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城鎮(zhèn)居民禁購宅基地房 誤購購家可索補(bǔ)償
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 738 次
“天河棠下宅基地房,88.96平方米,售價(jià)22萬!”便宜嗎?當(dāng)然便宜!然而,農(nóng)村宅基地房——也就是小產(chǎn)權(quán)房——是國務(wù)院明文禁止城鎮(zhèn)居民購購的。近日,廣州市天河區(qū)法院對一宗典型的宅基地房屋購賣糾紛案進(jìn)行了宣判,購賣合同較終被判無效。此案給購房者提了個醒:購房,小心遇到“宅基地”。
馮某是沙河鎮(zhèn)某村宅基地的使用權(quán)人。日久年深,馮某的房子成了二級危房。1985年5月,馮某與附近尚無房屋居住的廣州彈簧廠職工黃某、何某簽訂了《私房合資建房協(xié)議書》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議,并經(jīng)過公證,約定:馮某出地,黃某、何某出資,改建上述宅基地房屋。新房建成后,馮某分得一、二層,黃某何某各得三、四層樓房,并約定:由馮某作為報(bào)建人,領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后,再重新分割房屋產(chǎn)權(quán)。新樓于1988年落成,由各方使用至今。
2007年10月,馮某突然以“協(xié)議違反‘宅基地不得轉(zhuǎn)讓’的規(guī)定”為由,請法院確認(rèn)協(xié)議無效。
黃某在法庭上稱:馮某此舉,是因?yàn)榉績r(jià)上漲,見有利可圖,才在20多年后提請判決合同無效——這樣一來,房屋就歸馮某一個人所有了。
黃某認(rèn)為這個協(xié)議是有效合同,根據(jù)《合同法》的規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)的合同才是無效合同。本案的行為發(fā)生在1985年5月,判斷該行為是否有效,應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的法律,而馮某并沒有提供當(dāng)時(shí)的法律依據(jù)。另外,雙方的簽約行為進(jìn)行了公證確認(rèn),若沒有相反證據(jù)推翻,該公證書是有效的。
天河區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為,一般情況下,判斷合同是否成立和有效,應(yīng)以行為時(shí)的法律和行政法規(guī)為依據(jù),適用《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》(該法由國務(wù)院于1982年2月13日頒布并施行,1987年1月1日因《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施生效而廢止)?!洞彐?zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》規(guī)定:農(nóng)村居民僅能在核準(zhǔn)的用途范圍內(nèi)使用建房用地,不得違法轉(zhuǎn)讓。
本案中,涉案土地是有關(guān)部門批給馮某作為宅基地建房的集體所有土地。馮某與黃某、何某簽訂的《私房合資建房協(xié)議書》,雖名為合資建房,實(shí)為變相房屋轉(zhuǎn)讓。因此,馮某等人簽訂的《私房合資建房協(xié)議書》的內(nèi)容,因違規(guī)而被判無效。(閆曉光)
有中介用“合資”繞過禁售令
“三房一廳,12.2萬元”、“南湖邊上,社區(qū)內(nèi)配套全,**口物業(yè),100平方米三房單位只需18萬”、“天河棠下宅基地房,88.96平方米,售價(jià)22萬”——記者昨天在網(wǎng)上搜索到,廣州仍有不少人叫賣宅基地房。
“小產(chǎn)權(quán)房”禁售令應(yīng)該眾人皆知,還會有人購嗎?一個剛剛貼出不久的信息稱,舊廣從路邊一房屋,可作廠房、商鋪、旅業(yè)或住宅,價(jià)格面議。記者致電過去,一位女士說“早已有人購了”;其他兩個剛剛貼出的“小產(chǎn)權(quán)房”廣告也已賣出。
一位出售宅基地房的中介告訴記者,宅基地房的交易程序與一般的商品房購賣不同。購樓要簽署兩份文件,一份是《合資建房協(xié)議書》,一份是在律師事務(wù)所簽訂的《見證書》。她解釋稱,由于宅基地不能轉(zhuǎn)讓,只能以“集資房”的形式進(jìn)行。
國務(wù)院禁止城鎮(zhèn)居民購宅基地房
沒有產(chǎn)權(quán)的宅基地房又稱為“小產(chǎn)權(quán)房”,較近一段時(shí)間,國務(wù)院三令五申,禁止城鎮(zhèn)居民購購農(nóng)村的“小產(chǎn)權(quán)房”,引發(fā)社會關(guān)注和熱議。
廣東舜華律師事務(wù)所的肖雄輝律師認(rèn)為,此案的判決告訴我們,“小產(chǎn)權(quán)房”不僅是現(xiàn)在的法律禁止——20年以前法律就不允許“小產(chǎn)權(quán)房”的任意轉(zhuǎn)讓?!段餀?quán)法》規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”根據(jù)《土地管理法》及相關(guān)司法解釋的現(xiàn)行規(guī)定:“禁止城鎮(zhèn)居民購購農(nóng)村的宅基地,政府有關(guān)部門也不能為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購購和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”這主要是因?yàn)橘徺u“小產(chǎn)權(quán)房”將不可避免的產(chǎn)生占用耕地、破壞農(nóng)村環(huán)境、失地農(nóng)民無以為生、破壞整體規(guī)劃、擾亂房地產(chǎn)市場、滋生村干部腐敗等種種弊端。
宅基地房的出租購賣等曾引發(fā)大量的糾紛,比較典型的,就是較近發(fā)生在北京宋莊“畫家村”的訴訟案。自2006年10月以來,13位在宋莊以低價(jià)購購宅基地房的藝術(shù)家被村民告上法庭,村民要求以原價(jià)討回宅基地房。李玉蘭夫婦是被告藝術(shù)家之一,他們于2002年7月1日花了45000元,從宋莊當(dāng)?shù)卮迕袷掷镔徺徚艘惶庨e置宅基地房。2007年7月,通州法院判決:李玉蘭是居民,依法不得購賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房,因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋購賣合同無效,責(zé)令他們在判決生效90天內(nèi)騰空退出房屋。
誤購宅基地房購家可索補(bǔ)償
如果以《合資建房協(xié)議書》等方式購了宅基地房,又被判合同無效,應(yīng)該怎么辦呢?
廣東舜華律師事務(wù)所的肖雄輝律師認(rèn)為,如果遇到這種情況,購方可要求補(bǔ)償。
就上述案件為例,肖雄輝認(rèn)為,何某和肖某可以要求賣方給予補(bǔ)償。至于補(bǔ)償數(shù)額,衡量時(shí)將綜合考慮購方裝修或翻建、涉案房屋和宅基地的價(jià)值已大幅上漲等因素,出賣人應(yīng)根據(jù)評估所得的涉案房屋價(jià)位等因素,適當(dāng)給予購家一定補(bǔ)償。
宅基地房無真正產(chǎn)權(quán)
宅基地房屬于小產(chǎn)權(quán)房——小產(chǎn)權(quán)房,是指在農(nóng)村集體所有的土地上開發(fā)的房地產(chǎn),并銷售給城市居民。按現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定,這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或農(nóng)民宅基地,不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此,小產(chǎn)權(quán)房并不具有真正的產(chǎn)權(quán),無法得到法律保護(hù)。
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