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政協(xié)委員:破解房價調(diào)控怪圈需改變土地財政現(xiàn)狀
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 591 次
從1998年中國實行房地產(chǎn)改革并取消福利分房以來,房價似乎就沒有降過,特別是近幾年來,國內(nèi)大多數(shù)城市的房價都脫離了普通百姓的實際支付能力,高高在上的房價讓眾多的普通百姓叫苦不迭。
然而,近幾年的國家房地產(chǎn)市場調(diào)控措施,似乎陷入一個怪圈:“房價越調(diào)越高”。有時甚至出現(xiàn)一邊在打壓高房價,地方政府一邊卻在以種種理由和措施來“托市”,政府和地方地府在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面陷入了博弈。
為什么會出現(xiàn)這種情況?有政府官員私下表示,去年當(dāng)?shù)氐呢斦杖胗?0%都是靠房地產(chǎn)行業(yè)貢獻的。如果房價下跌,開發(fā)商的房子就不好賣了,房地產(chǎn)市場又有一個“購漲不購跌”的心理,銷量下滑,開發(fā)商拿地的激情自然會減退,政府手里的土地就不好賣了。
因此,如果房地產(chǎn)業(yè)萎縮,政府的財政收入無疑將大受影響。
“一些所謂的高科技企業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)納稅額其實很可憐,不能指望他們。如果房地產(chǎn)不行,光指望其他產(chǎn)業(yè)得來的稅收,恐怕我們連公務(wù)員、教師的工資都發(fā)不出去了。”
地方政府嚴(yán)重依賴賣地養(yǎng)活本級財政,而開發(fā)商的暴利也成為此次兩會眾矢之的。過度暴利被認(rèn)為導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)陷入“調(diào)控—觀望—反彈”的怪圈,代表、委員尖銳地批評道:“這種怪圈每經(jīng)歷一次循環(huán)往復(fù),房價都會攀升到一個新的高點?!?
在今年的兩會上,全國政協(xié)委員、合眾人壽董事長戴皓表示,應(yīng)從改變地方政府“土地財政”入手解決房價居高不下的問題。他認(rèn)為,高地價、高房價究其根本原因是目前土地招拍掛、價高者得的出讓形式造成的。
“房地產(chǎn)開發(fā)的總費用支出一半多,通過房地產(chǎn)相關(guān)的稅費和土地出讓金流向政府。除去征地、拆遷、補償、稅費等成本,土地出讓的凈收益一般在40%以上,土地出讓金在一些較高地區(qū)能占到地方財政收入的50%以上。”戴皓說,穩(wěn)定房價頭先應(yīng)從穩(wěn)定地價入手,主要是改革現(xiàn)有土地招拍掛制度,改變“價高者獲得土地”模式,應(yīng)綜合考慮土地競標(biāo)者的投標(biāo)方案,可采取多種形式實施土地出讓,比如政府劃撥式、較高限價式、合作開發(fā)式等,尤其應(yīng)把環(huán)保、民生等綜合指標(biāo)納入到綜合考慮因素中。
全國政協(xié)委員、大連萬達集團董事長王健林為控制高房價開出的“藥方”也是治理高地價,改變土地獲取方式:“很多人,尤其是國土部門不承認(rèn)房價和地價的關(guān)系,其實房價和地價的關(guān)系就像雞和蛋的關(guān)系,很難說清楚,但不可否認(rèn),房價和地價有完全的因果關(guān)系?,F(xiàn)在的土地出讓方式,土地出讓完全看價格,價高者得,這就是房價高的根本原因?!?
王健林做過統(tǒng)計,2003年以前,在沒有實行土地招拍掛制度以前,中國房價平均年增幅低于中國人的收入增幅,2003年后,一律通過招拍掛一種渠道獲取土地,雖然達到了規(guī)范市場的目的,但也將土地價格推高,結(jié)果既推高了房價,又造成地方財政過度依賴土地出讓收入。
“地價帶有風(fēng)向標(biāo)的作用,每個高地價出來,周邊的二手房天就有反應(yīng),周邊的樓盤一周內(nèi)也一定會調(diào)整價格?!蓖踅×终J(rèn)為,改變現(xiàn)在的土地獲取方式,應(yīng)更多采用招標(biāo)方式,“這里面肯定會有人為操控因素,但兩害相權(quán)取其輕。如果土地獲取方式不改變,任何辦法都是白說,沒有意義。”
然而,地方政府對“土地財政”也有自己的看法:“這都是現(xiàn)行的分稅制的缺陷造成的?!爆F(xiàn)在不少地方面臨現(xiàn)實財政壓力,金融危機開始后,實體經(jīng)濟受到了不小的沖擊,不少地方財政更感到吃力。另外,在分權(quán)體制之下,與地方在財權(quán)與事權(quán)間不夠匹配,也是造成一些地方財政困難的原因之一。
因此,在面臨財政困境時,地方政府自然就很容易想到“賣地”這個既簡單來錢又快的方法,這也是造成當(dāng)前地方政府“土地財政”普遍存在的原因之一。
然而,完善分稅制并非解決地方土地財政問題的先進途徑。當(dāng)今很多地方經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡,盲目追求GDP,嚴(yán)重依賴土地財政,造成地方經(jīng)濟畸形發(fā)展。調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、提高增長質(zhì)量、實現(xiàn)均衡發(fā)展才是地方政府?dāng)[脫依賴土地財政的先進有效途徑。
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