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實(shí)錄:手持現(xiàn)金200億 遠(yuǎn)洋購(gòu)地隨行就市

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 768 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

其實(shí)“中服”沒(méi)有這么大的吸引力,在區(qū),建一個(gè)超高型建筑,成本高,效率差,風(fēng)險(xiǎn)大,周期長(zhǎng)。

  觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 鄧敏華 8月19日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在香港舉行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì),遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明、頭席財(cái)務(wù)官沈培英以及東北區(qū)事業(yè)部董事陸志軍等高管出席了會(huì)議。

  今年上半年,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額達(dá)到83億元,同比增長(zhǎng)19%,創(chuàng)歷史新高,完成了全年銷售目標(biāo)的46%。截止到2010年6月30日,遠(yuǎn)洋未結(jié)算銷售金額達(dá)到154億元。

  截止到7月31日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)手中還持有現(xiàn)金達(dá)到200億元,凈負(fù)債下降到了35%;土儲(chǔ)方面,截止到6月30日,達(dá)到了1442萬(wàn)平方米,分布于9個(gè)城市。

  其中,上海、青島、三亞三個(gè)城市是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年新進(jìn)入的城市,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明指出,公司有強(qiáng)勁的銷售支持,以及銀行投資者的支持,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)完全有能力抵御可能的市場(chǎng)低潮,同時(shí)抓住市場(chǎng)低潮時(shí)收購(gòu)?fù)恋氐牧紮C(jī)。

  以下遠(yuǎn)洋地產(chǎn)8月19日在香港舉行的業(yè)績(jī)會(huì)問(wèn)答實(shí)錄。

  Q:近日傳言地方政府即將出臺(tái)預(yù)售款監(jiān)管制度,此舉對(duì)于公司有影響嗎?

  李明:其實(shí)北京市政府正在擬預(yù)售款監(jiān)管制度的條例,預(yù)售款制度主要出發(fā)點(diǎn)是維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益,防止資金挪用,有利于加快住房供應(yīng)的速度,這個(gè)是效率問(wèn)題,這一點(diǎn)絲毫不亞于政府之前調(diào)控的影響,都體現(xiàn)了專業(yè)水平和結(jié)合實(shí)際的能力。

  對(duì)于行業(yè)的評(píng)價(jià)我們不好評(píng)價(jià),在上半年,我們回籠資金達(dá)100多個(gè)億,公司目前持有的現(xiàn)金200多億人民幣。我們也在按照公司現(xiàn)階段的需要安排銀行授信。因此,公司不存在資金上的壓力。

  Q:管理層提到今年的毛利率可能是維持在去年的水平。下半年公司有很多保障性住房上市,會(huì)不會(huì)對(duì)毛利率會(huì)有一些影響,公司如何有信心將毛利率維持在去年的水平?

  李明:上半年毛利率大概是25%,比去年同期降低了幾個(gè)百分點(diǎn),主要是09年上半年,應(yīng)對(duì)金融危機(jī)銷售均價(jià)降低的原因。個(gè)就是我們今年上半年售出項(xiàng)目中,主要是一些大樓盤,并且是期交盤。而這個(gè)大樓盤期推向市場(chǎng)的時(shí)候,定價(jià)的時(shí)候?qū)嶋H上是比較低的,后面的價(jià)格越開越高。

  其實(shí)你可以注意凈利率,公司的凈利率比去年還高。主要是因?yàn)槲覀冇胁糠治飿I(yè)是通過(guò)出讓公司股權(quán)的方式進(jìn)行的,所以沒(méi)有反應(yīng)在銷售金額,而是反應(yīng)在凈利潤(rùn)上。

  而我們對(duì)今年的毛利率有信心,主要源于我們上半年的銷售額,上半年83個(gè)億的銷售額當(dāng)中,銷售的價(jià)格比去年同期是增加了40%。這將使得我們?cè)诮衲昝S持去年的水平。

  Q:今年上半年遠(yuǎn)洋新進(jìn)入了三個(gè)城市,在北京也拿到了不少地。下半年公司土地儲(chǔ)備的計(jì)劃?北京中服地塊即將上市,公司是否有意競(jìng)拍呢?

  李明:除了現(xiàn)有的城市以外,公司也想介入一些有發(fā)展?jié)摿Φ亩⑷€城市,像??冢貞c,成都,以及武漢,秦皇島,長(zhǎng)春這些城市都是我們目前正在關(guān)注的快速發(fā)展城市,

  但是公司歷來(lái)是要堅(jiān)持合理規(guī)劃,公司不主張以囤地的方式來(lái)解決土地問(wèn)題。而是采取隨行就市,和規(guī)模適度這兩個(gè)原則來(lái)進(jìn)行土地規(guī)劃。

  至于中服地塊,我很坦然說(shuō),其實(shí)“中服”沒(méi)有這么大的吸引力,在區(qū),建一個(gè)超高型建筑,而超高型建筑有幾個(gè)特點(diǎn)。其中就是成本高,效率差,風(fēng)險(xiǎn)大,周期長(zhǎng),經(jīng)濟(jì)性確實(shí)更難一點(diǎn)。

  目前,我們是積極參與輪的設(shè)計(jì)投標(biāo),當(dāng)然這是技術(shù)問(wèn)題,跟經(jīng)濟(jì)沒(méi)有關(guān)系,參與這個(gè)方案是有關(guān)城市建設(shè),同時(shí)還是展現(xiàn)自己的設(shè)計(jì)能力,但是,這并不意味著公司一定勢(shì)在必得,或者是不惜成本。階段等到真正的招標(biāo)文件出來(lái)以后,公司會(huì)按照公司內(nèi)部的決策程序來(lái)考慮可行性,經(jīng)濟(jì)性是我們關(guān)注重要一點(diǎn)。

  Q:公司資金方面比較充裕,下半年在二三線城市有沒(méi)有拿地的額度,怎么看待二三城市的毛利率與一線城市的差異?

  李明:公司目前確實(shí)是擁有現(xiàn)金215億,擁有400億的授信額度,這并不意味著公司要把所有的錢都去拿地。

  我們拿地有三個(gè)條件,是戰(zhàn)略,所以我們進(jìn)入二、三線城市。要合理成本,甚至要低價(jià)。因?yàn)槲覀兊默F(xiàn)有的土地結(jié)構(gòu)上面,我們需要運(yùn)用低成本,低價(jià)格策略。第三個(gè)要快速擴(kuò)展,要適度的控制新增土地規(guī)模。單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模保證并適度。針對(duì)三個(gè)這原則,要定我們花多少錢拿地,這是不現(xiàn)實(shí)的,要考慮公司水平和市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)的情況。

  關(guān)于二、三線城市毛利率,我認(rèn)為二、三線城市的毛利率肯定跟一線城市有差距,一方面是售價(jià),但是,我們要看到一線城市售價(jià)高的同時(shí),地價(jià)上漲得很快,所以,一線城市的毛利率在未來(lái)也會(huì)下滑。

  就是,二、三線城市的毛利率也要取決于未來(lái)的發(fā)展,這些城市增長(zhǎng)速度應(yīng)該說(shuō)較快的可能性更大,增長(zhǎng)的時(shí)間有可能持續(xù)更長(zhǎng)。關(guān)鍵是能不能加快速度,能夠快速的提高建設(shè)的規(guī)模。

  Q:今年公司的核心盈利是多少,遠(yuǎn)洋是基于什么的考慮才進(jìn)行可轉(zhuǎn)換證券的融資?

  李明:我們物業(yè)的估值始終跟去年的是一樣的。還有就是我們出公司的股權(quán),盈利大約1個(gè)億,我們上半年大概完成6.6個(gè)億,去年同期是3.6個(gè)億。所以,上半年凈利的增長(zhǎng)大概80%左右。

  另一個(gè)是我們的可轉(zhuǎn)換證券融資,我們認(rèn)為這個(gè)融資方法有兩個(gè)重要的優(yōu)勢(shì)。一,這是一個(gè)的股權(quán)融資,公司是不需要償還,不需要抵押。同時(shí)與其他的證券不同。他沒(méi)有兩年,三年的期限,他是恒久的。

  更重要的是因?yàn)楣臼窍M高^(guò)這個(gè)融資渠道去尋找這些對(duì)公司感興趣的,而且是愿意對(duì)公司長(zhǎng)期投資的投資者。這個(gè)證券的投資者是鎖定,而且一年內(nèi)是不能出讓,我們因?yàn)楣具@個(gè)股東結(jié)構(gòu)里面有這些投資者,對(duì)公司未來(lái)發(fā)展是有更大的好處,所以不單單是融資的方法。

  Q:未來(lái)公司沒(méi)有其他方面的融資考慮?

  李明:暫時(shí)還沒(méi)有,我們還沒(méi)有動(dòng)用的銀行的授信,有200多個(gè)億,其實(shí)較理想的融資,還是考慮銀行融資。其他的企業(yè)可能銀行信貸方面比較緊張,比較困難,但是對(duì)我們公司來(lái)說(shuō),不是個(gè)問(wèn)題。

  一般商業(yè)銀行融資,成本是比較低,但是比較麻煩的。我們?cè)谶@方面有很大空間的資源還沒(méi)有啟用。所以未來(lái)都會(huì)認(rèn)真考慮。

  Q:中遠(yuǎn)國(guó)際退出對(duì)于公司的管理層有沒(méi)有影響,您認(rèn)為中國(guó)人壽會(huì)不會(huì)接手遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股權(quán)?

  李明:我對(duì)這個(gè)有幾個(gè)觀點(diǎn),一個(gè)是中遠(yuǎn)退出,這是出于自身業(yè)務(wù)調(diào)整的考慮,與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)自身的業(yè)績(jī)方面并沒(méi)有關(guān)系。

  目前,中國(guó)人壽持有的股份比較多,但是作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn),我們歡迎所有的股東持有遠(yuǎn)洋的股權(quán),至于說(shuō)中國(guó)人壽會(huì)不會(huì)增持,我想要取決于它自身考慮,因?yàn)橹袊?guó)人壽也是一個(gè)講政治,講政策的公司。較近也出臺(tái)了保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)股權(quán)的一些要求,我想人壽將會(huì)按照保險(xiǎn)法規(guī)則和要求操作。

  至于中遠(yuǎn)的退出,對(duì)公司的管理影響也不大,因?yàn)楣綢PO上市之后,在管理和經(jīng)營(yíng)方面已經(jīng)完全市場(chǎng)化。中遠(yuǎn)國(guó)際,包括現(xiàn)在的中國(guó)人壽至今都沒(méi)有參與管理。

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