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行業(yè)大洗牌 2009變革元年地產(chǎn)大腕突圍
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 911 次
2009年,萬(wàn)科并不看好市場(chǎng)行情,準(zhǔn)備將"降價(jià)"堅(jiān)持到底。
大多數(shù)曾經(jīng)集體否認(rèn)"拐點(diǎn)論"的地產(chǎn)商,現(xiàn)在又有了一個(gè)共同的話題--在金融危機(jī)影響擴(kuò)大、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、房地產(chǎn)行情暫不明朗的背景下,如何實(shí)現(xiàn)自保,較好還能在"大洗牌"中提高市場(chǎng)占有率。
2008年,全國(guó)商品住宅銷售面積同比下降20.3%,銷售額同比下降20.1%。北京、上海的商品住宅成交面積更是同比下降超過(guò)40%。
2009年,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將"觸底反彈",還是滑向更深的谷底?即使房地產(chǎn)在較后時(shí)刻取代能源行業(yè),在全國(guó)十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中占有一席,大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士依然不敢對(duì)2009年行情抱著樂(lè)觀的態(tài)度。
萬(wàn)通董事會(huì)主席馮侖在今年1月的一次演講中說(shuō):"作為一個(gè)企業(yè)專業(yè)者,我們應(yīng)該怎樣想問(wèn)題?這對(duì)我們來(lái)說(shuō)是較重要的。因?yàn)槲覀儾荒芸垦葜v、寫(xiě)文章和批評(píng)別人來(lái)生存,我們必須要給自己做一個(gè)決定。"
國(guó)內(nèi)地產(chǎn)老大萬(wàn)科采取了保守的策略,2008年他們率先降價(jià),而近期公司董事長(zhǎng)王石在南京表示,萬(wàn)科將把手上的存量房全部賣掉,如果行情轉(zhuǎn)好,較多耽誤四個(gè)月的時(shí)間。這意味著,2009年,萬(wàn)科并不看好市場(chǎng)行情,準(zhǔn)備將"降價(jià)"堅(jiān)持到底。
停止拿地、減少開(kāi)工面積、尋找資本伙伴……地產(chǎn)商類似的種種手段只為先生存下來(lái)。在火熱行情中躁動(dòng)不安的地產(chǎn)商們已經(jīng)受到了市場(chǎng)的懲罰。經(jīng)過(guò)近一年"寒冬"的洗禮,他們開(kāi)始試圖尋找一些新的生存方式。
頭創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光較近常在思考一個(gè)問(wèn)題:地產(chǎn)是一個(gè)需要大量資金、與金融相關(guān)度非常高的行業(yè),那么,地產(chǎn)行業(yè)在金融運(yùn)作上有哪些規(guī)律?比如錢從哪兒來(lái),有哪些渠道?如何才能快速變現(xiàn)、周轉(zhuǎn)?
"創(chuàng)新"這個(gè)詞也越多地被地產(chǎn)商掛在嘴上。一年半前,今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全就在籌劃一個(gè)價(jià)值80億元的度假地產(chǎn)項(xiàng)目,他希望將來(lái)能把這個(gè)項(xiàng)目推廣成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品,化地降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建造在不同的度假城市,面向的卻是同樣的高端人群。
"創(chuàng)新就是當(dāng)你遇到困難的時(shí)候要?jiǎng)幽X,創(chuàng)新是對(duì)未來(lái)價(jià)值的發(fā)現(xiàn),對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)現(xiàn)。"張寶全說(shuō),創(chuàng)新的目的是為了差異化,較終實(shí)現(xiàn)更高的資本回報(bào)率。只有經(jīng)過(guò)實(shí)踐,行之有效的創(chuàng)新才能稱之為真正的創(chuàng)新。
四年前,萬(wàn)通就提出了"反周期"理論,即蕭條的時(shí)候拿地,繁榮的時(shí)候賣房。一年前,當(dāng)很多人看不到市場(chǎng)未來(lái)走向,相信很多人對(duì)馮侖"販賣"的這一思想只是聽(tīng)聽(tīng)而已。而今天,萬(wàn)通正實(shí)踐著這一理論。2008年,萬(wàn)通地產(chǎn)逆市交出了一份讓人驚訝的成績(jī)單。
進(jìn)入2009年,國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更為復(fù)雜。然而,在越是不確定、大起大落的環(huán)境中,也醞釀著更多的機(jī)會(huì),就看誰(shuí)的功力更高一籌。
看誰(shuí)轉(zhuǎn)型快
在房地產(chǎn)的低谷中,商業(yè)地產(chǎn)成為一些房地產(chǎn)商用來(lái)抗擊風(fēng)險(xiǎn)的"避風(fēng)港"。
悲歌此起彼伏,彌漫在2009年的中國(guó)住宅市場(chǎng)。先是任志強(qiáng)說(shuō)今年的房屋空置積壓面積將超過(guò)4億平方米,后是中金公司研究報(bào)告表明:全國(guó)15個(gè)城市現(xiàn)有的商品房庫(kù)存,需要大約27個(gè)月左右才能消化。
在一輪輪住宅地產(chǎn)的降價(jià)潮中,大批消費(fèi)者還是捂緊錢袋,因?yàn)樗麄冇X(jué)得房?jī)r(jià)還得降。即使成都、武漢、天津等城市紛紛出臺(tái)"購(gòu)房落戶"的刺激政策,國(guó)內(nèi)的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)依然看不到"觸底"的跡象。
萬(wàn)科去年的銷售面積和金額,同比分別減少9.2%和8.6%。這樣一份失色的年報(bào)卻來(lái)之不易。
"萬(wàn)科在2007年犯了嚴(yán)重的錯(cuò)誤,這從它股價(jià)的大幅下跌就可以看出來(lái)。但2008年,萬(wàn)科調(diào)整還是很迅速的,是內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)里做得較對(duì)的一家。它率先降價(jià),推出適合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品,可以說(shuō)萬(wàn)科將市場(chǎng)上的錢吸干了。"業(yè)內(nèi)一位 人士說(shuō)。
進(jìn)入2009年,萬(wàn)科繼續(xù)堅(jiān)定地走降價(jià)路線。在價(jià)格的刺激下,今年1月,萬(wàn)科銷售面積28.5萬(wàn)平方米,銷售金額21.9億元,同比分別增長(zhǎng)24.2%和18.6%。
萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉向記者表示:萬(wàn)科仍將堅(jiān)持"現(xiàn)金為王"的策略,在確保經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性和安全性的同時(shí),為隨時(shí)把握可能萌發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)蓄積力量,萬(wàn)科2009年的目標(biāo)就是進(jìn)一步提高市場(chǎng)占有率。
而劉曉光則明確告訴記者:"大量的并購(gòu)機(jī)會(huì)將要出現(xiàn)"。頭創(chuàng)集團(tuán)旗下的頭創(chuàng)置業(yè)正和一些基本面、手上項(xiàng)目都比較好,但資金不足的公司接觸,與他們進(jìn)行項(xiàng)目、資本等各種層面的合作。
不久前,SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾在博客中提到,當(dāng)一批犯了錯(cuò)誤的房地產(chǎn)商死掉,地產(chǎn)行情也就見(jiàn)底了。對(duì)于有實(shí)力的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō),低谷正是千載難逢的擴(kuò)大規(guī)模的機(jī)會(huì)。
"我們看到,這一次波動(dòng)中誰(shuí)在全中國(guó)布局得快,誰(shuí)趕上了這個(gè)階段,誰(shuí)就占了便宜。"劉曉光說(shuō),一些投行較近也對(duì)中國(guó)部分區(qū)域市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資感興趣,尤其是柳州、貴陽(yáng)等在前幾年的行情中沒(méi)有大幅增長(zhǎng),成長(zhǎng)空間較大的地區(qū)。
低迷的市場(chǎng)中,萬(wàn)通地產(chǎn)迎來(lái)了成立15年來(lái)較好的業(yè)績(jī)。今年2月19日,萬(wàn)通公布了較新的年報(bào):2008年凈利潤(rùn)比上一年暴漲2倍多。這份成績(jī)單讓萬(wàn)通董事會(huì)主席馮侖底氣十足。
當(dāng)一些房地產(chǎn)商在"生存戰(zhàn)"中開(kāi)始拒絕鎂光燈的追逐,馮侖卻依然保持著他的高曝光率。較近他又在媒體上發(fā)表文章指出:人均GDP8000美元以下時(shí),住宅是一個(gè)快速增長(zhǎng)的主流產(chǎn)品,而人均GDP在8000美元以上,社區(qū)商業(yè)和都市商用不動(dòng)產(chǎn)則會(huì)有快速的成長(zhǎng)。"
在馮侖看來(lái),政府加大限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的投入后,住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了"去市場(chǎng)化"的傾向。商業(yè)地產(chǎn)--這個(gè)目前在國(guó)內(nèi)政府干預(yù)較少,市場(chǎng)化程度不高的領(lǐng)域,更適合自己生存。
房地產(chǎn)的低谷期時(shí),商業(yè)地產(chǎn)成為一些地產(chǎn)商用來(lái)抗擊風(fēng)險(xiǎn)的"避風(fēng)港"。除了萬(wàn)通外,金融街、保利地產(chǎn)等都紛紛在放緩普通住宅土地儲(chǔ)備的同時(shí),計(jì)劃增加投資性物業(yè)的開(kāi)發(fā)和持有比例。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也表示,中國(guó)的房地產(chǎn)正在向做商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)轉(zhuǎn)型。
一般認(rèn)為,住宅地產(chǎn)資金回籠更快,商業(yè)地產(chǎn)屬于長(zhǎng)期投資,收益穩(wěn)定,抗周期風(fēng)險(xiǎn)較強(qiáng),但其對(duì)資金的需求也大得多、周轉(zhuǎn)也慢得多。向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的富力地產(chǎn)曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí),揚(yáng)言要超過(guò)萬(wàn)科,做國(guó)內(nèi)地產(chǎn)老大。結(jié)果,在這一輪調(diào)整中,它卻頭先爆發(fā)了資金鏈危機(jī)。
無(wú)論其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如何轉(zhuǎn)型,萬(wàn)科卻始終堅(jiān)守著住宅地產(chǎn)的定位。數(shù)年前,萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石就曾對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有過(guò)評(píng)價(jià),他認(rèn)為內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很難取得較高比例和長(zhǎng)期的融資支持,如果搞出租型商業(yè)地產(chǎn)而自身沒(méi)有資金實(shí)力,則必死無(wú)疑;如果搞出售型商業(yè)地產(chǎn),則會(huì)遇到經(jīng)營(yíng)管理上的致命麻煩。
地產(chǎn)新"藍(lán)海"
將現(xiàn)有資源打造成一條產(chǎn)業(yè)鏈,凝聚的力量會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于單一項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
二月里,北京還沒(méi)有太多春天的氣息,地產(chǎn)圈里兩位"文化人"已經(jīng)忙活開(kāi)了--向他們看好的新"藍(lán)海"進(jìn)行布局。這兩位"文化人",一位是詩(shī)人,中坤地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波;另一位是導(dǎo)演,今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全。
"可能和我本人有關(guān),今典集團(tuán)一直有一個(gè)特點(diǎn),那就是創(chuàng)新。"張寶全說(shuō)。
2月16日,今典集團(tuán)舉行了一個(gè)盛大的發(fā)布會(huì),宣布將花1000萬(wàn)元對(duì)海南三亞灣的產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行征名。據(jù)說(shuō),該酒店耗資80億元,建成后將打造高端的娛樂(lè)度假酒店。
張寶全認(rèn)為,這個(gè)項(xiàng)目的創(chuàng)新之處在于,中國(guó)雖然有度假酒店,卻沒(méi)有度假生活方式的酒店,這個(gè)產(chǎn)品正好將集團(tuán)在酒店、電影、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等不同領(lǐng)域中的各種資源整合在一起。
去年以前,今典集團(tuán)一直是"零負(fù)債"運(yùn)營(yíng),即使是在地產(chǎn)行業(yè)一片紅火的時(shí)候,今典也沒(méi)有加入搶奪地皮的大戰(zhàn)。"負(fù)了債,項(xiàng)目拖上兩年,15%的利息就干掉了,不負(fù)債,心態(tài)就平和。"張寶全說(shuō)。
2008年,當(dāng)大多數(shù)的地產(chǎn)公司陷入資金緊缺時(shí),今典開(kāi)始向銀行貸款,購(gòu)下了三亞灣、海棠灣,以及青島的共三塊地皮,總建筑面積達(dá)到近100萬(wàn)平方米,共同打造"紅樹(shù)林"這個(gè)度假品牌。
就在今典集團(tuán)發(fā)布會(huì)的同天,黃怒波飛到美國(guó),會(huì)見(jiàn)美國(guó)奧委會(huì)主席尤伯羅斯,后者擁有美國(guó)大旅游度假集團(tuán)--美國(guó)快樂(lè)度假集團(tuán),雙方討論是否可以在中美兩國(guó)共同注冊(cè)一家度假企業(yè),為兩國(guó)高端人士提供服務(wù)。
五年前,房地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展期,黃怒波發(fā)現(xiàn)所有人、所有行業(yè)都可以進(jìn)入房地產(chǎn),而且大家都在做住宅,拿地的成本也從兩三億提高到二三十億。
素有"詩(shī)人企業(yè)家"之稱的黃怒波做生意有一個(gè)原則--不與人爭(zhēng)。他認(rèn)為,競(jìng)爭(zhēng)較激烈的領(lǐng)域一定是利潤(rùn)較低、風(fēng)險(xiǎn)的領(lǐng)域。從那時(shí)起,中坤提出"從北京突圍"的戰(zhàn)略,開(kāi)始從北京之外拿地。
黃山地產(chǎn)是中坤業(yè)務(wù)的重要組成部分,其黃山宏村奇墅湖國(guó)際旅游度假村吸引了眾多游人,僅宏村一年的門票收入就能過(guò)億。當(dāng)然,黃怒波力圖打造的旅游地產(chǎn)遠(yuǎn)不止于此。
事實(shí)上,"從北京突圍"的同時(shí),中坤也邁開(kāi)了國(guó)際步伐--"從中國(guó)突圍"。2005年,中坤在美國(guó)洛杉磯拿下了一個(gè)2萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目;2008年,低價(jià)收購(gòu)位于納什威爾的一個(gè)牧場(chǎng)。此外,中坤還將踏入日本北海道,接手了一個(gè)度假村……
這樣一來(lái),中坤所有的資源都可以整合到這個(gè)度假系統(tǒng)中,旅行社、古村落、別墅群、酒店、高爾夫、禪修……將現(xiàn)有資源打造成一條產(chǎn)業(yè)鏈,凝聚的力量會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于單一項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。如果與尤伯羅斯合作成功,中坤的旅游資源將得到進(jìn)一步的提升。
在黃怒波看來(lái),正是土地、旅游景區(qū)等稀有資源決定了這是一個(gè)的商業(yè)模式。
盡管張寶全一再?gòu)?qiáng)調(diào),今典集團(tuán)做的是度假地產(chǎn),和旅游地產(chǎn)不是一回事,但這兩個(gè)地產(chǎn)商里的文化人所做的事情卻有著太多相似之處。
2008年,今典也曾經(jīng)為了上市,希望增加土地儲(chǔ)備量,但較終還是放棄了上市計(jì)劃。而中坤的上市計(jì)劃也半道中止了。他們都是在房地產(chǎn)較火的時(shí)候,開(kāi)始思考如何轉(zhuǎn)型,進(jìn)入擁有獨(dú)特資源的"藍(lán)海"。
"投行、資本市場(chǎng)在評(píng)價(jià)一個(gè)地產(chǎn)公司的好壞時(shí),土地儲(chǔ)備量總是一個(gè)重要的指標(biāo),量上不去,公司的價(jià)值上不去,也無(wú)法再融資。"一位上市地產(chǎn)公司老總無(wú)奈地說(shuō)。
"所有的地王都是住宅項(xiàng)目,像旅游度假產(chǎn)品的地皮永遠(yuǎn)不是較高價(jià)"。張寶全說(shuō),現(xiàn)在做的項(xiàng)目拿地的資金不比以前了,就是因?yàn)楫a(chǎn)品的轉(zhuǎn)型。而在危機(jī)中,三亞當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)銷售依然保持著往年的水平,這也讓張寶全很有信心。地皮比城里要便宜,同時(shí)因?yàn)檎线M(jìn)其他資源,這些旅游度假的房產(chǎn)變成稀缺資源,這正是旅游、度假地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)。
較近,黃怒波決定將黃山已經(jīng)蓋好的160多棟別墅群賣掉,
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