學習國外同行的經驗，就是用保險資金來投資政府的保障房，而為了讓保險公司投資，就需要學習國外經驗，引入一些金融創(chuàng)新產品。

　　以下是觀點地產新媒體在2010博鰲房地產論壇期間對孟曉蘇的采訪實錄：

　　房地產調控是長效機制

　　觀點地產新媒體：您對這輪樓市調控如何評價？

　　孟曉蘇：這次調控的起因，我認為是確實是應當調控，而且應當維持降溫。房地產一旦起來了，而且正是處在一個從低落期走出來進入高漲期的一個拐點。這個時候，低落期說明前一段時間的房地產投資也少，那么進入高漲期，這個時候必然形成供不應求。以往都是在這個時候，房地產明顯出現危機。在這種情況下，能不能夠加快產出量是關鍵，但一時沒有這樣的能力。因為，房地產的產出不像種白菜，種大白菜一個半月，在這種情況下，適當的抑制一下過熱的需求是作為一個臨時性的政策。

　　在一定的時期內，采取臨時性措施，這樣是可以的，比較靈活。而國務院的文件里面明確提出來的是，堅決扼制部分城市房價過快上漲。可見這種，這些臨時性措施是在一些部分城市采取，短期內抑制不合理的需求，同時強調要加快投資建設商品房和加快構筑住房保障體系，可見這次調控的指導思想是很清晰的。

　　觀點地產新媒體：您覺得此輪調控是否已經到位了，還是會有新的政策出來呢？

　　孟曉蘇：應該說七月份的數據出來，我們看得已經很清楚了。就是從五月份開始，房價過快上漲的勢頭得到了明顯的扼制，房價的增幅四月份12.8%，五月份12.4%，然后逐漸回落到六月份是11.6%，而七月份是10.3%，同比明顯回落。

　　因為調控畢竟是有形之手，有形之手是靠人去進行的，所以人們的看法不同，我認為調控已經在抑制房價過快上漲方面已經取得了完全的成功，是值得慶賀的成果。問題是什么事情都不要過度，要適時，適度，溫總理在總結2004年調控經驗的時候就講過要適時，適度。

　　目前的調控我認為恰到好處。我覺得應當趕快轉嫁到國十條的，第三條，就是要加大土地供應，加大項目發(fā)展，加快保障房建設。我認為宏觀調控要繼續(xù)，指的是后期要增長，因為那才是長效機制，而不是在某一個階段內采取的這種策略。

　　在調控樓市的同時，我們也看到了股市的下滑和鋼材，水泥，有色金屬，玻璃這些相關產業(yè)現在都陷入了新的困境。較近由于傳言樓市又要恢復了，所以地產股又帶動上證指數升到了2200以上。現在目前的狀態(tài)，人們都在猜測到底應該做什么。可見，這個政策走向問題，不光是對房地產業(yè)，而且對相關產業(yè)，對股市，對整個經濟都有影響。

　　險資入市需金融創(chuàng)新

　　觀點地產新媒體：對于險資允許投資不動產領域，您能談談您具體的看法嗎？

　　孟曉蘇：去年二月份就修改了保險法，允許商業(yè)模式投資不動產，已經生效有將近一年了，但是，保險業(yè)本身是一個比較保守的產業(yè)，正因為他的保守就使得他在歷史上的一些經濟大起大落都沒有受到損害。但是，保險業(yè)的這種保守也使得他的創(chuàng)新能力弱。這個包括投資不動產這方面，到現在還是非常慎重的在制定細則。

　　險資投資房地產還是一個比較長的路徑，如果是投資自用的辦公樓，自用的培訓方面，這個可能性不大。我個人認為，我們的保險業(yè)應當學習國外同行的經驗，就是用保險資金來投資政府的保障房。而為了讓保險公司投資，就需要學習國外經驗，引入一些金融創(chuàng)新產品。比如說，房地產信托投資基金，和房地產股權投資基金PE，用這兩個產品就使得這個險資能夠通過購購金融產品來進入到保障住房的領域，通過PE也可以進入到舊城改造這個領域中來?，F在險資投資不動產，就直接意義上來說還是不能夠超越過去規(guī)定的范圍。未來如果能夠發(fā)明，盡早的能夠有一些金融產品創(chuàng)新能夠落地，特別是我在05年就提倡房地產信托投資基金，07年我主張用房地產信托投資基金持有能住房。現在，我知道有一些地方正在按照這種思路在進行試點。

　　觀點地產新媒體：目前聽說天津房地產信托投資基金支持保障性住房建設的試點方案已上報國務院了。

　　孟曉蘇：試點主要是兩個方向，一個方向就是廉租房的房地產信托投資基金。把現有的廉租房打高，拿租金來做這個融資，雖然是證券性的，而不是主權性的，但也是行政房地產信托投資基金邁出了自己的一步?，F在這個方案聽說已經是搞得差不多了。另外，還有一種房地產信托投資基金，就是政府供應資產的房地產信托投資基金。交通，道路，橋梁，水工程，公園這些，有的租金，有的沒有租金。但是，政府把它交給房地產信托投資基金之后，他來交租金，或者來交利息就可以形成證券性和股權性的房地產信托投資基金。

　　目前我們知道都是債券性，而不是股權性，真正的房地產信托投資基金是股權性的，中國在房地產信托投資基金當中走不出房地產的壟斷。有了房地產信托投資基金，建廉租房就有了保障。因為現在廉租房和其他保障性住房，一年需要1500億左右。去年沒有完成任務，是因為地方政府缺錢，但是通過房地產信托投資基金用社會資金來解決是一個不錯的辦法。

　　我們也看到較近住房建設部和其他部門把公積金拿來建設保障房，我覺得用它來建廉租房不利于公積金的流通，是不適合的。為什么不用公積金來建，因為住建部管這塊就兩萬億，但是他不知道現在保險業(yè)還有五萬億。其實拿出保險業(yè)資金的3%，就是相當1500億資金，就足夠全國廉租房建設的全部的錢。如果保險資金拿出2%，金融房地產信托投資基金就可以解決現在全部的廉租房建設資金?？梢姡ㄟ^金融創(chuàng)新來推動保障房建設是一個很好的思路。否則的話呢，地方政府現在有了認識，但就是差錢。但是這個試點進行得很慢。如果今年能夠試點成功的話，那么明年在推廣，我認為廉租房三年建設計劃就能夠完成，否則的話，資金來源確實一個很大的問題。

　　空置房討論無意義

　　觀點地產新媒體：較近空置房也是市場高度關注的焦點話題，對此，您怎么看？

　　孟曉蘇：空置房，其實概念上指的是建成以后還沒有消費的房子，空置率是開發(fā)商生產出來的，沒有賣的。香港對空置率有另外一種理解，認為去年銷售的房子，今年不住了叫空置率，這個和我們的說法是不同的。如果說居民購到手里不住了，像所謂“黑燈”現象里面這個揭示的那樣，那是不是有多少萬套，我估計誰也統(tǒng)計不出來了，更不要說記者拿著攝像機專門去到那些新開的樓盤那拍攝，然后說人家是空置。你怎么就知道人家是購了房不住的，哪是沒賣出去的，哪是賣出去以后沒租的，我當年住進“商城小區(qū)”的時候，那小區(qū)現在還不成熟，“商城小區(qū)”到處都是這樣空置現象，過一段時間就慢慢成熟，現在繁華得不得了，這是肯定的現象。

　　現在對于空置的說法，我們認為是外行人拿著攝像機到處去拍，然后評論一發(fā)，耗時耗力，沒有什么好的效果。更不要說老百姓購房，也有一種保值，增值的需要。投資性購房并不都是投機行為，他是在一定意義上是商業(yè)行為，較后他較終都是要轉化為消費，轉化為消費，無論是購房者自己居住，還是他賣給別人。有人就拿這個空置談海南，那海南本來就是一個季節(jié)性很強的地方，人家東北人購了房子都是一年來住三個月，所以空置也很合常理，就空置率的說法，明顯的表現出非專業(yè)性媒體對房地產這個非常專業(yè)的問題缺乏了解，我認為這個問題還是少議論較好。

　　物業(yè)稅需照顧公平與正義

　　觀點地產新媒體：經濟學家樊綱認為出現一批空置房與征收房產稅沒有開征有關，您同意這個觀點嗎？

　　孟曉蘇：我是主張征收物業(yè)稅，現在又說房產稅，覺得國務院在十六屆三中全會上提出的，適當時期開征物業(yè)稅那個提法不好接受，因為現在已經有了商業(yè)物業(yè)的房產稅，所以就用房產稅的提法，按我們的說法說就一個觀點。物業(yè)稅比房產稅要更準確，因為物業(yè)就包括了土地，范圍還更廣一些。

　　如果開征物業(yè)稅，是能夠減少了一些過量的投資現金流。，他又能夠使得農村土地比較方便的釋放出來，成為城市建設用地，因此能夠提高土地的供應，而不至于使得依賴土地財政的地方政府感到困難，另外也增加供應量。

　　如果說開征物業(yè)稅就能夠減少空置率，我認為這個也并不是完全的。但是物業(yè)稅也可以減少一部分這個不需要的投資性購房。但是，如果我們說的空置，指的是老百姓購房以后不住的空置，那么仍然還會有一些老百姓是在砌房的時候就購，但是現房的時候還沒有裝修，放在那等一等，這都很正常。所以，我認為開征物業(yè)稅也不會在這個方面，抑制這部分的老百姓購購。現在還沒有開征物業(yè)稅的時候，抑制這些都是沒有意義的。

　　我覺得物業(yè)稅，我們主要強調的是一個叫做公平理論，就是從城里的居民來說，有房子多的和房子少的人公平不公平。還有

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