中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是畸形的,一級(jí)市場(chǎng)壟斷、二級(jí)市場(chǎng)放開,以壟斷產(chǎn)品在市場(chǎng)詢價(jià),導(dǎo)致價(jià)格越來越高。如我國在土地儲(chǔ)備制度實(shí)行較早、與招拍掛制度結(jié)合較好的上海、浙江等地,就是房地產(chǎn)價(jià)值的高峰。而海南省學(xué)習(xí)了兄弟省市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)后,房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上升。

土地壟斷與土地財(cái)政飽受詬病,卻被作為先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)四處推廣,源于土地利益實(shí)在太大,有關(guān)方面食髓知味,也因?yàn)橐患?jí)市場(chǎng)牽涉到方方面面的利益,政府牽頭才能高歌猛進(jìn),這也是許多人所頌揚(yáng)的中國模式的高效率。

現(xiàn)在,高效率的火車頭被堵上了一顆小石頭。國土資源部近日發(fā)文明確,在2011年3月底前,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)徹底脫鉤,各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)。

這是對(duì)于以往行政規(guī)章的調(diào)整。按照國土部、財(cái)政部和央行于2007年聯(lián)合印發(fā)的《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有權(quán)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時(shí)利用及為儲(chǔ)備土地、實(shí)施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動(dòng),土地儲(chǔ)備與土地一級(jí)開發(fā)融為一體,經(jīng)過一級(jí)開發(fā)成為熟地后推向市場(chǎng),獲取中間差價(jià)。

貓膩不可勝數(shù)。一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)貸款從貸到用、從城建到土地亂成一鍋粥,有時(shí)抵押物與貸款的實(shí)際使用者更不是一個(gè)法人實(shí)體,由地方政府通過幾家公司大玩左手倒右手的游戲。

更要害的是拆遷,土地儲(chǔ)備屢以公益為名行商業(yè)拆遷之實(shí)。如安徽省蕪湖市國有土地收購儲(chǔ)備以舊城改造為名,收儲(chǔ)了處于蕪湖市的中江商場(chǎng)地塊。該區(qū)塊的拆遷申請(qǐng)人是蕪湖土地收儲(chǔ),而向鏡湖區(qū)建委領(lǐng)取拆遷證的卻是鏡湖建投公司,它又將拆遷項(xiàng)目轉(zhuǎn)包給了虹宇拆遷公司。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目披上公益的外衣橫行于世。該案例是諸多強(qiáng)拆案例中先進(jìn)的喜劇:安徽省發(fā)改委在今年2月10日撤銷了蕪湖市發(fā)改委的批文,認(rèn)為蕪湖發(fā)改委“同意中江商場(chǎng)開展前期工作”的批文屬行政越權(quán),不得作為規(guī)劃與拆遷依據(jù);4月12日,安徽省國土廳撤銷蕪湖國土局發(fā)給蕪湖土地收儲(chǔ)的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

今年5月15日,國務(wù)院辦公廳下發(fā)緊急通知,要求“程序不合法、補(bǔ)償不到位,一律不得實(shí)施強(qiáng)制拆遷”,但強(qiáng)拆依然在進(jìn)行,到9月仍爆發(fā)了江西宜黃拆遷自焚案。大量新建成不久的建筑被推倒,地方政府成為磚頭水泥高耗能經(jīng)濟(jì)較有力的推動(dòng)者。

此次政策并非徹底改革,有半吊子改革嫌疑。一級(jí)市場(chǎng)壟斷沒有變化,凡屬于收儲(chǔ)范圍以內(nèi)的土地都必須進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系,由政府壟斷收購和儲(chǔ)備,經(jīng)土地儲(chǔ)備投資開發(fā)后再提供給市場(chǎng),其他任何單位和個(gè)人都不能收購?fù)恋?也不能向市場(chǎng)供應(yīng)土地。目前我國土地財(cái)政的形成根源是土地壟斷之后獲取土地溢價(jià),而一級(jí)開發(fā)并不存在暴利空間。事實(shí)上,一級(jí)開發(fā)的利潤非常低。按照北京市的規(guī)定,企業(yè)用自有資金進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)的,規(guī)定利潤不超過8%;貸款進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的,利潤不超過2%。

由于沒有從根本上破解土地財(cái)政,與現(xiàn)有政策難以接軌,此次改革效果不會(huì)太大。為了處理閑置地,較好的辦法是熟地推向市場(chǎng),目前北京、上海等一線城市土地招拍掛已經(jīng)規(guī)定推出的土地必須是整理好的“熟地”,隨著下一步國土部對(duì)土地招拍掛的改革,也會(huì)將“熟地”入市的規(guī)定推向全國。但生地變熟地,就面臨著拆遷、平整等一系列難題,土地儲(chǔ)備與一級(jí)開發(fā)商成為串在一起的利益螞蚱。雖然肉體割裂,精神上仍然相通。

按照規(guī)定,土地儲(chǔ)備為事業(yè)單位,而土地市場(chǎng)一級(jí)開發(fā)為企業(yè)行為,導(dǎo)致很多地方形成了儲(chǔ)備與開發(fā)兼于一身,兩塊牌子一套人馬,尋租現(xiàn)象層出不窮。此次改革的亮點(diǎn)是將一級(jí)開發(fā)讓渡給市場(chǎng),防止壟斷土地者繼續(xù)壟斷一級(jí)開發(fā),以堵塞尋租空間。但改革并非要害之處,不可作過高評(píng)價(jià)。（來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）

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