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葉檀:房租上漲不是房?jī)r(jià)下挫惹的禍

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 739 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
  在商品房成交量下降后,有越來越多的媒體關(guān)注房租上漲,多個(gè)城市的住房租金明顯上漲,北京、天津、大連、沈陽、杭州等城市的房租漲幅超過10%。北京四五月間住房租金價(jià)格同比上漲20%以上,部分地段好、交通方便的房源漲幅更高達(dá)50%,租賃均價(jià)達(dá)到每月3000元,使北京租售比回落至1∶565。

  有人認(rèn)為是房?jī)r(jià)下跌惹的禍,樓市新政后房屋租賃需求提高,從而導(dǎo)致租賃價(jià)格提高。次要原因包括進(jìn)入大城市人員增加、動(dòng)拆遷周轉(zhuǎn)戶增加,CPI上升預(yù)期使房東提價(jià)等。

  認(rèn)為房?jī)r(jià)下挫導(dǎo)致房租上漲的看法極其錯(cuò)誤。

  房租反映的是住房的剛性需求,與實(shí)體經(jīng)濟(jì)、收入與通脹等因素掛鉤。當(dāng)某個(gè)城市的剛性需求居高不下,且有越來越多的人員能夠或者愿意承受高房租在城市居住,這說明該租房者的收入可以彌平高房租。房屋租金的高低與收入密切相關(guān),通常而言,租金占據(jù)收入的10%到30%,極端者可以高達(dá)50%。一旦超過極限,租房者無法承受高租金,有兩個(gè)選擇:一是轉(zhuǎn)向低租金住房或者隱性降低租金,這些城市群租、膠囊公寓等低租金房將大行其道;二是租房者離開高租金城市,使這些城市空心化。

  房屋租賃市場(chǎng)由消費(fèi)者的收入主導(dǎo),而不像商品房能夠由投資者的收益預(yù)期主導(dǎo)。在消費(fèi)品市場(chǎng)在高中低端要求,租賃市場(chǎng)同樣如此,不同的租賃房滿足不同收入人群的要求,一旦房屋租賃高高在上,消費(fèi)者只能聞風(fēng)而逃。

  這與商鋪較為相似。雖然商鋪價(jià)格民也會(huì)產(chǎn)生泡沫,但泡沫遠(yuǎn)不如商品房大。原因就是商鋪價(jià)格較終要與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相連。開發(fā)商當(dāng)然可以為商鋪開出天價(jià),但較終要由商鋪的購購者或者承租者購單,如果城市、區(qū)域的商業(yè)不發(fā)達(dá),或者商鋪區(qū)域位置不佳,就會(huì)淪為死鋪,乏人問津,投資者不得不自認(rèn)倒霉。

  投資商鋪者需要的是對(duì)于某區(qū)域未來實(shí)體經(jīng)濟(jì)、商業(yè)生態(tài)發(fā)展的把握,需要經(jīng)過實(shí)體經(jīng)濟(jì)的考驗(yàn),而不能像商品房一樣,賣弄增值預(yù)期忽悠接盤者。如海寧皮革城發(fā)展勢(shì)頭旺,隔年商鋪?zhàn)饨鸱?,以至于產(chǎn)權(quán)擁有者惜售,但租金超過承租者出售皮革的毛利時(shí),或者皮革產(chǎn)業(yè)下挫時(shí),商家便不再進(jìn)入該商業(yè)領(lǐng)域。

  與單純的資本市場(chǎng)泡沫不同,房租也好,商鋪也好,較終與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相連,與收入掛鉤。

  目前一線城市房租價(jià)格上升,是房東對(duì)承租者承受能力的試探。如果房東上漲30%,而租房者依然趨之若鶩,就說明以往低估了承租者的承受力,此時(shí)以往的商品房投資者就會(huì)轉(zhuǎn)型成為寓公,靠收租彌補(bǔ)商品房投資成本。如果房東上漲10%,問津者了了,房東提高租金的如意算盤就會(huì)落空。目前調(diào)查的情況是,大部分承租者無奈承受租金上漲的壓力,這既說明我國(guó)法律缺乏對(duì)承租人的保護(hù),也說明上漲幅度在承租者的臨界點(diǎn)以內(nèi)。

  房租上漲成風(fēng),承租者大多無奈接受,這就說明在商品房投資主導(dǎo)的時(shí)期,租金價(jià)格被人為抑制,我們有可能低估了部分高收入者的承租能力,低估了承租人希望在大城市發(fā)展的意愿,也低估了一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的通脹情況。

  在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系的常犯錯(cuò)誤相輔相承,或者把商品房當(dāng)作一般的消費(fèi)品,認(rèn)為跌30%就能止住。事實(shí)上,房地產(chǎn)作為較重要的投資品,一直以風(fēng)險(xiǎn)與收益預(yù)期作為定價(jià)依據(jù),只要銀根浸水、融資杠桿長(zhǎng)、接盤者多就能漲上天;或者把租賃房當(dāng)作資產(chǎn)泡沫的源頭,要知道,租賃價(jià)格是人們收入與經(jīng)濟(jì)環(huán)境的體現(xiàn),不可能脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的環(huán)境漲到天上去。

  北京租賃價(jià)格上升,實(shí)在是因?yàn)樘嗟娜讼M谫Y源過度集聚的大城市或者發(fā)展,以承受高租賃價(jià)格的不公待遇為代價(jià)。而與房屋成交量下挫、房產(chǎn)新政毫無關(guān)系。相反,房產(chǎn)新政出臺(tái),倒是讓真正的需求與租客承受力水落石出了。

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