在消費融資體系中,融資關(guān)系、資金流向以及有關(guān)條件如下圖所示。

　　目前的個人住房消費融資可以歸納為三種方式:一是住房抵押貸款,二是住房按揭貸款,三是政府、企業(yè)單位、住房積金或保險公司提供擔?；虮ｋU的住宅貸款。在實際操作中也可能是組合性或混合性的。
　　1.個人房產(chǎn)抵押綜合消費貸款"個人房產(chǎn)抵押綜合消費貸款"是指借款人為滿足個人消費需求,以自己所有或他人所有的房屋提供抵押擔保,向銀行申請的個人綜合消費貸款。"個人房產(chǎn)抵押綜合消費貸款"的好處是為消費者增加了融資渠道,通過"個人房產(chǎn)抵押綜合消費貸款",消費者較終在現(xiàn)有資產(chǎn)不變現(xiàn)的前揭下,就可以達到個人資源有機整合的目的,實現(xiàn)資產(chǎn)化,解決現(xiàn)有資金不足的問題。
　　(l)申請抵押貸款的基本程序
　?、俳杩钊颂岢鲑J款申請,由銀行指定的律師事務(wù)所對借款申請人提交的相關(guān)資料進行初步審查。
　?、诼蓭焻f(xié)助借款人辦理房屋評估、房屋抵押登記、投保財產(chǎn)保險等手續(xù)。
　?、勐蓭熓聞?wù)所出具法律意見書,并將借款人相關(guān)資料交于經(jīng)辦行。
　?、芙?jīng)辦行進行貸款審查,對符合條件的借款申請人出具貸款承諾書。
　?、萁杩钌暾埲藨?yīng)在經(jīng)辦行開立專用賬戶,并簽訂《個人綜合消費貸款借款合同》、《個人綜合消費貸款抵押合同》,由律師協(xié)助辦理房屋保險和抵押登記。
　　⑥經(jīng)辦行取得房屋產(chǎn)權(quán)證書正本后,將貸款金額劃到借款人指定帳戶。
　　(2)個人住房抵押貸款操作流程:確定貸款方案→借款人資料提交→銀行審核→簽約→抵押登記抵押收件收據(jù)銀行→放款90%→抵押登記結(jié)束→他項權(quán)利證明和房產(chǎn)證復印作交銀行-,放款10%。
　　(3)借款人應(yīng)提交的材料
　?、俦救思芭渑忌矸葑C。
　?、诒救思芭渑紤艨诓?。
　?、劢Y(jié)婚證書或未婚證明或離婚而未再婚證明(由街道開具)。
　?、墚a(chǎn)權(quán)證。
　　(4)委托 收費標準
　?、?0萬以上貸款收總額的5%
　　包括:a.扭保風險;b.咨詢服務(wù)費;c.評估費;d.公證費。
　　不包括:由a.保險費(貸款人自己利銀行繳納);b.抵押費(貸款人自己在房產(chǎn)交易繳銷)。
　?、趌0萬以下分項收費。
　　(5)注惠事項：
　?、俸灪贤肮C時,必須夫妻共同到場及攜帶a.身份證,b.戶口本;c.產(chǎn)權(quán)證;d.結(jié)婚證書(以上均需正本)。
　　②簽合同時必須攜帶應(yīng)交的保險費(現(xiàn)金)。
　?、廴绻鞘酆蠊┓啃杼峁?a.職工家庭購購私有住房協(xié)議書;b.本戶人員情況表。
　　2.住房按揭貸款
　　按揭貸款是抵押貸款的一種特殊形式,它是由金融機構(gòu)、住宅開發(fā)商和消費者三方共同參加的住宅開發(fā)經(jīng)營的一種融資業(yè)務(wù)活動。開發(fā)商為了盡早取得售樓房款,融入建設(shè)資金或為了提高資金使用效果,往往進行預(yù)售(須經(jīng)政府許可),-股向消費者收取約20%的頭期購房款,然后憑預(yù)售合同并以物業(yè)權(quán)益為抵押向金融機構(gòu)(銀行)申請貸款,交清購樓余額,并經(jīng)公證和抵押登記,消費者向銀行定期還本付息。其基本特征:
　　(1)通過融資將住房消費和開發(fā)經(jīng)營聯(lián)系起來;
　　(2)表達了抵押標的物、抵押貸款對象、貸款用途以及擔保人的特定性。
　　標的物就是消費者所購住房,對象是眾多的特定消費者,用途是專用于消費者所購住宅的建設(shè)費用,擔保人則是本項目開發(fā)商并排斥任何第四方口在住房債揭貸款業(yè)務(wù)中,按揭貸款比例(銀行貸款額與房價款額之比)、還款期限、還款方式、利潤等技術(shù)性指標的確定至關(guān)重要.它反映著銀行、消費者和開發(fā)商三方利益的分歧。

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