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海南多城樓市交易處于低谷 成交量下跌明顯
編輯:小陸 發(fā)布日期:2019-01-04 16:13:41 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:中國(guó)證券報(bào) 閱讀 1502 次
在上海工作的修然(化名) 近在海南休假,站在澄邁某樓盤自家的陽(yáng)臺(tái)上眺望瓊州海峽,候鳥式地安居令其感到投資海南房產(chǎn)的價(jià)值所在。“2014年父母在這個(gè)小區(qū)就買了房。我是2017年跟進(jìn)的,買下的時(shí)候大概八千元每平方米,目前市價(jià)大概在一萬(wàn)五每平方米左右?!彪m然房?jī)r(jià)增值良多,但要變現(xiàn)卻有難度。
中國(guó)證券報(bào)記者近日調(diào)研海南多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn),在2018年4月實(shí)施全島限購(gòu)下,多城樓市交易處于低谷,成交量下跌明顯。價(jià)格方面,以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看,2018年10月、11月,???、三亞等海南熱點(diǎn)城市二手房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降。新建商品房銷售價(jià)格指數(shù)漲速也現(xiàn)回落。
業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示,從政策層面看,當(dāng)?shù)胤磸?fù)強(qiáng)調(diào)減少房地產(chǎn)依賴。從土地供應(yīng)上看,海口、三亞等地2018年較往年加大土地供應(yīng)力度,出讓樓面價(jià)有所下降。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展看,隨著國(guó)際旅游島、自貿(mào)區(qū)、海澄文和大三亞一體化等重大政策逐步推進(jìn),旅游、文化、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)不斷落地。海南樓市或?qū)⒂瓉?lái)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、人才聚集、旅游助推的新一輪變化。
成交冷清
近日,記者在??凇⑷齺?、澄邁等多個(gè)海南城市走訪時(shí)發(fā)現(xiàn),無(wú)論是新建樓盤還是二手房,人流量和總體氛圍都顯得較為冷清。在三亞的某大型樓盤售樓處,半天下來(lái),前來(lái)看房的人群稀稀拉拉。銷售人員對(duì)記者表示:“目前多是落戶買房的人,銷售對(duì)象也已由島外客為主轉(zhuǎn)變?yōu)楸镜鼐用窈鸵M(jìn)人才為主?!倍址糠矫妫兄薪殚T店經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者表示,二手房即使在 的時(shí)候,都比較難賣,現(xiàn)在就更冷清了。
中金公司的研報(bào)也顯示,2018年4月海南省政府實(shí)施全域限購(gòu)之后,海南樓市成交量暴跌。2018年5月-9月累計(jì)商品房成交面積同比下跌43%。
2018年4月22日,海南發(fā)布嚴(yán)格的房地產(chǎn)限購(gòu)政策,商品住宅實(shí)施全域限購(gòu)。非本省戶籍居民家庭在新增限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買住房,須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。
“其實(shí)我也搞不懂房?jī)r(jià)未來(lái)的走向。”修然對(duì)于市場(chǎng)的變化也琢磨不透。在歷次海南房?jī)r(jià)的潮漲潮落中,相較于全國(guó)樓市的變化,似乎來(lái)得更加劇烈。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就認(rèn)為,“一般來(lái)說(shuō),海南市場(chǎng)在房?jī)r(jià)管控中是一個(gè)風(fēng)向標(biāo),往往市場(chǎng)活躍的時(shí)候,海南樓市上升力度更大,而在市場(chǎng)降溫的時(shí)候下跌幅度更大,即其波動(dòng)性更強(qiáng),但大趨勢(shì)都差不多?!?/p>
在北京從事服裝加工的老何在2018年4月,聚攏了一批做生意的好朋友,想借海南建設(shè)自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港的東風(fēng),在??谥脴I(yè)發(fā)展?!拔磥?lái)我們肯定全力支持非首都功能疏解,但不在北京從事服裝行業(yè),也想借這個(gè)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)型。如果朋友一起能在海南置業(yè),開個(gè)家庭旅館,也是不錯(cuò)的想法?!钡驮诶虾慰粗辛撕?谑心稠?xiàng)目,朋友們連夜飛??趯?shí)地考察,興奮地擘畫藍(lán)圖時(shí),售樓處人員在不久后告訴他們:“已經(jīng)不讓外地人做網(wǎng)簽了?!睍r(shí)至今日,老何也覺(jué)得可惜?!叭绻?能夠再去置業(yè),還想把家庭旅館開起來(lái)。”
但當(dāng)?shù)匾褜?duì)于房地產(chǎn)的依賴提上日程。2018年全國(guó)兩會(huì)上,海南省省長(zhǎng)沈曉明就表示,未來(lái)五年海南將以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴。當(dāng)時(shí),海南的房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)很大,無(wú)論投資還是稅收都占到50%左右。
潮落之后
在全域限購(gòu)后,也有不少買房客想繼續(xù)在海南置業(yè)。有當(dāng)?shù)刂薪閷?duì)記者表示,可以以補(bǔ)繳社保、人才落戶或以公司等名義買房。
但從實(shí)際操作上看,相關(guān)購(gòu)房渠道頗有難度?!拔耶?dāng)時(shí)都想把戶口遷過(guò)去,補(bǔ)繳點(diǎn)社保算了。但考慮到補(bǔ)繳社保的成本和補(bǔ)繳環(huán)節(jié)面臨的檢查。還是斷了這個(gè)念頭。”老何說(shuō)。
全域限購(gòu)后,海南當(dāng)?shù)匾矊?duì)住房政策打了許多補(bǔ)丁。
2018年12月14日,海南省住建廳發(fā)通知說(shuō),部分房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)公開聲稱并實(shí)施:島外居民可以先登記買房,繳交部分或全部房款,再補(bǔ)繳兩年或五年社保或個(gè)稅后辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。此類行為屬于違規(guī)操作。
海南省住建廳將深入開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治。違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員等列入“黑名單”,或清出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。
此外,以公司的名義或者只買居住權(quán)也成為海南買房的路徑。只買居住權(quán)就是只買房屋的使用權(quán),收了房子只交物業(yè)水電費(fèi)、隨意轉(zhuǎn)讓只是使用。
修然近年見證了海南樓市的變化。2014年的時(shí)候,到海南看房,開發(fā)商送機(jī)票加機(jī)場(chǎng)接送,如果還有介紹朋友過(guò)來(lái),可以享受返點(diǎn)的優(yōu)惠政策?!爱?dāng)時(shí)開發(fā)商邀請(qǐng)你過(guò)來(lái),給你報(bào)銷機(jī)票,索性就過(guò)來(lái)玩一下,來(lái)了之后家里老人覺(jué)得環(huán)境不錯(cuò), 我們家親戚很多人都買在了一個(gè)小區(qū)。”
2017年春節(jié)時(shí)期,上述樓盤交房了,體驗(yàn)父母在海南的房子后,他也下定決心,購(gòu)買一套更大的海景房。但是此時(shí)的光景出現(xiàn)了變化,海南的樓盤已經(jīng)需要靠搶了。
修然稱:“2017年4月、5月的時(shí)候,這個(gè)樓盤的銷售人員在周三給我打電話,告訴我周末開盤,必須趕在周末期間把房子敲定,否則就沒(méi)有了。我來(lái)的時(shí)候還有機(jī)場(chǎng)接送,但是機(jī)票都是自理,開發(fā)商已經(jīng)不用求著你到這來(lái)買房了。”
但如今,即使看房送機(jī)票,入局者也少了?!皼](méi)有資質(zhì),一切都白搭?!崩虾伪硎?。
產(chǎn)業(yè)入局
目前,海南樓市價(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn)。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),近期博鰲、海口、三亞的新盤價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)。多個(gè)樓盤開盤價(jià)和市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)。以???1月開盤的某樓盤三期為例,該期均價(jià)在1.7萬(wàn)元/平方米左右,較此前的二期和一期都下降不少。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,海南樓市還是有其區(qū)位優(yōu)勢(shì),憑借著冬天相對(duì)高的氣溫和濱海的資源,本身在全國(guó)旅游市場(chǎng)上就占有獨(dú)特地位。
某房企高管對(duì)記者就直言:“短期來(lái)看,海南還需產(chǎn)業(yè)植入,產(chǎn)生人口聚集效應(yīng),樓市方能健康發(fā)展?!?/p>
國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)近日印發(fā)《海南省建設(shè)國(guó)際旅游消費(fèi)中心的實(shí)施方案》,要求加快推進(jìn)海南國(guó)際旅游消費(fèi)中心建設(shè),推進(jìn)體育與旅游產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展,鼓勵(lì)發(fā)展賽馬等運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目,探索發(fā)展競(jìng)猜型體育彩票和大型國(guó)家賽事即開彩票。
海南近日也確定,2019年為全面深化改革開放政策落實(shí)年,要求圍繞十二個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè),高標(biāo)準(zhǔn)高水平發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè),做大做強(qiáng)實(shí)體經(jīng)濟(jì),以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。
在海南省統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布的2018年前十個(gè)月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析可以看出,全省前十個(gè)月,工業(yè)生產(chǎn)加快增長(zhǎng),入境游客保持較快增長(zhǎng),而房屋銷售持續(xù)下降。升和降之間,或許正是海南謀劃減輕“地產(chǎn)依賴癥”的良方。
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