5月份樓市成交全面回暖。不少購(gòu)房者感受到，幾個(gè)月前的各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠大部分都取消了，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格甚至開(kāi)始上漲，售樓處人氣漸旺，銷(xiāo)售人員也似乎重新硬氣起來(lái)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，“紅五月”可謂名副其實(shí)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月，北京市新建住宅簽約10502套，環(huán)比漲34.25%，同比漲42.96%。這是北京今年以來(lái)單月住宅成交量頭次突破1萬(wàn)套，也是近三年來(lái)成交量較高的一個(gè)5月。

　　全國(guó)58個(gè)大中城市中，六成以上城市5月住宅開(kāi)盤(pán)量有明顯增長(zhǎng)，其中有13個(gè)城市開(kāi)盤(pán)量環(huán)比翻倍增長(zhǎng)。“北上廣深”四城市5月住宅開(kāi)盤(pán)量較4月均有一定程度上漲，其中北京住宅開(kāi)盤(pán)22次，環(huán)比4月上漲83%。

　　三四月份地方政策微調(diào)頻頻試探，呈“睜一只眼閉一只眼”的默許態(tài)度（詳見(jiàn)本刊2012年第19期“地方再探救市”）。5月以來(lái)，又推出了新一輪經(jīng)濟(jì)刺激政策，開(kāi)始提倡“穩(wěn)增長(zhǎng)”，貨幣和信貸層面轉(zhuǎn)向放松態(tài)勢(shì)。

　　在此政策背景下，房市剛性需求方日漸動(dòng)搖了，惟恐錯(cuò)過(guò)市場(chǎng)底部。中原集團(tuán)研究部高端經(jīng)理劉淵對(duì)財(cái)新記者分析稱，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)觸底預(yù)期增強(qiáng)，加快入市，是“紅五月”的頭要原因。此外，5月新房供應(yīng)量增多，主力戶型為80平方米-120平方米的二三居室，迎合頭置和改善客戶，促進(jìn)了成交上揚(yáng)。

　　但市場(chǎng)也有對(duì)“紅五月”說(shuō)法的質(zhì)疑之聲。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這僅是正常的市場(chǎng)波動(dòng)，且去年同期市場(chǎng)處于極度冷清狀態(tài)，造成同比基數(shù)較低。同時(shí)，也不排除開(kāi)發(fā)商為配合推盤(pán)，制造虛假需求以示房源搶手的假象。

　　進(jìn)入6月以來(lái)，伴隨著各種房市成交數(shù)據(jù)的發(fā)布，“紅五月”一時(shí)風(fēng)靡各大媒體。6月5日，住建部終于“坐不住”了，借新華網(wǎng)發(fā)布通稿對(duì)市場(chǎng)“喊話”，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，特別是要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)等措施。

　　據(jù)記者了解，目前一線城市的限購(gòu)政策仍執(zhí)行得非常嚴(yán)格，弄虛作假一經(jīng)發(fā)現(xiàn)亦處罰嚴(yán)格。不僅如此，為了控制成交均價(jià)，一些地方政府甚至人為控制、延緩高端項(xiàng)目的成交。

　　5月房市的成交火爆是否有持續(xù)性？后市房?jī)r(jià)是否真的會(huì)觸底反彈甚至報(bào)復(fù)性上漲？

　　萬(wàn)科總裁郁亮6月5日在出席公開(kāi)場(chǎng)合時(shí)表示，5月樓市成交活躍是開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量的結(jié)果。開(kāi)發(fā)商去年四季度已有一輪降價(jià)，現(xiàn)在又有一批開(kāi)發(fā)商在3月加入到價(jià)格調(diào)整的軌道上來(lái)。此外，5月以來(lái)部分銀行恢復(fù)了頭套房按揭的優(yōu)惠利率，因此剛性需求被釋放出來(lái)。

　　但他亦指出，當(dāng)前商品房庫(kù)存量仍然十分驚人，后市并沒(méi)有看上去那么樂(lè)觀。據(jù)萬(wàn)科統(tǒng)計(jì)，包括“北上廣深”在內(nèi)，現(xiàn)在庫(kù)存商品房還有1.14億平方米。“按照5月的銷(xiāo)售數(shù)，夠這些城市賣(mài)上11個(gè)月左右。”鏈家地產(chǎn)分析師陳雪亦認(rèn)同這一觀點(diǎn)，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年5月至2012年5月，“北上廣深”、南京、蘇州等十大城市商品房庫(kù)存量已高達(dá)48.8萬(wàn)套，目前，開(kāi)發(fā)商想漲價(jià)不易。

　　從各大開(kāi)發(fā)商公布的截至5月的銷(xiāo)售情況看，半數(shù)以上開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售額或與去年同期持平，或至少完成了年度計(jì)劃的四成。在接下來(lái)的6月，多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍將加大推盤(pán)量，以價(jià)換量仍是市場(chǎng)主旋律。

多數(shù)分析人士認(rèn)為，雖然出現(xiàn)了一些針對(duì)剛性需求的適度微調(diào)政策，但只要限購(gòu)和差異化信貸沒(méi)有放松，整體市場(chǎng)成交量繼續(xù)大幅上漲的可能性不大。并且，此輪需求釋放的持續(xù)性并不確定。因此，大多房企會(huì)以借機(jī)清理庫(kù)存為上策。至于“紅五月”后的房?jī)r(jià)走勢(shì)，虎杰投資頭席分析師張寅認(rèn)為，在限購(gòu)鉗制下，市場(chǎng)不太可能大漲大跌。

　　土地市場(chǎng)更能反映開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的看法。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，5月北京僅三宗工業(yè)用地成交，土地成交面積僅為7.74萬(wàn)平方米，環(huán)比同比均大降90%以上。但上海土地市場(chǎng)卻出現(xiàn)了久違的小高潮，6月6日有八幅土地集中成交，五幅溢價(jià)，較高溢價(jià)率為436%，惟一一幅純住宅用地溢價(jià)率超過(guò)50%。

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