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陳寧遠:房價里的民意不可被代表
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:東方網(wǎng) 閱讀 683 次
但筆者注意到,這個號稱是中國房地產(chǎn)購房者調(diào)查的樣本范圍,小到只有北京一地,窄到面向的人群只是“由本項目的訪員在北京搜房組織的看房團和一些專題活動中分發(fā)問卷”涉及的人。而且即使這么小,這么窄,還一共只采集了964個在北京的購房者的樣本——而北京一地,年銷售房產(chǎn)的套數(shù)成千上萬,僅上半年銷售套數(shù)排名前十的新項目,就賣出去近9000套房子。
這樣的樣本,能得出什么可靠的結(jié)論?就它所提供的數(shù)據(jù)范圍和調(diào)查方式,連北京較普通的新開樓盤銷售前的盡職調(diào)查都不如,想以這樣的樣本,描述樣本地北京的情況都掛一漏萬,遑論中國房地產(chǎn)?不過該“研究”也說了些無奈的大實話。該機構(gòu)華北分院總經(jīng)理蔣云峰對媒體說:“從研究結(jié)果看,購房者表現(xiàn)出四個明顯的心理特點,一是對調(diào)控政策有信心,二是對平抑房價有信心,三是市場觀望的氣氛濃,還有一個就是大家認為目前房價仍然偏高?!?/P>
這個大實話,說穿了是某種主題先行的調(diào)查。大家都在說房價太高了,要求政府管理;因此政府管理了,出臺了各種宏觀調(diào)控政策。因此這家號稱權(quán)威的調(diào)查機構(gòu),就采樣了964個人——據(jù)說這些人大頭是公司員工(46.4%)和公司管理人員(19.2%),家庭收入大多為10萬元(近60%)。這個樣本的結(jié)構(gòu),很符合我們現(xiàn)在的社會是商業(yè)社會,公司之外的人員少,農(nóng)民工可能都在公司化的機構(gòu)里,政府是先進的土地公司,公務(wù)員也可視為公司職員。這樣的商業(yè)社會,得出上述結(jié)論,中國人對地產(chǎn)的看法近乎大一統(tǒng)了,這多和諧呀!
于是房價的民意可以歸納為,國人一定相信調(diào)控政策有效,相信政府有平抑房價的能力。至于所謂觀望的心理,家庭年收入在10萬元的群體,去吃一頓火鍋可能不需要太觀望,要購房子肯定是要觀望良久的。即便在2000年房價還很低的時候,家庭收入10萬元的人,購房子也要觀望良久的。
而房價太高的結(jié)論,讓人懷疑這個號稱中國地產(chǎn)指數(shù)的調(diào)查機構(gòu),對價格指數(shù)處理的專業(yè)能力。因為市場的心理認為價格高了,不是編制價格指數(shù)的基本標準和原則。
價格指數(shù)的編輯本身只是數(shù)據(jù)描述,并非貴賤的判斷。它所顯示的價格高低,只有和歷史數(shù)據(jù)相比才有意義。
盡管個人消費者也好,投資人也好,投機者也罷,甚至研究價格的人,都可以隨心所欲地發(fā)表,對價格高低引起的合理與否的意見,說貴論賤。但要編制價格指數(shù),尤其號稱是中國這樣權(quán)威的價格指數(shù),卻不能這么心理活動化,而要客觀做出某種嚴格的價格指數(shù)曲線。按照曲線的坐標,談同比環(huán)比,給人以中性獨立的參考意見。不能大家說高,就說高了;也不能大家說低了,就說低。要有時間的維度,要有參照和比較,否則這種調(diào)查,就既不能獨立,也肯定不符合民意。而只是某種主題先行的調(diào)查,是自己給自己的某種觀點找理由。這種自證的行為,打著中國調(diào)查的名義,以自己的觀點,代表看不見摸不著的民意,無疑是不科學的。
房價里肯定有民意。但任何有民意的東西,怎么量化和處理,由誰來代表,自古就是難題。這個我們暫時解決不了,但可以肯定,一份964個公司職員及其管理人員的“研究”,肯定代表不了房價里的民意。
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