“如果每個(gè)項(xiàng)目都是開(kāi)盤(pán)售罄，說(shuō)明市場(chǎng)的需求還是很旺盛的，通常離交易量回升也不遠(yuǎn)了?！苯衲暌詠?lái)，西安樓市一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)，隨著獲批預(yù)售的項(xiàng)目增多，5月市場(chǎng)出現(xiàn)明顯升溫。對(duì)此，西安某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者如此解讀。

“紅五月”乍現(xiàn)，成為熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年5月，20個(gè)熱點(diǎn)城市新房成交1608萬(wàn)平米，環(huán)比上漲15.1%，同比上漲23.6%。

二手房交易同樣明顯升溫，但幅度不及新房。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的熱點(diǎn)城市交易量達(dá)到近一年來(lái)的值，北京等城市的交易價(jià)格還出現(xiàn)小幅回調(diào)。

新房和二手房的市場(chǎng)邏輯不盡相同。隨著熱點(diǎn)城市進(jìn)入存量時(shí)代，后者多由換房需求來(lái)驅(qū)動(dòng)。前者則由于一二手房?jī)r(jià)格倒掛，催生了大量需求。但熱點(diǎn)城市升溫的背后，共性仍然存在：庫(kù)存下降導(dǎo)致供需邏輯生變，落戶新政催生需求釋放。

成交量升溫

今年5月，在中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的20個(gè)熱點(diǎn)城市中，有16個(gè)城市的新房成交面積出現(xiàn)環(huán)比提升，13個(gè)城市同比提升。其中，一線城市成交面積環(huán)比上升35%，同比上揚(yáng)4.5%。其中，北京的環(huán)比升幅較大，達(dá)到114%，廣州、深圳漲幅也都在22%以上。

北京并不是上述熱點(diǎn)城市中漲幅者。環(huán)比漲幅的是南寧，交易面積上漲了166.4%；同比漲幅的是成都，交易面積上漲246.9%。

2018年春節(jié)后，多個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)新房供不應(yīng)求的狀態(tài)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研，西安樓市出現(xiàn)季節(jié)性供應(yīng)不足，多人搶一套房的現(xiàn)象十分常見(jiàn)；成都樓市則出現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)”的現(xiàn)象，熱門(mén)樓盤(pán)的中簽率多在個(gè)位數(shù)，部分項(xiàng)目甚至不足1%。

前述西安房企人士表示，出于環(huán)保的考量，西安剛經(jīng)歷4個(gè)月左右的冬季停工，因此新房供應(yīng)季節(jié)性不足，加之限價(jià)政策較為嚴(yán)厲，很多項(xiàng)目推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間，導(dǎo)致年初西安新房供應(yīng)短缺。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，在成都、杭州、南京等熱點(diǎn)城市，近期都出現(xiàn)了一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象，并刺激購(gòu)房者進(jìn)入新房市場(chǎng)。但近幾個(gè)月來(lái)，政府部門(mén)在預(yù)售價(jià)格審批中有所松動(dòng)，新房供應(yīng)量出現(xiàn)回升，并推動(dòng)成交量升溫，一二手房?jī)r(jià)格的“剪刀差”也有所縮小。

相比之下，二手房市場(chǎng)的火爆程度不及新房，但也已出現(xiàn)升溫態(tài)勢(shì)。根據(jù)上海易居研究院對(duì)10個(gè)典型城市的監(jiān)測(cè)，5月十城二手房成交約7.5萬(wàn)套，環(huán)比增加16%，同比增加2%。從量來(lái)看，5月成交量是近11個(gè)月的值。

在一些存量房占比較大的城市中，二手房交易升溫較為明顯，并反映出整體市場(chǎng)升溫的態(tài)勢(shì)。

以北京為例，據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，5月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽18096套，同比上漲67.5%，環(huán)比增長(zhǎng)32.3%，這是2017年3月以后的同環(huán)比同步上漲，值創(chuàng)下了14個(gè)月以來(lái)的新高。在價(jià)格上，5月北京二手住宅成交均價(jià)環(huán)比4月上漲了0.6%，漲幅較4月略微擴(kuò)大了0.3個(gè)百分點(diǎn)。

我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉表示，去年“317新政”后，北京二手房交易節(jié)奏大幅放緩。到今年春節(jié)后，隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步回溫，購(gòu)房者在購(gòu)房前的考慮時(shí)間縮短，看房次數(shù)減少，決策更加迅速，市場(chǎng)交易節(jié)奏明顯加快。

鏈家地產(chǎn)北京朝陽(yáng)區(qū)定福莊門(mén)店的業(yè)務(wù)員也反映，今年春節(jié)后，該區(qū)域的新增房源量和帶看量明顯增加，成交量也有所提升，成交周期縮短，部分業(yè)主的報(bào)價(jià)有所提升。

反彈力度恐有限

雖然一二手市場(chǎng)的升溫邏輯不盡相同，但對(duì)于熱點(diǎn)城市而言，市場(chǎng)大背景仍然十分相似。

據(jù)易居研究院的統(tǒng)計(jì)，截至2018年4月底，100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43386萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.7%，同比減少7.9%。自2015年以來(lái)，百城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)。其中，二線城市跌幅。

從去化周期來(lái)看，4月份，一、二線城市新房存銷(xiāo)比分別為12.8個(gè)月和9.9個(gè)月，而合理的去化周期應(yīng)在12-16個(gè)月的區(qū)間。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，在監(jiān)管層的督促下，很多熱點(diǎn)城市從去年開(kāi)始加大供地，但由于各種原因，目前尚未形成有效的住宅供應(yīng)。因此，在這些城市，市場(chǎng)出現(xiàn)了階段性供應(yīng)缺口。

另一方面，落戶新政的出臺(tái)，給熱點(diǎn)城市增加了不小的購(gòu)房基數(shù)，也成為市場(chǎng)的刺激因素。自去年3月以來(lái)，西安兩次推出落戶新政，并曾創(chuàng)下4個(gè)多月（2018年初至4月16日）落戶30萬(wàn)人的紀(jì)錄。而天津于今年5月出臺(tái)的落戶新政，內(nèi)就收到了30萬(wàn)人的落戶申請(qǐng)。

但值得注意的是，由于熱點(diǎn)城市的調(diào)控力度仍大，這波反彈能持續(xù)多久，目前尚屬未知。

前述西安房企人士表示，新房市場(chǎng)完全在監(jiān)管部門(mén)的掌控之下，一旦預(yù)售審批從嚴(yán)，供應(yīng)量和交易量就會(huì)迅速回落，因此不必?fù)?dān)心市場(chǎng)過(guò)熱。他還認(rèn)為，只要新房交易價(jià)格不出現(xiàn)大幅回調(diào)，市場(chǎng)就屬于正常升溫。

二手房方面，胡景暉表示，從單日網(wǎng)簽量走勢(shì)來(lái)看，5月北京的二手住宅交易已經(jīng)表現(xiàn)出了下行趨勢(shì)。這在一定程度上說(shuō)明北京二手市場(chǎng)的回溫已經(jīng)走到盡頭，繼續(xù)升溫的后勁恐怕已經(jīng)不足，接下來(lái)北京二手房的交易量或許不會(huì)再有明顯的增加，市場(chǎng)將進(jìn)入觸頂企穩(wěn)時(shí)期。

張大偉也認(rèn)為，5月本就處于“小陽(yáng)春”周期內(nèi)，市場(chǎng)升溫不足為懼。但應(yīng)密切關(guān)注房?jī)r(jià)變化，避免跳漲。他還表示，5月單月，40多個(gè)城市共發(fā)布了50多次調(diào)控政策，密集程度。在這種壓力下，市場(chǎng)大幅反彈的動(dòng)力并不充足。

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