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警惕二手樓市炒家出沒“確認(rèn)人”攪亂二手樓市
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 714 次
近日,從中介公司了解到,一些近兩個(gè)月才發(fā)售的樓盤流入了二手市場,而且還有相當(dāng)?shù)臄?shù)量,很明顯是樓市投資客在運(yùn)作。這些都是一些品牌響、素質(zhì)高和有較大的新樓盤,所以不少投資客看到了利潤升值空間便紛紛入市想賺一筆。
一些品牌發(fā)展商通常是不助長這種炒樓風(fēng)的,他們往往禁止排到籌的客戶轉(zhuǎn)名或加名,但許多炒家還是利用多種方式達(dá)到目的的,較常用的方法是在交完定金或頭期后簽訂了《認(rèn)購書》期間,爭取一切時(shí)間找到新購家轉(zhuǎn)名售出,賺取差價(jià)。而且他們一般都希望趕預(yù)售契約監(jiān)證前完成轉(zhuǎn)名,否則還需多交一項(xiàng)稅費(fèi)。還有些炒家在排到籌后更想盡辦法加上新購家的名字,等到一切合同落實(shí)后再將50%的產(chǎn)權(quán)賣給新購家。
本欄撰文:記者黃丹
風(fēng)險(xiǎn)案例一:
“確認(rèn)人”惹火燒身,賣樓遇“小人”,痛失萬元樓款
陳小姐是一名以投資房地產(chǎn)獲利的“確認(rèn)人”。去年年初,她委托中介公司將其一套天河未轉(zhuǎn)名的物業(yè)出售,經(jīng)紀(jì)陳某為她找到位購家吳先生,出價(jià)36萬元承購其物業(yè),吳先生即付5000元訂金給陳小姐,在未與吳先生辦齊所有購房手續(xù)前,該經(jīng)紀(jì)又為陳小姐物色到另一購家李先生,由于李先生出價(jià)37.5萬元,比位購家吳先生出價(jià)高,陳小姐一向做慣投資生意,在陳某的游說下,陳小姐轉(zhuǎn)而將自己的物業(yè)售給李先生,并委托經(jīng)紀(jì)陳某退回購家吳先生5000元訂金。
位購家李先生在交納訂金5萬元后,再通過地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)將20萬元樓款交給陳小姐。由于經(jīng)紀(jì)陳某與陳小姐已經(jīng)有一段長期合作關(guān)系,陳小姐對(duì)陳某的“工作”頗為放心,并聽信他的“甜言蜜語”,在沒有收取樓款的情況下簽署了收款的收據(jù)?;趯?duì)陳某的信任,陳小姐開始也沒過多懷疑,誰知有吳先生手持5000元的訂金收據(jù)要求繼續(xù)辦理交易時(shí),陳小姐才追查起交易過程中的相關(guān)款項(xiàng),卻發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)陳某已不知所終。陳小姐如夢初醒,不但損失了樓款,而且還需賠付吳先生當(dāng)初交來的訂金,真是悔不當(dāng)初。
點(diǎn)評(píng):從上述事例可以看出,“確認(rèn)人”在進(jìn)行投資時(shí)風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的,且由于他們與經(jīng)紀(jì)方長期存在合作關(guān)系,難免產(chǎn)生信任,造成在樓款交收過程中會(huì)較麻痹大意,終而出現(xiàn)問題。
現(xiàn)時(shí)地產(chǎn)中介越開越多,很多心懷不軌的營業(yè)員在行內(nèi)混水摸魚。而部分“魚目混珠”之人就看中了此類“確認(rèn)人”交易過程的復(fù)雜性及“確認(rèn)人”企圖快速投機(jī)獲利的心態(tài),用以蒙騙客戶。正如前文所說,營業(yè)員主要是靠賺取傭金為生,只要其成交物業(yè)越多,相應(yīng)得到的傭金亦會(huì)增加。但作為“確認(rèn)人”承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn),從上文亦可見一斑了。
風(fēng)險(xiǎn)案例二:
“確認(rèn)人”被迫做了一回“業(yè)主”
“確認(rèn)人”高先生通過中介公司以45萬元承購天河北一套物業(yè),并支付定金5萬元給業(yè)主,與此同時(shí)高先生聽說做“確認(rèn)人”很容易賺錢,隨即委托中介公司以50萬元將上述物業(yè)放盤。誰知看著日子天過去,眼看就快到交易過戶的日子,自己的物業(yè)要么無人問津,要么給客人“壓價(jià)”要求42萬元出售。高先生急得像熱鍋上的螞蟻,如果以42萬元賣出的話,減去要支付給中介兩次交易的傭金后,自己還要虧5萬多元,得不償失!但心痛著自己事前已付的5萬元定金,無奈完成了交易過戶手續(xù),“被迫”做了一回“業(yè)主”。
點(diǎn)評(píng):要做“確認(rèn)人”,必須對(duì)樓市有一定的熟悉,具有一定的樓市分析能力,而且必須算清交易成本,設(shè)定一個(gè)扣除交易傭金雜費(fèi)后還有錢賺的合理售價(jià),否則,就很容易出現(xiàn)虧本。
提到交易成本,現(xiàn)在在二手房屋購賣中,出現(xiàn)為貪圖少交稅費(fèi)(節(jié)省交易成本)而在房屋購賣合同申報(bào)中串通做假,故意報(bào)低成交價(jià)的現(xiàn)象。由于差額并非巨大,故假若稅務(wù)機(jī)關(guān)查證,一般只采取補(bǔ)交偷漏的稅款了事。然而,畢竟申報(bào)的是做低成交價(jià)格的假合同,對(duì)業(yè)主來說是非常危險(xiǎn)的,有部分購家企圖逃避自己支付樓價(jià)的責(zé)任,索性“以假亂真”,導(dǎo)致交易尾款糾紛,加大了業(yè)主賣樓風(fēng)險(xiǎn)。
此外,若購家購房須辦理按揭貸款的話,因銀行審批貸款額是以成交價(jià)作參考,所以,報(bào)低成交價(jià)亦將令實(shí)際貸款金額減少。
“確認(rèn)人”交易存在極高風(fēng)險(xiǎn)
這些“確認(rèn)人”為什么能在市場上存在呢?原因很簡單,由于地產(chǎn)中介營業(yè)員主要是靠賺取傭金為生,而一些想走捷徑、賺快錢的營業(yè)員通常都會(huì)與這些“確認(rèn)人”緊密聯(lián)系,在為其找到合適物業(yè)后,再幫手將物業(yè)轉(zhuǎn)售,目的是想多做幾次交易,賺取更多傭金,所以也間接助長了這種不良風(fēng)氣的產(chǎn)生。
據(jù)中原地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)黃小姐介紹:在目前的房地產(chǎn)購賣中,由于相關(guān)法津法規(guī)還不完善,造成許多想賺快錢的投資客在購賣中投機(jī)取巧。如果按正常交易流程操作,一個(gè)物業(yè)按正規(guī)程序轉(zhuǎn)手3個(gè)購家的話,所需時(shí)間大約要3個(gè)月左右,中間存在的風(fēng)險(xiǎn)就相對(duì)低一些,但是利潤十分微薄,因而就衍生出一批鋌而走險(xiǎn)的“確認(rèn)人”。他們以為能從中賺取更多的利潤和時(shí)間,但由于房屋轉(zhuǎn)手再轉(zhuǎn)手,交接錯(cuò)綜復(fù)雜,所以往往都是得不償失的。
“確認(rèn)人”投資是存在著相當(dāng)高的風(fēng)險(xiǎn),用“錢從險(xiǎn)中求”一句來形容亦不為過,主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):
1、在轉(zhuǎn)名過戶前仍未找到合適的新購家,“確認(rèn)人”有可能因?yàn)樯岵坏谩胺艞墶倍ń?,而被迫做了業(yè)主。
2、樓市瞬間萬變,假如遇上樓價(jià)下跌,“確認(rèn)人”的物業(yè)可能要虧本轉(zhuǎn)讓。
3、“確認(rèn)人”并不是不要支付任何費(fèi)用就可以凈賺的,“確認(rèn)人”仍然有一定的成本。假如業(yè)主的物業(yè)是以50萬元出售,“確認(rèn)人”再以54萬元轉(zhuǎn)售給較終的購家?!按_認(rèn)人”從中賺取了4萬元差額,但他仍需支付前后兩次交易的中介傭金,減去成本支出后,純利就只有1萬多元。
如此大風(fēng)險(xiǎn)的交易,較后只賺取到這么少的利潤,其實(shí)也不算是一盤“劃算”的生意。
炒樓風(fēng)令真正購家利益受損
目前,廣州一些優(yōu)質(zhì)樓盤推出市場,總會(huì)閃現(xiàn)一些投資客的身影。中原地產(chǎn)高端營業(yè)經(jīng)理李小姐認(rèn)為,這種炒樓風(fēng)使真正的購家購不到樓,更無法以合理的價(jià)錢購得心水房,一些急切想購到心水單位的購家不得不忍痛挨宰。
同時(shí),不單是需要多花錢購“貴”樓,而且新購家也應(yīng)該充分意識(shí)到從這些炒家處購房有很大的風(fēng)險(xiǎn),稍有不慎便可能“賠了夫人又折兵”。如有些炒家是以加名的形式賣給新購家,從定金收據(jù)、認(rèn)購書到《預(yù)售合同》上都將署炒家和新購家兩個(gè)人的名字,待手續(xù)全部完成后炒家才將50%產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給新購家,而整個(gè)過程中所有樓款都將由新購家支付,那么風(fēng)險(xiǎn)便極高了,運(yùn)氣好的交易會(huì)順利,否則恐怕很有可能出現(xiàn)一系列糾紛。
如何辨別樓市“確認(rèn)人”?
由于沒有做正式房屋過戶手續(xù),“確認(rèn)人”一般來說都不是真正的業(yè)主。那么,如果想確保房屋交易過程的順利完成,確認(rèn)真正的業(yè)主身份,做到產(chǎn)權(quán)清晰顯得至關(guān)重要。要查出誰是真正的業(yè)主,其實(shí)很簡單。你可以從房管局查冊(cè)記錄中查得物業(yè)的業(yè)權(quán)人資料。如果購家發(fā)現(xiàn)簽訂購賣合約上的賣方姓名與查冊(cè)記錄中的業(yè)主名稱不相同,賣方有可能是以“確認(rèn)人”的身份轉(zhuǎn)讓合約權(quán)益,而并非真正的業(yè)主。
保障權(quán)益 三方簽約
中原地產(chǎn)的有關(guān)人士表示,由于現(xiàn)時(shí)二手市場競爭激烈,地產(chǎn)中介公司從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊,因此客戶在地產(chǎn)交易過程中應(yīng)注意以下事項(xiàng):
(1)謹(jǐn)慎選擇中介公司進(jìn)行房屋購賣交易。
(2)在樓款、定金交接過程中必須收到錢財(cái)后方簽收款收據(jù),保證交收清晰。
(3)選擇交易前查清楚物業(yè)業(yè)主的業(yè)權(quán)。絕不購購未正式轉(zhuǎn)名的物業(yè),簽約前必須再三確認(rèn)業(yè)主的真正身份,以免在交易過程中出現(xiàn)業(yè)權(quán)不清晰的情況,做到購方、賣方與中介方三方簽約。
二手樓市也有類似“確認(rèn)人”
其實(shí)在廣州二手樓市也有這類新樓盤炒家,投資手法如出一轍。隨著廣州經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮,二手樓市隨之不斷發(fā)展,一些投資者看準(zhǔn)房地產(chǎn)市場上有利可圖的機(jī)會(huì),便會(huì)乘機(jī)入市,于是二手樓市便出現(xiàn)了“確認(rèn)人”的角色。所謂“確認(rèn)人”是指購購物業(yè)后有意在完成轉(zhuǎn)讓手續(xù)前再出售物業(yè)以謀取利潤的人。
據(jù)中原地產(chǎn)專業(yè)人士介紹,“確認(rèn)人”其實(shí)是一位購家,他們很多是與地產(chǎn)中介有著緊密的關(guān)系,以便能及時(shí)獲得較新市場信息。
這類人購樓通常會(huì)像其他正常購賣一樣,在看中某單位后先支付定金,并簽署房屋購賣合同,先進(jìn)與正常購家不同之處是:他們通常要求有較長的完成交易時(shí)間,以便能盡快在辦理交易過戶之前物色另一個(gè)購家,在支付尾數(shù)和房屋轉(zhuǎn)名過戶前,將樓宇轉(zhuǎn)手賣出,從中賺取利潤,以達(dá)到圖利之目的。由于交易過程有機(jī)會(huì)涉及多個(gè)“確認(rèn)人”,令物業(yè)樓價(jià)一漲再漲,而較終令購家利益無法得到保障。
根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條第六點(diǎn):“凡未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定?!币虼耍鲜鲆浴按_認(rèn)人”身分的房屋交易過程并不合法。
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