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樓市“紅五月”含炒作成分 以價(jià)換量仍是主旋律
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 620 次
5月份樓市成交全面回暖。不少購(gòu)房者感受到,幾個(gè)月前的各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠大部分都取消了,部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格甚至開(kāi)始上漲,售樓處人氣漸旺,銷(xiāo)售人員也似乎重新硬氣起來(lái)。從數(shù)據(jù)來(lái)看,“紅五月”可謂名副其實(shí)。
據(jù)統(tǒng)計(jì),5月,北京市新建住宅簽約10502套,環(huán)比漲34.25%,同比漲42.96%。這是北京今年以來(lái)單月住宅成交量頭次突破1萬(wàn)套,也是近三年來(lái)成交量較高的一個(gè)5月。
全國(guó)58個(gè)大中城市中,六成以上城市5月住宅開(kāi)盤(pán)量有明顯增長(zhǎng),其中有13個(gè)城市開(kāi)盤(pán)量環(huán)比翻倍增長(zhǎng)。“北上廣深”四城市5月住宅開(kāi)盤(pán)量較4月均有一定程度上漲,其中北京住宅開(kāi)盤(pán)22次,環(huán)比4月上漲83%。
三四月份地方政策微調(diào)頻頻試探,呈“睜一只眼閉一只眼”的默許態(tài)度(詳見(jiàn)本刊2012年第19期“地方再探救市”)。5月以來(lái),又推出了新一輪經(jīng)濟(jì)刺激政策,開(kāi)始提倡“穩(wěn)增長(zhǎng)”,貨幣和信貸層面轉(zhuǎn)向放松態(tài)勢(shì)。
在此政策背景下,房市剛性需求方日漸動(dòng)搖了,惟恐錯(cuò)過(guò)市場(chǎng)底部。中原集團(tuán)研究部高端經(jīng)理劉淵對(duì)財(cái)新記者分析稱,購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)觸底預(yù)期增強(qiáng),加快入市,是“紅五月”的頭要原因。此外,5月新房供應(yīng)量增多,主力戶型為80平方米-120平方米的二三居室,迎合頭置和改善客戶,促進(jìn)了成交上揚(yáng)。
但市場(chǎng)也有對(duì)“紅五月”說(shuō)法的質(zhì)疑之聲。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這僅是正常的市場(chǎng)波動(dòng),且去年同期市場(chǎng)處于極度冷清狀態(tài),造成同比基數(shù)較低。同時(shí),也不排除開(kāi)發(fā)商為配合推盤(pán),制造虛假需求以示房源搶手的假象。
進(jìn)入6月以來(lái),伴隨著各種房市成交數(shù)據(jù)的發(fā)布,“紅五月”一時(shí)風(fēng)靡各大媒體。6月5日,住建部終于“坐不住”了,借新華網(wǎng)發(fā)布通稿對(duì)市場(chǎng)“喊話”,強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖,特別是要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)等措施。
據(jù)記者了解,目前一線城市的限購(gòu)政策仍執(zhí)行得非常嚴(yán)格,弄虛作假一經(jīng)發(fā)現(xiàn)亦處罰嚴(yán)格。不僅如此,為了控制成交均價(jià),一些地方政府甚至人為控制、延緩高端項(xiàng)目的成交。
5月房市的成交火爆是否有持續(xù)性?后市房?jī)r(jià)是否真的會(huì)觸底反彈甚至報(bào)復(fù)性上漲?
萬(wàn)科總裁郁亮6月5日在出席公開(kāi)場(chǎng)合時(shí)表示,5月樓市成交活躍是開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量的結(jié)果。開(kāi)發(fā)商去年四季度已有一輪降價(jià),現(xiàn)在又有一批開(kāi)發(fā)商在3月加入到價(jià)格調(diào)整的軌道上來(lái)。此外,5月以來(lái)部分銀行恢復(fù)了頭套房按揭的優(yōu)惠利率,因此剛性需求被釋放出來(lái)。
但他亦指出,當(dāng)前商品房庫(kù)存量仍然十分驚人,后市并沒(méi)有看上去那么樂(lè)觀。據(jù)萬(wàn)科統(tǒng)計(jì),包括“北上廣深”在內(nèi),現(xiàn)在庫(kù)存商品房還有1.14億平方米。“按照5月的銷(xiāo)售數(shù),夠這些城市賣(mài)上11個(gè)月左右。”鏈家地產(chǎn)分析師陳雪亦認(rèn)同這一觀點(diǎn),據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),2011年5月至2012年5月,“北上廣深”、南京、蘇州等十大城市商品房庫(kù)存量已高達(dá)48.8萬(wàn)套,目前,開(kāi)發(fā)商想漲價(jià)不易。
從各大開(kāi)發(fā)商公布的截至5月的銷(xiāo)售情況看,半數(shù)以上開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售額或與去年同期持平,或至少完成了年度計(jì)劃的四成。在接下來(lái)的6月,多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍將加大推盤(pán)量,以價(jià)換量仍是市場(chǎng)主旋律。
多數(shù)分析人士認(rèn)為,雖然出現(xiàn)了一些針對(duì)剛性需求的適度微調(diào)政策,但只要限購(gòu)和差異化信貸沒(méi)有放松,整體市場(chǎng)成交量繼續(xù)大幅上漲的可能性不大。并且,此輪需求釋放的持續(xù)性并不確定。因此,大多房企會(huì)以借機(jī)清理庫(kù)存為上策。至于“紅五月”后的房?jī)r(jià)走勢(shì),虎杰投資頭席分析師張寅認(rèn)為,在限購(gòu)鉗制下,市場(chǎng)不太可能大漲大跌。
土地市場(chǎng)更能反映開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的看法。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),5月北京僅三宗工業(yè)用地成交,土地成交面積僅為7.74萬(wàn)平方米,環(huán)比同比均大降90%以上。但上海土地市場(chǎng)卻出現(xiàn)了久違的小高潮,6月6日有八幅土地集中成交,五幅溢價(jià),較高溢價(jià)率為436%,惟一一幅純住宅用地溢價(jià)率超過(guò)50%。
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