“在住宅這一塊，不和萬科擠在一塊玩，萬科已經(jīng)很成熟了，做住宅的實力不是我們這些地產(chǎn)商可以輕易競爭的，我們要做自己的個性化的東西?！痹谟^點城市論壇武漢行的嘉賓演講中，北京中坤投資集團董事長黃怒波如是說。

　　細(xì)分市場

　　在這場名為“后金融危機時代的地產(chǎn)市場細(xì)分和風(fēng)險規(guī)避”的主題演講中，黃怒波一直強調(diào)一個細(xì)分的地產(chǎn)市場這個觀點，這被看成是黃怒波之所以選擇旅游度假地產(chǎn)的原因之一。

　　根據(jù)黃怒波的分析，目前中國的房地產(chǎn)市場中，住宅地產(chǎn)占據(jù)了整體市場的76%的份額，商業(yè)地產(chǎn)只占14%，另外的10%才屬于其它項目地產(chǎn)。而在美國的房地產(chǎn)市場中，三者的比例分別為54%、36%、10%。

　　因此，黃怒波形成的基本判斷是，旅游地產(chǎn)的市場前景比任何一種類型的地產(chǎn)都廣闊。“國家旅游局啟動了國民休閑計劃，包括江蘇、廣東、浙江和山東等地都先行試點。以促使更多中國人參與到國內(nèi)旅游活動中，促進國內(nèi)旅游市場獲得更大提升。另外政府推出了4萬億經(jīng)濟刺激計劃也將全面提高低收入人群的收入水平。”這些積極的信息堅定了黃怒波遠(yuǎn)離住宅地產(chǎn)、選擇更細(xì)分的市場發(fā)展的信心。

　　而對于目前國內(nèi)的住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，黃怒波一貫以來都持謹(jǐn)慎的態(tài)度?！澳悴恢勒裁磿r候會出臺怎樣的政策，比如說近段時間的廉租房、保障房政策，這些都對目前商品房的存量消化和新的土地的開發(fā)帶來很大的困惑，但事實上政府的做法也是對的，因為政府有解決公眾居住問題的責(zé)任，但是不斷變化的政策給投資商和消費者一個很不確定的信心，我認(rèn)為在這里的風(fēng)險是比較大的”。在黃怒波看來，“五年內(nèi)中國房地產(chǎn)的政策都將無法真正地穩(wěn)定下來”。

　　事實上，選擇細(xì)分市場的中坤集團已經(jīng)嘗到了甜頭。據(jù)黃怒波透露，中坤集團去年僅年票收入就超過了2億元，“這幾乎是沒什么成本的”。在黃怒波的規(guī)劃下，未來幾年中坤集團在國內(nèi)國際的會員將達到30--50萬人，并且形成從新疆南疆到湖南岳陽、安徽桐城、日本北海道、美國田納西州的整條產(chǎn)品鏈，中坤的收益將達到一個“非常穩(wěn)定”的水平。

　　“在住宅這一塊，我們不和萬科擠在一塊玩，萬科做住宅已經(jīng)很成熟了，做住宅的實力不是我們這些地產(chǎn)商可以輕易競爭的，我們要做自己的個性化的東西”。黃怒波在市場競爭上似乎更趨于一種“避其鋒芒”的態(tài)度。

　　經(jīng)濟周期

　　盡管如此，黃怒波依然坦言企業(yè)無法避免金融危機帶來的壓力，但同時他認(rèn)為這種壓力的存在并非因為企業(yè)本身的什么問題，更多的是因為客觀的經(jīng)濟周期使然。

　　“中國的房地產(chǎn)市場實際上是健康的，中國的經(jīng)濟基本上也是健康的，但是他們都同樣要受到經(jīng)濟周期的影響，經(jīng)濟周期卻是不確定的”，黃怒波向在場的嘉賓介紹了一本美國經(jīng)濟學(xué)家拉斯·特維德的一本著作：《逃不掉的經(jīng)濟周期》，該書闡述的一個觀點是：經(jīng)濟永遠(yuǎn)都在成長、衰退和危機之間循環(huán)往復(fù)，這讓我們常常從樂觀的高峰跌落失望深淵，又在某種契機下東山再起。

　　“每一個企業(yè)都要經(jīng)歷經(jīng)濟周期的洗禮，潮水退去，會發(fā)現(xiàn)并不是每個人都光屁股的，活下來的，要時刻牢記經(jīng)濟周期是避不開的”，黃怒波表示。

　　為了“拿大錢”，不少房地產(chǎn)企業(yè)在2006、2007年犯下了不少“面粉貴過面包”的錯誤，這種認(rèn)識讓黃怒波總結(jié)出了自己的一套做企業(yè)的態(tài)度：企業(yè)要往長遠(yuǎn)里想，慢慢地長大，慢慢地吃肉，穩(wěn)穩(wěn)地走路，舒舒服服地睡覺。

　　“在后金融危機時代，作為一個地產(chǎn)商來說，應(yīng)該考慮怎么樣應(yīng)對下一輪的經(jīng)濟周期，頭先在回升和上漲之中要盡快的占有資源獲利，其次我們要避免在下一個周期當(dāng)中再陷入這樣一個惡夢”，經(jīng)歷了這一輪的調(diào)整周期，黃怒波更加堅信中國房地產(chǎn)細(xì)分市場的潛力。

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