在6月3日雅居樂的股東大會之后，其集團主席陳卓林、副總裁劉華錫、副總經(jīng)理兼公司秘書衛(wèi)靜心一起接受了媒體的采訪。向來低調(diào)的陳卓林也主動回答了媒體對于雅居樂的眾多提問。

　　即使雅居樂的高層一再表示自己的資金鏈絕無問題，但新政對開發(fā)商的作用已經(jīng)顯現(xiàn)。據(jù)雅居樂較新的數(shù)字得出，其銷售業(yè)績正在大幅下跌。而這也是目前大部分開發(fā)商5月業(yè)績表現(xiàn)出的共同現(xiàn)象。

　　銷售業(yè)績大降

　　陳卓林于股東會后表示，對今年全年銷售前景看法審慎，頭4個月表現(xiàn)合約銷售尚算不俗，合共達到75億元，但5月份由于內(nèi)地打壓房地產(chǎn)市場較為兇猛，令銷售成績不太理想，該月合約銷售約10億元，較以往每月約20億元下跌約50％。

　　據(jù)雅居樂5月10日公布的4月份銷售業(yè)績，截至2010年4月30日，雅居樂共錄得約75億元的合約銷售金額，實現(xiàn)合約銷售面積約73萬平方米。其中，4月份實現(xiàn)合約銷售金額17億。

　　事實上，雅居樂銷售大減的原因之一是曾經(jīng)為公司業(yè)績帶來較好貢獻的區(qū)域和樓盤受到新政影響嚴重。據(jù)陳卓林透露，雅居樂南京項目受調(diào)控影響較為嚴重，幾乎無業(yè)績?nèi)胭~。

　　而在2009年，南京雅居樂花園以約20億元的銷售業(yè)績，連續(xù)年成為南京市年度銷售。

　　雅居樂旗下位于重慶的地產(chǎn)項目，開售遇上政府宏調(diào)遏抑樓市措施，故項目開盤平均價格由原先目標每平方米8000至9000元，下降至目前約7000元。

　　但他表示，利潤水平仍會不俗，開售當日已售出接近200套房，套現(xiàn)1億多元。陳卓林表示，重慶很多開發(fā)商目前都不敢開盤銷售，而雅居樂還是"夠膽開盤"，因此有這樣的業(yè)績也是不錯。其表示，該項目頭期推售價因應(yīng)市場情況,故未有高開銷售,但預(yù)計未來數(shù)期推出時售價會有較好表現(xiàn)。

　　此外，雅居樂的大本營中山項目的銷售也有回落。

　　因5月恒大旗下樓盤全線降價，引發(fā)媒體對其他開發(fā)商是否跟風降價尤為關(guān)注。陳卓林對此強調(diào)，現(xiàn)時內(nèi)地地產(chǎn)市場，主要受政策及購家心理影響，而非樓價過高，集團目前平均售價每平方米約1萬元，具一定市場競爭力，亦廣受市場接受。不過，他亦指出，集團平均地價成本僅約1000多元，稱有空間可讓集團再決定。

　　事實上，雅居樂對今年的銷售目標已有明顯收縮。據(jù)年初公布的計劃，雅居樂2010年的銷售目標為330萬平方米，而陳卓林表示，以現(xiàn)時每平米均價約1萬元計算,保守估計,今年銷售額可超過200億元。

　　而在今年4月16日雅居樂業(yè)績發(fā)布會時，陳卓林還曾表示"今年目標銷售面積339萬平方米僅比去年增幅22%左右，其實是比較保守。今年我們會有15個新項目推出，包括亞運城、海南等項目，現(xiàn)在海南較低也到達16000元/平方米，因此，10000元/平方米的均價容易實現(xiàn)"。

　　顯然，雅居樂對市場的判斷已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，對于2010年已經(jīng)不再那么樂觀。

　　多渠道融資調(diào)整資金狀況

　　而因銷售明顯下降，雅居樂的資金狀況和財務(wù)健康水平也成為了關(guān)注的焦點。

　　副總裁劉華錫表示，雅居樂授信未有受銀行收緊貸款而影響，目前仍有超過100億元授信額。4月份雅居樂發(fā)行了6﹒5億美元債券，息率8﹒875％，較之前一批于06年發(fā)行的4億美元、年息率9％的債券更低，也成為今年內(nèi)房股發(fā)債所取得的較低息價。雅居樂該次發(fā)行債券旨在為提前贖回2013年9月到期的4億美元債券融資。

　　昨日，雅居樂副總經(jīng)理兼公司秘書衛(wèi)靜心也在會后表示,雅居樂還將有2億美元銀團貸款于本月28日到期,現(xiàn)正籌組貸款再融資。

　　而對于回購股份，衛(wèi)靜心稱,過去一年雅居樂回購的股份數(shù)量占總股本約3%,而年初至今,用于回購的金額達6.8億元,涉及1.13億股股份?！肮净刭徆煞菔强春们熬?，市場因素對股價亦有影響，與集團業(yè)務(wù)經(jīng)營未必成正比”。

　　陳卓林則表示日后會按股價及現(xiàn)金狀況決定是否增加回購公司股份，目前公司的股價未能反映公司的價值。

　　就集團開發(fā)進度方面，副總裁劉華錫透露，要視乎集團現(xiàn)金流以及銷售狀況"以銷定產(chǎn)"，按季度綜合三年開發(fā)量作評估，未有明確指出集團會否因應(yīng)宏調(diào)而傾向減慢開發(fā)進度。

　　海南項目分拆上市日程未定

　　4月23日有報道稱，雅居樂有意分拆海南業(yè)務(wù)上市，市場估計集資規(guī)?？赡苓_數(shù)十億，甚至百億元。

　　據(jù)雅居樂發(fā)行票據(jù)的銷售文件披露，由該公司及摩根士丹利分別占70％及30％、并持有海南項目的冠金投資，有意分拆于港交所或其他認可的交易所上市。雅居樂將透過上市減持部分權(quán)益套現(xiàn)，以體現(xiàn)海南項目的投資價值，但會維持其于冠金的控股地位。

　　雅居樂于海南只有一個清水灣項目，然而總建筑面積達985萬平方米，占雅居樂總土儲30％。若從雅居樂去年資產(chǎn)凈值259億元推算，海南資產(chǎn)凈值僅86億元，但這是從成本計算。如以去年當?shù)孛科矫拙鶅r1萬元計，海南資產(chǎn)值高達985億元，市場估計若冠金上市估值中間落墨，集資額將達數(shù)十億元，較進取預(yù)測更達百億元。

　　清水灣項目已經(jīng)成為了2009年雅居樂較賺錢的物業(yè)。

　　雅居樂2009年在售項目分布在全國16個城市，共計27個項目合計銷售面積279萬平方米，銷售額226億元。其中，海南清水灣當年錄得64億元的銷售額，成為雅居樂2009年銷售較多的樓盤，占得雅居樂近30%的業(yè)績比重。

　　受惠于國際旅游島概念大熱，清水灣項目在今年前三個月銷售大熱，甚至一度脫銷，但隨著海南熱漸漸散去，清水灣的銷售也不復(fù)以往火爆。

　　對此，陳卓林回應(yīng)稱,分拆海南項目暫未有具體時間表,雖然海南項目占公司盈利現(xiàn)約達28%,去年入賬超過20億人民幣。即使日后能成功分拆上市,對公司的盈利表現(xiàn)亦不會構(gòu)成大影響。

　　陳卓林解釋,若海南項目上市后,將成為雅居樂的子公司,盈利同樣會對雅居樂提供貢獻。

　　此外，衛(wèi)靜心還透露早前為海南項目以受限子公司形式籌組發(fā)債，年期達七年，為使該筆債項的條款與去年發(fā)行的3億美元債項一致，公司須在取得同意下，按去年所發(fā)行債券內(nèi)容，及將未來7年可能出現(xiàn)的情況寫入條款內(nèi)，以加大彈性。

　　期望政策早日落實

　　在新政之下，每家開發(fā)商都無法逃脫大環(huán)境對其的影響，包括雅居樂。其實，已經(jīng)很明顯的是，受新政影響，雅居樂幾個項目的銷售大減。

　　“期望調(diào)控措施可盡快清晰,好讓發(fā)展商、金融機構(gòu)及消費者等各方有所準備”，陳卓林表示。

　　陳卓林進一步解釋,現(xiàn)時的調(diào)控中,如"兩套房"、"外地投資者"等定義均有含糊不清的地方,他期望調(diào)控可以盡快清晰落實,令發(fā)展商作好準備,以爭取合理盈利。他又預(yù)期未來2-3個月,將成為調(diào)控關(guān)鍵時間,公司在此期間會保持觀望態(tài)度。

　　陳卓林表示，現(xiàn)階段會暫停物色新土地，并且傾向保留現(xiàn)金，一切要待政策出臺，再觀望一段時間后才會重新入市購地。

　　陳卓林指出，目前內(nèi)地遏抑樓市政策主要是從稅收及融資入手，地產(chǎn)商以及銀行紛采取觀望態(tài)度，他舉例指，海南有超過95％購家來自外地，主要為度假及投資用途，政府與業(yè)界均在探討有關(guān)控制外地人購樓的政策，他亦相信政府調(diào)控并不希望令樓市出現(xiàn)問題。

　　而對于近段時間市場上討論較多的房產(chǎn)稅問題，陳卓林回應(yīng)稱有關(guān)征稅影響所有物業(yè)，相信政府會好小心處理，并且期望集團可維持合理利潤率水平于15％至18％水平。

　　劉華錫則補充表示，有關(guān)稅項征收并未落實,但認為調(diào)控措施已見威力,預(yù)期未來不會有更強力度的措施出臺。其認為，雅居樂目前房價并不高，且以自住購購者為主，所以公司受宏觀調(diào)控影響不大。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！